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- 人によってはデメリットもある？住宅ローンのフラット35を解説！
「素敵な家で安定した暮らしがしたい」というのは誰もが理想とするものです。
住宅の購入にあたり、ほとんどの方が住宅ローンの利用を検討されるでしょう。
住宅ローンにはさまざまなタイプがあり、どれがいいのか分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
その中でも今回はフラット35についてお伝えいたします。
そもそもフラット35とは
住宅ローンにはさまざまな種類があり、フラット35はその中の商品の一つとなります。
フラット35とは、ざっくり言うと最長で35年間金利が固定されるローンです。
民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して扱っているローンで、住宅を購入したり、新築したりする方向けとなっています。
なお、リフォーム目的のみのローン利用はできませんが、中古住宅購入と一緒にリフォームをおこなう場合にはリフォーム費用を含めた借り入れができます。
融資限度額は8,000万円となっており、100万円以上かつ限度額内であれば建設費または購入価格まで融資を受けられます。
また一般の金融機関では、住宅ローンの利用には団体信用生命保険への加入が必須となる場合が多いですが、フラット35は原則加入することになっているものの、健康上の理由で加入できなかった方も住宅ローンを利用できます。
さらに連帯保証人も不要となるので、比較的利用しやすい住宅ローンと言えるでしょう。
＜契約者に関する条件＞
1.申し込み時の年齢
申し込み時の年齢が満70歳未満で、完済時の年齢が80歳未満となっています。
親のローンを実子や孫が継承する「親子リレー返済」の場合は満70歳以上でも申し込み可能です。
2.国籍など
原則、日本国籍を有していることが条件ですが、外国籍でも永住許可を受けている方、特別永住者の資格があれば申し込み可能です。
万が一、永住権または、特別永住権の資格がなかったことが判明した場合は借入金を一括で返済しなくてはならないので注意が必要です。
3.年収
全ての借り入れを含めた年間の合計金額が、年収の400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下であることが要件となります。
4.資金用途
フラット35は申し込みした本人、あるいは親族の方が居住する住宅を購入するための資金となるので、投資目的の借り入れはできません。
返済中に本人や親族が住んでいるか確認する場合もあるので、無断で賃貸などおこなわないようにしましょう。
＜物件に関する条件＞
1.物件検査をおこなう
フラット35を利用するには第三者である建築資格を持つ専門家が、住宅に技術水準を満たしているか検査をおこない、「適合証明書」の発行を受ける必要があります。
2.延床面積
床面積が一戸建て、連続建て重ね建ての場合、70㎡以上、マンションなどの共用建ての場合は専有面積が30㎡以上の物件を対象としています。
また敷地に関する要件はありません。
＜諸費用＞
・融資手数料
融資手数料は契約にかかる事務手続きの費用で、金融機関に支払います。
・印紙税（印紙代）
印紙税は住宅ローンの借入金額に応じた税金を納めるもので、収入印紙を契約書に貼り付け、消印して納めます。
印紙が不要な金融機関もありますが、その場合は、諸費用に含めて印紙税を納めることになります。
・火災保険料
フラット35を利用する条件として原則、火災保険への加入が義務づけられています。
加入した火災保険の保険証明書や保険料の領収書などを金融機関に提出します。
・抵当権設定登記のための登録免許税
登録免許税は登記をおこなう不動産の所有者が国に治める税金のことをいい、原則として次の計算式で求めることになっています。
抵当権設定登記にかかる登録免許税額＝住宅ローンの借入額×0.4%
たとえば、5000万円の住宅ローンを借りて不動産を購入した場合、登録免許税額は5000万円×0.4％＝20万円ということになります。
・抵当権設定登記のための司法書士への報酬料
一般的に、抵当権設定登記の申請は司法書士に依頼するため、報酬料が必要になります。
住宅の条件や司法書士事務所によって異なりますが、5万から10万かかることが多いようです。
フラット35のデメリット
フラット35を利用して住宅を購入した場合、メリットが多い印象ですが、逆にデメリットはあるのでしょうか。
詳しく見ていきましょう。
1.市場金利が低下しても金利は変わらない
固定金利は人によってはデメリットとなるでしょう。
フラット35は金利上昇のリスクは避けられますが、市場の金利が下がったとしてもその恩恵が受け受けられません。
2.繰り上げ金額の最低金額が高い
住宅ローンは余裕がある時は繰り上げ返済し、返済期間を短縮できます。
しかし、ローンによって繰り上げ金額の最低金額は変わりますが、フラット35は最低100万円以上と高めの設定となっています。
収入が多い時に繰り上げ返済したいと考えていても、数十万円程度では繰り上げできません。
3.頭金が少ないと金利が高くなる
フラット35では建設費あるいは購入価額まで借り入れができます。
しかし、頭金を購入価額の1割以下しか用意できなかった場合、9割以上の金額を借り入れることになり金利は高くなります。
頭金をいくら入れるかによって返済額も変わってくるので注意が必要です。
4.住宅の検査費用がかかる
購入する住宅に関して独自の技術水準が設けられており、物件検査をおこなう必要があります。
また作成の申請から発行まで最大3週間ほどかかる場合もあるでしょう。
フラット35に向いている人
ここまでフラット35の基礎知識とデメリットを踏まえて向いている人を紹介していきます。
1.転職して間もない人、あるいは個人事業主のため安定した収入がなく、審査が通るか不安な人
民間のローンを借りる際、さまざまな基準が設けられているのに対し、フラット35は個人事業主や転職したばかりの人にも幅広く申し込みの対象としています。
2.変動する金利に不安がある方
将来の金利上昇のリスクを避けたいとお考えなら、フラット35に向いていると言えるでしょう。
3.健康上の理由で団体信用生命保険の加入が難しい方
民間の銀行と違ってフラット35の場合、団体信用生命保険の加入は任意なので、健康上の理由で加入が難しい方でも利用できます。
＜フラット35を利用する際の注意点＞
ローンを組む際に必須となる審査ですが、フラット35の場合は本審査が通らないケースも多いでしょう。
フラット35の場合は、事前審査は銀行が行い、本審査は住宅支援機構がおこないます。
その結果、事前審査は通ったものの本審査が通らなかったということが起こってしまう可能性もあります。
先に売買契約を結び引き渡し日などを決めてしまうと、直前で購入資金が用意できないという事態になってしまうことも。
必ず、本審査が通ってから契約をおこなうようにしましょう。
まとめ
フラット35の基礎知識や向いている人についてお伝えしましたが、住宅ローンを組めば大きな金額となってしまうものです。
フラット35は金利が変動しないというメリットがありますが、人によっては金利が下がってもその恩恵が受けられないというデメリットにもなるでしょう。
長期にわたって返済するということを考え、自分自身のライフスタイルや状況に合わせて検討するようにしましょう。
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