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- 土地の売却でかかる税金はなにがある？ 知っておきたい税金控除もご紹介！
目次
土地は消費されるものではないので購入時には消費税が必要ではありませんが、売却するときには税金が発生します。
大切な資産である土地を売却するからには、しっかりと節税対策をして支払う税金を抑えたいですよね。
そこで今回は、土地の売却にかかる税金の種類や控除制度についてお伝えします。
土地の売却に必要な税金と計算方法
土地の売却時に発生する税金は、4つあります。
＜税金①印紙税＞
印紙税とは土地の売買契約が成立したときにかかる税金で、契約書に印紙を張り付けるための印紙代として税金を支払います。
印紙代は契約の金額によって変わるので、以下を参考にしてください。
■500万円を超え1千万円以下のもの：1万円
■1千万円を超え5千万円以下のもの：2万円
■5千万円を超え1億円以下のもの：6万円
■1億円を超え5億円以下のもの：10万円
＜税金②登録免許税＞
登録免許税は土地の引き渡し時に支払いますが、売却する土地に抵当権が設定されている場合のみ発生します。
抵当権とは、住宅ローンを借りるときに金融機関が、土地や建物に担保として設定する権利のことです。
この抵当権は住宅ローンを完済していても抹消するための手続きが必要で、売主は責任を持って、売却前に抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
登録免許税は不動産1件につき1,000円かかり、抵当権は土地と建物の両方にかけられるものなので、一般的に2,000円が経費として必要になります。
＜税金③所得税と住民税＞
土地を売却時に税額が大きくなるのが所得税で、売却によって利益が発生した場合にその譲渡所得に対して所得税がかかります。
譲渡所得とは、売却によって得られた利益のことで、計算方法は以下の通りです。
■譲渡所得（土地の場合）＝（売却価格－売却に必要な諸費用）－（購入価格＋購入に必要な諸費用）
■所得税や住民税＝譲渡所得×税率
諸費用とは住宅ローン関係の費用や仲介手数料などのことで、譲渡所得がプラスであれば、税率をかけて所得税と住民税をそれぞれ求めます。
この税率は土地の所有期間が5年以上かどうかで変動し、5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」として計算されます。
■長期譲渡所得の税率 所得税：15.315％ 住民税：5％
■短期譲渡所得の税率 所得税：30.63％ 住民税：9％
所有期間は売却した年の1月1日時点で判断し、所得税や住民税は土地を売却した翌年に支払うことになります。
5年を超えているかどうかで税率も大きく変わるので、注意しましょう。
税金を安く抑える方法は？
売却するのであれば、なるべく支払う税金は抑えたいですよね。
そこで、ここでは土地の売却時にかかる税金に対して有効な特例をまとめました。
＜特例①3,000万円特別控除の特例＞
3,000万円特別控除という特例をご存知ですか？
これは、住んでいた住宅や敷地を売却する場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば所得税が発生しないという特例です。
3,000万円以上の場合でも、譲渡所得から3,000万円を控除できるので節税対策になります。
さらに、この特例は所有期間の長さには関係なく適用されるので大変便利ですよ。
3,000万円特別控除を受けるためには、以下のような条件があります。
■自分が住んでいる土地であること。また、以前住んでいた土地の場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売買すること。
■住んでいた住宅を取り壊している場合は、取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶこと。さらに、住宅を取り壊して売買契約を結んだ日まで、その土地を貸駐車場などに利用していないこと。
■売却した年の前年や前々年に、3,000万円特別控除を利用していないこと。
■売却した土地について、特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
■売り手と買い手が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと。
またこの特例は令和5年12月31日までの売却が条件で、マイホームが建っていた土地を相続した場合でも適用されます。
詳しくは、国税庁ホームページで確認可能です。
＜特例②1,000万円特別控除の特例＞
3,000万円特別控除の他に税額が大幅に軽減できる特例があります。
それが1,000万円特別控除の特例で、譲渡所得が1,000万円以下の場合、所得税を支払う必要がありません。
1,000万円以上でも譲渡所得の金額から1,000万円は差し引けるので、税負担を軽減できます。
この1,000万円特別控除の特例を適用するためには、
■平成21年に取得した土地を平成27年以降に譲渡する場合
■平成22年に取得した土地を平成28年以降に譲渡する場合
が条件なので注意が必要です。
＜特例③取得費加算の特例＞
もし売却する土地が相続したものであれば、相続税を支払う必要があるので、その分税金の負担が増えるように感じるかもしれません。
しかし、取得費加算の特例を利用すれば相続税額の一部を土地の取得にかかった費用として計上でき、譲渡所得の減少につながるので、結果として所得税の軽減が見込めます。
この取得費加算の特例を適用するのは、このような前提となる条件があります。
■相続や遺贈によって、土地を取得した者であること。
■その土地を取得した人に相続税が課税されていること。
■ その相続した土地を相続開始した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。
土地を高く売りたい
土地の売却時にはこのように利用可能な特例が多くありますが、適用するために条件を満たしていることが必要です。
そのため、土地の売却で利益を増やすためには、節税対策とともに土地を高く売る工夫も重要です。
そこで土地を高く売却するために、土地の境界を明確にしておきましょう。
土地を売却する場合は、どれくらいの範囲の土地なのか、隣接地との境界線はどこなのかを明確にしておくと、高く売れる場合が多いです。
そもそも売り主には、土地の境界線をはっきりと明示する義務がありますが、買い主の了解があれば売却できます。
しかし、買い主側からすれば、購入する土地の範囲がはっきりと確定されていなければ購入にもつながりにくいでしょう。
境界をはっきりしていないことで、隣人トラブルを招いてしまうこともあります。
法務局に行けば確定測量図で確認できるので、境界線を明確にすることも忘れずにしておきましょう。
＜確定申告も忘れずに！＞
土地を売却したことで利益が発生した場合は、確定申告が必要です。
さらに、減税措置を受けるためにも確定申告が必要になる場合があります。
確定申告は、土地を譲渡した年の翌年、2月16日から3月15日の期間におこないます。
もし譲渡所得がプラスになったのにもかかわらず、確定申告をしなかった場合は、無申告加算税と延滞税が発生します。
納税額の5～20％が課される他、未納機関に応じて延滞税が支払うべきだった税額に、利子として請求されます。
確定申告には必要な書類が多いので、自分でおこなう場合はできるだけ早めに準備しておきましょう。
まとめ
今回は、土地の売却にかかる税金についてご紹介しました。
税金は主に4種類あり、売却価格などによって金額は変わります。
しかし、譲渡所得によって受けられる特例もあるので、税金を抑えられるようにうまく活用したいですね。
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