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- アパート経営は儲かる？メリットと注意点をご紹介！
目次
資産運用のなかでも人気なアパート経営。
手軽にはじめられ、安定した収入源が欲しい方にとっては魅力的ですよね。
しかし、一方で「儲からない」「経営が不安」という声もあります。
そこで今回は、アパート経営のメリットや収益化の仕組み、注意すべきポイントなどについてご紹介します。
アパート経営のメリット
アパート経営には、さまざまな嬉しいメリットがあるんですよ。
＜相続対策＞
アパート経営のメリットの1つとして、相続対策になることがあげられます。
現金を相続する場合は、相続した全額が相続税の対象です。
しかし、土地や建物は、評価額が現金よりも低いので、相続税額を抑えられます。
アパート経営をはじめる方のなかには、収入以外に相続対策が理由の方も多くいます。
＜生命保険の代用＞
実は、アパート経営は生命保険の役割も果たしてくれます。
アパートを購入する際には、ローンを組むことが一般的です。
このローンには「団体信用生命保険」が組み込まれており、もし契約者に不測の事態（重度の障害や死亡など）が起きた場合、ローンの残金が全額弁済されます。
残されたご家族には無借金のアパートが残り、そのまま経営を続けることもできます。
このように、アパート経営が生命保険の役割も担ってくれるのは、大きなメリットですよね。
＜高いレバレッジ効果＞
レバレッジ効果をご存じですか？
レバレッジとは、そもそもテコの原理のこと。
つまり、少ない資金で高い収益を得ることです。
アパート経営は土地が物理的に存在するので、アパート自体が倒壊しても資産性がゼロになってしまうことはありません。
そのため、アパート経営は比較的安全な投資として、銀行から融資を受けられます。
融資が受けることができれば、こういった投資は「レバレッジ効果が高い」投資といえます。
同じ自己資金でも融資金を合わせて活用することで、より好条件で高い家賃収入が見込める物件を経営できるでしょう。
自己資金が少なくても、融資金を使って利益性を高められるのです。
＜安定した収入＞
やはりアパート経営のなかで1番のメリットは、安定した収入が見込めるという点です。
アパート経営では、家賃収入が毎月の収入源になり、入居者がいる限り収入は途絶えません。
また、病気やケガなどで働けないときでも収入の確保が可能です。
入居者を確保できれば、長期的な安定も見込めるのがいいですね。
アパート経営の儲かる仕組み
経営の仕組みをきちんと理解することは、堅実なアパート経営の実現につながります。
＜収入の内訳＞
アパート経営は、この4つが収入源になります。
<１.家賃>
アパート経営のメインは、家賃収入です。
入居者が払う家賃が、まとまった売上として毎月入ります。
<２.共益費>
共益費とは、家賃とは別で毎月支払うものです。
共同で使用する場所や設備、駐車場の管理費用などに使います。
共益費の使い方は大家さん次第で、入居者がアパートで快適に暮らせるように活用されます。
<３.更新料>
賃貸契約を更新する際に、入居者から支払われる費用のことです。
アパートの契約は2年が一般的で、家賃の1~2か月分が相場です。
もし入居者が集まらない場合は、更新料を無くすことも手段の一つでしょう。
<４.礼金>
入居する際に、初期費用として礼金が必要になることが多いですよね。
礼金とは、賃貸契約時に大家さんに対して、お礼の意味を込めて支払うもの。
そのため、退去する時に返金することはありません。
しかし、最近では礼金を取らない物件も増えています。
もし入居者が集まらない場合は更新料と同じように、礼金をなくすことも手段の一つです。
＜支出の内訳＞
ここでは、初期費用以外のアパート経営を維持していくための支出をご紹介します。
<１.修繕費>
アパートは築年数が経過するにつれて、老朽化します。
しかし、入居者の定着や空室率の改善のためには、劣化した場所などを修理しなくてはいけません。
もちろん、原状回復の際に行うフローリングの張替え費用やエアコンの交換費用なども含まれます。
修繕費は急な出費として負担になりやすいため、資金はできるだけ確保しておきましょう。
<２.管理費>
アパート管理は管理会社に委託することが多いですが、その場合、管理費を支払うことになります。
管理費の相場は、家賃の5％前後となっています。
管理会社の主な委託内容は、家賃の集金や督促、クレーム対応や清掃などです。
しかし、管理会社によって業務内容や金額は変わるので、委託する際にはしっかりと内容を確認したほうがよいですね。
<３.火災保険>
アパート経営をする際には、火災保険に入ることがおすすめです。
火災だけが補償されると思われがちですが、それ以外のリスクにも備えることができます。
例えば、自然災害や給排水設備の事故、人的な被害による損傷などです。
また、保険が完備されているアパートということが、入居希望者へのアピールにもつながります。
＜儲けるためには？＞
アパート経営の儲けは、毎月支払われる家賃収入などから必要経費を引いた額になります。
そのため、毎月の家賃収入をいかに減少させず、そして空室を埋めるかということを考えましょう。
そこで、空室を作らないようにすることが大切です。
メインである家賃収入を減らさないように、きちんと空室対策をしておきましょう。
また、入所者は管理会社が募集します。
入居率が低い状態が続いている場合は、管理会社を変更することも検討しましょう。
また、入居者が集まらない場合は定期的な家賃の見なおし、敷金礼金の廃止などもおすすめですよ。
アパート経営の注意すべきポイント
アパート経営で収益をさらに安定化させるために、注意しておくべきポイントを押さえておきましょう。
＜キャッシュフロー＞
家賃収入から管理費やローンの返済費用、税金や火災保険料などの経費を引いて残る利益のことを、キャッシュフローといいます。
1番注意したい点は、ローン返済後のキャッシュフローです。
ローンを返済している間はキャッシュフローが悪くなりますが、返済後は手元に残る現金が増えることが一般的です。
しかし、返済後でもキャッシュフローが悪いと、経営に必要なランニングコストが支払えずアパート経営が行き詰まる可能性が高まります。
またキャッシュフローが改善できないと、急な修繕費が必要になるなど、予想外の事態によって自己資金がマイナスになってしまうこともあります。
そのためアパート経営を成功させるには、長期的な視野を持ちキャッシュフローがどうなるのかきちんと見極め、少しずつプラスにしていくことが大切です。
＜十分な自己資金＞
アパート経営ではさまざまなリスクがあるので、ローンの返済が厳しくなる場合もあります。
たとえば、空室が続いてしまって収入が減っても、ローンの返済や修繕費などの出費は止められません。
リスクによる経営への影響をできるだけ減らすために、十分な自己資金を用意してからアパート経営をはじめましょう。
＜放置しない＞
アパート経営は、はじめさえすれば儲けられるというものではありません。
どんなに素敵で条件がいいアパートでも管理やメンテナンスが不十分なら、入居者も集まらないでしょう。
オーナーになったことに満足せず満足し終わらずに、こまめな修繕で入居者が満足するような快適なアパート経営を目指さなければなりません。
まとめ
アパート経営のメリットや収入の仕組み、注意すべきポイントなどをお伝えしました。
アパート経営は、メリットも多く、経営戦略やリスク管理をおこなえば収益につながりやすいですよ。
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Writer この記事を書いた人
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