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- 土地の価値を決める5つの方法と土地売却の流れとは？
目次
あなたが所有している土地の価値はどれくらいかご存知ですか？
もし土地の売却を検討しているなら、ご自身の土地の価値を把握しておくことは重要になります。
そこで、今回は土地の価値の決まり方や計算方法、そして土地を売却する流れなどをご紹介します。
土地の価値はどうやって決まる？
土地の評価方法は1つだけではなく、実はさまざまな土地の調査方法があります。
土地の価値は売却時のほかに、税金を納めるときなど多様な場面で必要になるので、それぞれの用途に合わせて決めています。
以下で一つずつ見ていきましょう。
＜実勢価格＞
実勢価格とは、実際に取引が成立したときの価格のことで、需要と供給が釣り合っている価格です。
多く場合、土地の価格というとこの実勢価格を指し、不動産の時価とも言えます。
ただし、経済状況やその土地の需要などによって変動するので、過去に取引された土地が同じような条件だからといって、必ずしもその価格で売買契約が成立するとはかぎりません。
また、過去に取引がない場合は、その他の評価方法から価格を推定します。
＜公示価格＞
公示価格とは、国が公平な取引がおこなわれるように正常な価格を判定するためのものとして公表している価格です。
毎年1月1日時点をもとに更新されるので、更新後の時間の経過とともに土地の価値も変動している可能性があります。
公共事業の際の取引にも利用されており、国土交通省のホームページで確認可能です。
＜基準地価＞
毎年7月1日時点の地価であるのが基準地価で、公示価格とは調査の時期が違うのでどれくらい地価が変動したのかを調べられます。
また基準地価は都道府県によって調査され、不動産取引価格情報検索を利用すれば確認できるので便利ですよ。
＜路線価＞
路線価とは道路に面する土地の価格のことで、相続税などの税金を定めるために、国税庁や市町村が調査し決定しています。
一般的に不動産会社が土地の価格を査定する際、この路線価を基準にしています。
路線価は国税庁のホームページの路線価図・評価倍率表から確認できるので、土地の価格を調べるために参考にしてみてくださいね。
＜固定資産税路線価＞
固定資産税路線価は、固定資産税や不動産取得税などをいくら納税するのか決定するために使われます。
公示地価の7割程度であることが特徴であり、全国地価マップで確認できます。
＜土地の価値はさまざまな影響を受ける＞
これまで土地の価格の決定方法についてお伝えしましたが、実際には土地の価値はその他の影響を受けます。
たとえば、駅から近い土地であれば人気があり、また周辺に便利な生活施設があると需要が高いので価値は高いと言えます。
また、土地の形が建物を立てづらい三角形などであれば、活用が難しいので価値が下がるでしょう。
このように、土地の価格を調べる際には、実際の土地の状況なども考慮しなければいけません。
土地の価格はどうやって計算する？
では、土地の価格はどのように計算するのでしょうか？
ここでは、一般的に市街地や住宅地の土地の価値を決定する際に使われる路線価の計算方法をご紹介します。
＜路線価で計算しよう＞
路線価を利用する場合は、
土地の価格＝路線価×土地の面積×奥行価格補正率
で計算できます。
建物は四角形の土地だと建てやすいですが、三角形や台形、奥行きが長いなど、土地の形は実際にはさまざまです。
しかし、そういった建物を建てづらい形だと土地の価値も下がります。
そこで、実際の土地の状況を加味したうえで評価するために、奥行価格補正率をかけて調整をします。
奥行価格補正率は国税庁で指定されており、普通住宅地区の場合、以下のようになります。
■奥行距離が4ｍ未満→0.90
■4ｍ～6ｍ未満→0.92
■6ｍ～8ｍ未満→0.95
■8ｍ～10ｍ未満→0.97
■10ｍ～24ｍ未満→1
■24ｍ～28ｍ未満→0.97
■28ｍ～32ｍ未満→0.95
詳しい奥行価格補正率は、国税庁が公表しているこちらのページをご確認ください。
＜査定額は不動産によって変わる＞
売却のために土地の査定を依頼する際には、不動産会社によって査定額が変わることに注意しましょう。
実際に参考にできる土地取引の事例がない場合、不動産によって土地の価値の決定方法は変わり、独自の分析や考察をすることになります。
さらに、不動産会社によってもマンションの売却が得意なケースと駅から離れた戸建てが得意なケースがあります。
過去に取引事例が多い条件だと不動産会社にとっても売却する自信があるので、高い査定額を出しやすいのです。
このように不動産会社によって査定額が変動するので、土地を高く売却するためには、できるだけ多くの不動産会社に査定してもらうことが重要です。
土地の売却の流れと今後の土地の価値
上記の方法で所有している土地の価値を把握できたら、実際に売却に向けて動きましょう。
＜土地を売却するときの流れ＞
①希望する不動産会社に売却の依頼をする
複数の不動産会社から査定を受けたら、納得できる不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あります。
一般媒介契約は複数の不動産会社と一度に媒介契約を結べるため、営業活動が活発になり早く売却できる可能性が高まります。
専任媒介契約は、1つの不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社からの報告頻度が高いので売却活動を把握しやすいです。
専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じように1つの不動産会社と媒介契約を結びますが、自分で買い手を見つけた場合は直接取引ができない契約です。
②売却活動
契約した不動産会社が土地の広告を出したり、所有している顧客リストなどを活用したりして土地情報を拡散しアピールします。
また、購入希望者がいれば物件と同じように土地の見学に来るので、ゴミや雑草は処理し、きれいな土地を維持しましょう。
③売買契約
買い手が決定したら売買契約を結び、手付金を受け取ります。
さらに、宅地建物取引主任者が土地に関する重要事項説明を買い手におこないます。
④引き渡し
引き渡し日に買い手が残りの土地代金を支払い、土地を引き渡した後、売却は完了になります。
＜知っておきたい2022年問題＞
土地の価格に影響する可能性があるものとして、2022年問題というものがあります。
土地はそれぞれ用地が決められており、そのなかでも生産緑地という土地があります。
生産緑地法という法律によって、この土地は建物を建てられない代わりに固定資産税の納税額が低いという特徴があり、多くの土地がこの生産緑地として設定されていました。
しかし2022年にはこの生産緑地の指定が解除され、高い固定資産税を支払えなくなった土地所有者が土地を手放すのではないかと言われています。
この生産緑地として指定されている土地は、東京ドーム約2,200個分との見方もあり、これらの土地が一斉に不動産市場に放たれることで、地価が暴落する可能性があります。
先ほどもお話しした通り、土地はその時の経済や社会状況にも影響されます。
土地の価値を調べるときには、こうした将来起こりうる事態などを考慮し、今後どうなるのかについて分析することも必要です。
まとめ
土地の価値の調べ方はさまざまな方法があり、目的によって決め方も変わります。
また実際の土地の形や周辺状況、土地の需要などの要素も関係するため、土地の価値を調べるためにはこういったことも考慮しなければなりません。
しかし、売却目的で土地の価値を知りたいのなら、まずは売却を希望するエリアの相場を不動産ポータルサイトなどで調べて参考にしてみましょう。
手軽にできるため、土地の価値を調べる第一歩としておすすめですよ。
路線検索や市区町村検索など、豊富な検索方法から探せるため、売却価格の参考になります。
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Writer この記事を書いた人
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