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- 借地権付き建物のメリット・デメリットとは？売却や相続をする際のポイントも知っておこう！
目次
購入する不動産を探しているとき、借地権という言葉を目にしたことがある人は多いでしょう。
借地権付き建物は安いイメージがありますが、借地権についてよく知らないまま購入すると購入後に後悔することも。
購入する前に借地権付き建物のメリット・デメリット、売却・相続する方法について見ておきましょう。
借地権とはどのような権利なのか？
ここでは、借地権とはどのような権利なのか解説します。
＜借地権とは＞
基本的にマンションや土地を購入したときには、買い手に所有権が移ることで新たな所有者になります。
しかし、借地権が設定されている不動産は価格が安い代わりに買い手が所有権を保有することはなく、あくまでもその不動産を借りている状態になります。
所有権＝借地権＋底地権で、借地権付き建物の場合は土地の借地権と建物を購入します。
このように聞くと土地の完全な所有者になるわけではないので、購入することを不安に感じる方もいるかもしれません。
しかし、借地権は法律で保護されているので、地主が土地を勝手に利用することはできません。
具体的な例として果物の皮が借地権、実の部分が底地権としましょう。
所有者（地主）が果物の実を食べたくても皮は他人（借地権の保有者）のものなので、結果として勝手に食べられない…というようなイメージです。
＜地上権と賃借権＞
借地権にはさらに地上権と土地賃借権があり、地上権は地代を支払うことで土地の売却や転貸が自由におこなえます。
一方で賃借権は土地を借りているだけなので、売却や転貸には地主の許可が必要になります。
＜借地権には3つの種類がある＞
借地権の法律は古くからあるので、法律の変更にともなって借地権の内容も変動してきました。
①旧法借地権
1992年8月1日以前に借りた土地には旧法借地権が適用され、契約期間は建物の構造によって異なります。
木造の建物であれば20年、鉄筋コンクリート造や鉄筋造であれば30年は契約を継続しなければなりません。
②普通借地権
1992年8月以降の契約では普通借地権が適用され、30年以上契約を継続する必要がありますが建物の構造は契約期間に関係ありません。
また、契約更新について合意が得られれば更新によって半永久的に土地を借りることが可能です。
③定期借地権
定期借地権は契約の更新がなく契約期間満了後は建物を解体し、更地にして地主に返却することになります。
契約期間は50年以上と長期利用が必要なので、相続を考えていないのなら定期借地権を選んでも問題はなりでしょう。
借地権付き建物のメリットとデメリット
借地権付き建物という言葉は不動産売買の場面でもよく登場するので、メリットやデメリットを知っておくことは重要です。
借地権付き建物の特徴を理解して、理想の住まい探しに役立てましょう。
＜メリット①土地の税金がかからない＞
借地権付き建物を購入する際のメリットとして、土地の税金がかからないことが挙げられるでしょう。
一般的に土地などの不動産を購入すると不動産取得税が課せられ、購入後は毎年固定資産税や都市計画税を納める必要があります。
しかし、納税者はあくまでも所有者である地主なので、借地権付き建物の場合は土地の税金を支払う義務がありません。
ただし、土地の上に建つ建物に関しては、不動産取得税や固定資産税などを納税しなければなりません。
＜メリット②購入資金の負担が少ない＞
土地の不動産取得税がかからないこと以外にも、借地は比較的安く利用できます。
土地を購入する場合に比べて、約6割～8割程度には負担を抑えられるでしょう。
土地にかかる資金が少ない分、マイホームに費用をかけられるのは大きな魅力と言えます。
＜メリット③長期的に土地の利用ができる＞
借地権の更新を続ければ半永久的に借りられ、長期的に土地の利用が可能です。
しかし、このように聞くと「地主に更新を断られたら住めなくなるのでは？」と疑問に思う方もいるかもしれません。
ところが更新を拒否するには、建物の老朽化など正当な理由が必要なので更新拒否されることは一般的にはありません。
契約解除が難しい借地だからこそ、契約を更新し続ければ長期にわたって利用できます。
＜デメリット①借地料がかかる＞
借地権付き建物のデメリットと言えば、毎月借地料という出費が発生することです。
賃貸を借りている場合と同じように毎月使用料を納めなければならず、初期費用が抑えられる分、ランニングコストがかかってしまいます。
＜デメリット②建て替えやリフォーム時に許可が必要＞
借地権付き建物の場合、建て替えやリフォームする際には地主の許可を取らなければなりません。
一見借りているのは土地なので建物部分は勝手にできそうですが、契約時には土地の使用方法も細かく定められており、必ず事前に確認する必要があります。
＜デメリット③ローンを借りられないことがある＞
借地権付き建物だと、ローンを借りられない可能性があります。
借地の所有者は地主なので、担保の役割を持つ抵当権を設定できる土地がないことになります。
そのため、銀行からしてみれば担保評価が低く、ローンを受けることが難しくなるでしょう。
売却と相続の方法
これまで、購入するときに知っておきたい借地権付き建物のメリット・デメリットをお話ししました。
では、購入した借地権付き建物を売却するときや相続するときは、どのようにすればよいのでしょうか？
＜借地権付きの建物として売却する＞
借地権付きの建物でも不動産会社に仲介を依頼し、一般の中古物件として売却することは可能です。
売却後に売却額を受け取れますが、地主には承諾料を支払うことに注意しましょう。
＜地主に買い取ってもらう＞
借地権付き建物は、地主に売却することも可能です。
つまり地主が借地権を建物とセットで買い戻すことになり買い手を探す必要もないので、売却活動を早く終えたい人にとってはよい選択肢になるでしょう。
＜完全に所有権を取得して売却する＞
借地権付き建物は、融資を受けづらかったり借地代を払い続ける必要があったりなど、デメリットも存在します。
そのため、買い手を選ぶ住宅であると言えるでしょう。
そこで、地主から底地権を購入し完全に所有権を取得したうえで一般の住宅と同じように売却できれば、さらに買い手が見つかりやすく高価で売れる可能性があります。
しかし、地主からすると財産を失うことになるので、実現するにはハードルが高い選択肢です。
＜借地権付き建物は相続できる＞
借地権付き建物でも他の住宅と同じように相続でき、また相続の場合は地主の許可も必要ではありません。
しかし、相続人は借地も引き継いでいることになり、被相続人と同じように借地代を地主に支払う必要があります。
まとめ
今回は、借地権付き建物の特徴やメリット・デメリットをお伝えしました。
借地権付き建物は借地代を毎月払うなどのデメリットもありますが、初期費用が少ないというメリットもあります。
また、将来売却する際にも、売却しづらい可能性があります。
将来相続の予定があるかどうかなど、ライフプランをもとに借地権付き建物を購入するかどうか考えてみてくださいね。
いえらぶでは、新築一戸建てや中古一戸建てなどマイホームをお探しの方に向けて、人気の一戸建てを掲載しています。
また、売却成功のコツなども紹介しているので、マイホームの売却をお考えの方はぜひ参考にしてくださいね。
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Writer この記事を書いた人
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