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【アパート経営】収入やリスクと対策は？
目次
不動産投資の1つにアパート経営があります。
アパートを賃貸に出すことで、長期的な収入が得られるイメージをもっている方も多いでしょう。
しかし、アパート経営はリスクが高いとも言われます。
そこで、この記事ではアパート経営で得られる収入やリスク、またその対策についてお伝えします。
アパート経営の特徴とは？
賃貸経営には、アパート経営のほかにマンション経営があります。
これらはどちらも不動産投資なので、似ているものと認識している人も少なくないでしょう。
しかし、これらには大きな違いがあります。
＜アパート経営とマンション経営の違い＞
アパート経営は、基本的に1棟を所有し、賃貸に出すことで収入を得ます。
そのため、難しそうと感じる方もいるかもしれません。
しかし、実際には管理会社などに委託し、経営をおこなう場合がほとんどです。
一方で、マンション経営はアパートとは違い、一部屋のみ購入して賃貸することができます。
一般的に「区分投資」と呼ばれているこの投資方法ですが、一部屋で経営がうまくいけば、その後部屋数を増やせるので、経営の自由度も高いと言えるでしょう。
建物1棟を所有し賃貸に出すよりも手軽にはじめられるため、不動産投資のなかでも人気があります。
＜アパート経営のメリット＞
そもそも、アパートとマンションの構造は異なります。
アパートは基本的に木造やプレハブ造、軽量鉄骨造で2～3階建です。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造はマンションに分類され、階数に制限はありません。
マンションに使われるコンクリートや鉄骨などの材料は、軽量鉄骨や木材よりコストがかかることが多いです。
そのため、もしマンション1棟丸ごと購入するとなると、大きな資金が必要になります。
それに比べてアパート経営は比較的少ない予算ではじめられるので、不動産投資の初心者でも挑戦しやすいと言えるでしょう。
アパート経営のリスクとその対策について
少ない予算ではじめやすいアパート経営ですが、もちろんリスクはあります。
しかし、アパート経営のリスクをあらかじめ把握し対処しておくことで、十分回避できます。
しっかり1つずつ対処すれば、健全なアパート経営が可能ですよ。
＜空室や家賃滞納のリスク＞
アパート経営において最も重大なリスクは、空室です。
アパート経営は家賃収入がほとんどなので、空室は大きな痛手となってしまいます。
空室によって家賃収入が減る一方で、ローンの返済や修繕費用、維持管理費などは支払う必要があります。
こうした出費もあることを踏まえて、空室が出たらすぐに埋まるようにしましょう。
対策としては、経営をはじめる前に、きちんと地域の需要に合ったターゲットを見極めましょう。
需要に合った設備や間取り、家賃設定をおこなうことが大切です。
また、他のライバル物件の状態を調べ、定期的に家賃を見なおすことで差別化もできますよ。
＜アパートの老朽化のリスク＞
建物は、築年数が経つにつれ老朽化が進みます。
外壁や給排水などの配管や雨漏り、シロアリなど老朽化でさまざまなトラブルがおきやすいです。
アパートの設備が壊れていたり汚かったりすると、退去者が増え、入居希望者が減ってしまいます。
そうなると、結果として空室率が上がるので、経営が赤字になってしまうことも。
対策としては、こまめな点検をおこない、早めに処置をとれるようにしましょう。
処置として壊れる前に修理しておくと、時間や予算も削減できることが多いですよ。
老朽化によって空室を作らないようにすることが大切ですね。
＜入居者トラブルのリスク＞
アパート経営のリスクの1つに、騒音や隣人関係のトラブルがあります。
入居者間のトラブルは、どう解決すればいいのかわからないですよね。
しかし、トラブルを起こす入居者や問題を放置してしまうと、他の入居者に影響が出てしまうことも。
物件のイメージが悪くなったり入居者が減ったりなどして、結果的に空室率が上がってしまいます。
対策としては、トラブルが起きた場合に備えて、すぐに解決できる環境を作っておきましょう。
入居者がトラブルについて、大家さんに相談しやすい体制と関係を築いておくことがよいです。
また、管理会社に委託している場合は、入居者からのクレームを対応してくれます。
管理会社はクレームやトラブルの対応についてノウハウや経験があるので、すぐに対応してもらうようにしましょう。
＜災害のリスク＞
火事や地震、予期しない災害も発生することを考えておかなければいけません。
こればかりは起きるかどうかわかりませんが、災害などによって資産価値がなくなってしまうこともありえます。
予想できないリスクだからこそ火災保険に加入し、備えておきましょう。
火災保険は自然災害のほかに、アパートに対する人為的な被害なども補償してくれます。
さらに火災保険が完備されているアパートだと入居者も安心して住めるので、入居希望者へのアピールにもなりますよ。
アパート経営に必要な費用と収入
アパート経営にかかる初期費用と得られる収入について、ご紹介します。
＜必要な初期費用は？＞
必要な初期費用は、主に以下の4つがあります。
当然ほかにも費用はかかるので、あくまで参考にしてください。
＜1.購入費用＞
アパートや土地を購入するためにかかる費用です。
＜2.仲介手数料＞
不動産会社に、最大で物件価格×3％＋6万円の仲介手数料を払う必要があります。
また、減額してくれる可能性もあるので、不動産会社に交渉してみましょう。
＜3.不動産登記費用＞
新しく建てた住宅は、法律によって所有者が誰であるかを登記することが定められており、1か月以内におこなう必要があります。
他にも抵当権設定登記という、抵当権が付いていることを表すための手続きが必要です。
＜4.不動産取得税＞
不動産取得税とは、建物や土地などの不動産を取得した時にかかる税金です。
購入後、半年～1年半ほど後に請求されるため、忘れないようチェックしておきましょう。
不動産取得税はこの計算方法で導き出せます。
固定資産税評価額（時価の約7割程度）×税率（3％）＝不動産取得税
4％が標準税率ですが、2021年3月31日まで3％になっています。
＜アパート経営の収入の仕組み＞
アパート経営の主な収入の内訳は以下の4つです。
＜1.家賃＞
家賃は、アパート経営の利益の大半を占めています。
毎月入ってくる収入なので、家賃収入をいかに減らさないように工夫するかがポイントです。
空室が出た分だけ家賃収入が減ってしまうので、いかに空室率を下げるかということが重要です。
＜2.共益費＞
共益費は、アパートの共有部分を管理したり維持したりするために使う費用です。
毎月、入居者から家賃と一緒に徴収します。
共益費は、共有している部分の水道や電気料金、定期清掃などにあてられます。
＜3.更新料＞
賃貸借契約を更新する時に、入居者が大家さんに更新料を支払います。
2年ごとに払うことが一般的で、家賃の1～2か月分が相場です。
しかし、更新料の有無や料金などは地域によって変わってきます。
＜4.礼金＞
賃貸契約を締結すると、入居者は礼金を払います。
この礼金は入居者に返さないので、そのまま収益となります。
こちらも家賃の1～2か月分が、相場です。
しかし、空室リスクを考えて、礼金を取らない場合も多いです。
アパートの空室状況を考え、設定しましょう。
まとめ
アパート経営のリスクや収入についてご紹介しました。
アパート経営はリスクもありますが、メリットも多いです。
とくにリスクについては、きちんと把握しておき、対策や工夫をすることが大切です。
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