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- マンションの相続に必要な費用と手続きについて解説！相続税の計算方法もご紹介！
目次
近年、不動産投資としてマンションの需要が増えており、マンションを遺産として相続する方も増えています。
しかし、実際に相続するとなるとどのような手続きや費用が必要なのかわからず、悩むこともあるかもしれません。
そこで、この記事では、マンションを相続する際の流れや発生する費用・相続税などについて紹介します。
マンションを相続した後の選択肢についても解説しますので、ぜひ参考にしてくださいね。
マンションの相続の手続き
被相続人が亡くなると、葬儀や携帯電話の解約などさまざまな手続きをする必要があるでしょう。
マンションを相続する場合でも相続の手続きや準備が必要になるので、「どうすればいいのかわからない」という方も珍しくありません。
以下で、全体の相続手続きの流れを解説します。
＜相続の手続き①相続人調査と遺産分割協議＞
初めに、誰が相続人となり、相続人は何名いるのかを確認しなければいけません。
遺言書の有無や法定相続人は誰なのかを、明確にする必要があります。
また住宅ローンを完済していない場合、ローンの残債も相続することになるので、注意しましょう。
もし相続人が複数いた場合には、マンションをそのまま1人が相続するのか、それとも売却して得た金額を分配するのかを協議します。
＜相続の手続き②相続財産の名義変更＞
マンションなどの不動産は、相続人になったからといって勝手に名義が変更されるわけではありません。
必ず相続登記をする必要があり、相続登記はマンションがある地域の法務局で申請をおこないます。
登記申請書や被相続人と相続人の戸籍謄本、相続人の住民票などの必要書類を準備して申請しましょう。
＜相続の手続き③相続税の申告＞
遺産を相続する際、相続税が発生する場合があります。
相続税の申告は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内が期限で、相続人の戸籍謄本や遺産分割協議書の写しなどを税務署に提出します。
相続税には特例も多く専門的知識が必要になるので、申告は税理士に依頼することもおすすめです。
＜管理組合への連絡も忘れずに＞
分譲マンションの場合、所有者は、将来おこなう修繕のために管理組合に修繕積立金を支払います。
そのため、管理組合に区分所有者変更届を提出し、相続人が新しい区分所有者として登録しなければなりません。
マンションの被相続人が亡くなったら、管理組合に連絡することも忘れずにおこないましょう。
相続にかかる費用・相続税や計算方法
マンションの相続には、手続きの費用や相続税がかかります。
せっかくマンションを相続するので、必要な費用を把握し、節税できるものはなるべく対策をとるようにしましょう。
＜登録免許税＞
先ほど、マンションを相続する際には相続登記をし、マンションの名義を変える手続きがあるとお伝えしました。
この相続登記には、登録免許税という税金を納付します。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
で計算でき、土地とマンション両方に登録免許税はかかります。
固定資産税評価額とは納税額を決定する基準であり、固定資産評価証明書に記載されているので、確認してくださいね。
登録免許税は、最寄りの税務署や郵便局などで現金で納付します。
＜マンションの評価方法＞
まずは、マンションの相続税を支払う前に、相続するマンションの価値を把握する必要があります。
不動産は土地と建物に分けて評価をするので、それぞれの確認方法について紹介します。
■土地
土地の評価は国税庁が公表する路線価図で計算し、これをもとに土地の相続税が決まります。
路線価は、毎年1月1日が基準となり7月に更新されるので、国税庁のホームページなどで必ず最新の路線価を調べましょう。
土地の評価額＝路線価×地積
で求められますよ。
■マンション
マンションの場合は、固定資産税評価額がそのままマンション自体の評価額になります。
この土地とマンション両方の評価額を合わせて、相続時におけるマンション全体の評価額ということになります。
■賃貸マンションの場合は？
賃貸に出されていたマンションであれば、さらに土地とマンションの評価額が下がります。
賃貸マンションの土地＝路線価×地積×（1－借地権割合×30％×賃貸割合）
賃貸マンションの評価額＝マンションの固定資産税評価額×（1－30％×賃貸割合）
借地権割合とはエリアによって30％～90％の間で変動し、賃貸割合とは実際に貸し出している部分の割合のことです。
たとえば10室を保有するマンションで5室が埋まっていれば、賃貸割合は50％ということになります。
＜相続税＞
マンションを相続するとなると、やはり相続税を真っ先に思い浮かべる方も多いのではないでしょうか？
相続税率は2015年に上昇し、高いというイメージを持っている方いるでしょう。
しかし、基礎控除が存在しているので、基礎控除内であれば相続税は非課税になります。
基礎控除額＝3,000万円＋法定相続人の人数×600万円
で計算され、すべての相続遺産の合計が基礎控除額未満であれば相続税は発生しません。
また基礎控除の他に、戸籍上の配偶者が相続した遺産額が1億6,000万円または法定相続分までなら、控除されるという優遇措置もあるので、まずは相続税を払う必要があるのかどうかを確認しましょう。
相続税は、マンションなど特定の資産で個別に計算するものではなく、総資産で計算します。
■マンションを含む総資産が1億円で、配偶者と子ども3人で相続する場合
＜①基礎控除を除く資産額を求める＞
1億円－（3,000万円×4人＋600万円）＝4,600万円
＜②配偶者の相続額を求める＞
（4,600万円×1/2－控除額50万円）×税率15％＝337万5000円
＜③子どもの相続額を求める＞
（4,600万円×1/4－控除額50万円）×税率15％＝165万円
＜④全体の相続額を求める＞
337万5000円＋165万円×3人＝832万5000円
相続後の選択肢と注意点
遺産としてマンションを相続した後、具体的にそのマンションをどうしたらよいのでしょうか？
主に2つの扱い方があり、それぞれ注意点があるので、ご自身に合った方法を選んでくださいね。
＜マンションを賃貸に出す＞
賃貸マンションとして利用すれば家賃収入が得られますし、安定した収入源につながります。
また、相続したマンションが新築や築浅のものや交通の便がいい人気エリアのマンションであれば、賃貸ニーズが高いので有効的に資産を活用できます。
■注意点
マンションを賃貸に出す場合、固定資産税や修繕費など経営のためのランニングコストが今後必要になることを理解しておくことが重要です。
さらに、マンション経営を初めて空室がなかなか埋まらなかったり家賃を滞納されたり、さまざまなリスクがあることも把握しておきましょう。
＜マンションを売却する＞
マンション経営が難しい場合は、売却するというのも1つの手段です。
売却すれば維持費を払う必要がなく、売却して資金を得られます。
築年数が経っているマンションだと修繕費も大きくなることが一般的なので、収益性がないと判断したらすぐに売却を検討しましょう。
■注意点
売却すれば経営費はかかりませんが、売却時で売却益が発生した場合は所得税が発生するケースがあります。
相続したマンションは売却と経営どちらが向いているのかを考え、最適な選択をおこなってください。
まとめ
今回は、マンションの相続の手続きや相続税の計算方法などを解説しました。
マンションを相続する際にはさまざまな手続きや知識が必要になり、相続税や手続きに費用などがかかります。
これからマンションを相続する可能性のある方は、事前に相続後のマンションの利用方法や手続きに流れを把握し、相続をスムーズにおこなえるようにしておきましょう。
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