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アパート経営のはじめ方とメリットって？
目次
代表的な土地活用の方法として、アパート経営があります。
節税対策や不労所得として、アパート経営に興味がある方も多いのではないでしょうか。
しかし一方で、知っておくべきリスクも存在します。
そこで今回は、アパート経営のはじめ方とメリット、注意すべきリスクをご紹介します。
アパートとマンション経営の違い
不動産投資といえば、アパート経営とマンション経営を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。
どちらも賃貸住宅経営で一見同じように感じますが、この2つには違いがあります。
＜アパート経営＞
アパートは基本的に木造や鉄構造でできた集合住宅のことで、アパート経営ではアパートを一棟所有して経営します。
そのため、一棟ごとに経営するとなると難しい印象があるかもしれませんが、マンション一棟を経営するよりコストは抑えられます。
マンションで使われる鉄骨やコンクリートなどの材料は、アパートで使われる木材や軽量鉄骨よりもコストが高いです。
そのため、アパートとマンションでは、工事費も変わってきます。
さらに、アパートの方が建設の規模も小さいので投資額が比較的安く、投資リスクを抑えられるのがポイントです。
＜マンション経営＞
マンションとは、基本的に鉄筋コンクリート構造の集合住宅のことです。
マンション経営では一棟所有して経営することは少なく、1部屋を購入して賃貸に出し収入を得ることが多いです。
経営がうまく行けば、部屋数を増やすことも可能なので、アパートより自由に経営をおこなえます。
ほかにも、マンションのような高い建物を建てられる土地は限られてくるので、マンションの方が希少性は高いと言えます。
アパート経営のはじめ方
不動産を購入することは、とても大きな決断ですよね。
また、人生で何度も不動産を購入することは少ないため、アパート経営をどのようにはじめたらいいのかわからない方も多いでしょう。
ここでは、アパート経営を始める大まかな手順についてご紹介します。
＜ 1.予算を決める＞
まずはしっかりと、どのくらいの予算を投資するのか決めましょう。
アパートを購入する時に必要になる費用は、購入諸費用と頭金です。
購入諸費用は、物件の金額のほかに購入にかかる手数料や税金も含みます。
多くの方が物件の購入時には住宅ローンを組みますが、家計に合った返済可能な額をしっかり考えましょう。
＜2.土地や物件を調べる＞
予算が決まれば、実際に物件を探します。
このときに大切なことは、その土地や物件を多角的に分析し、吟味することです。
「資産価値が上がる見込みはあるか」、「立地条件や部屋の間取りなどから長期的な入居が見込めるか」などを考えましょう。
さらに、将来的に売却ができる物件かどうかなど、客観的な調査が必要です。
しかし、不動産についてよくわからないという方は、不動産仲介会社などを利用することもよいでしょう。
物件選びや資産計画について、専門的な意見をもらえるので安心です。
＜3.売買契約＞
ここまできたらいよいよアパートを購入します。
購入したいアパートを見つけたら、不動産会社にて売主と価格や物件の最終確認をし、契約の流れになります。
契約の際は、少しでも気になる点やわからない部分について、きちんと聞いておきましょう。
＜4.管理会社を決定する＞
アパート経営を初めておこなう方は、管理会社を利用することをおすすめします。
管理会社は、家賃の改修や契約の更新、物件の設備管理などもしてくれます。
さらに、入居者の募集や選定なども対応するため、複数の管理会社から自分の目的に合った管理会社を選ぶことが大切です。
アパート経営のリスクと対策
安定した収入を期待できるアパート経営ですが、不動産投資である以上、必ずリスクはあります。
ここでは、アパート経営にどのようなリスクが存在するのかご紹介します。
＜1.空室＞
アパート経営で最も大きなリスクは、空室です。
アパート経営は家賃収入から成り立っているため、空室はなるべく避けたいものです。
また、空室で家賃収入が減ったとしても、住宅ローンの返済や設備管理はおこなっていかなければいけません。
空室が発生したらすぐに入居者の募集をかけ、定期的に家賃の設定も見なおすようにしましょう。
ほかにも、立地条件はアパート経営において、購入後に変更できない要素です。
なるべく、物件購入の時点から立地のよさは妥協せずに注意しましょう。
＜2.家賃の滞納＞
空室と同じようなリスクに、家賃滞納があります。
入居者に家賃を滞納されると、空室であることに変わりありません。
しかし、家賃滞納から3か月経たなければ、法的措置や契約解除を取れないことが多いです。
そのため、1~2か月の家賃滞納は、基本的に貸主が負担することになります。
そのようなことを避けるために、入居者の見極めは管理会社に任せきりにせず、しっかりとおこなうようにしましょう。
＜3.住宅ローンの返済＞
本来なら返せる範囲で借りる住宅ローンですが、想定外の空室や家賃の値下げなどから、見込んでいた収入を得られない場合があります。
そうなると、ローンが返済できず多額の借金になってしまうことも。
さらに、変動金利でローンを組んでいた場合、金利が上昇すると利息額が増えてしまい、アパート経営に影響する恐れがあります。
そのため、住宅ローンを利用する場合は、固定金利のローンを選びましょう。
また、アパートを購入する際には、なるべく自己資金を多めにし、ローンの金額を少なくすることが大切です。
ローンの返済額が少なく抑えることで、リスクも減らせます。
コントロールできるリスクは、きちんと管理しましょう。
アパート経営のメリット
不動産投資のアパート経営は、家賃収入から収益を得ることが基本です。
入居者がいる限り長期的に安定した収益を見込めるので、堅実な不動産投資といえるでしょう。
ほかにも、さまざまなメリットがあります。
＜1.安定した収入を得られる＞
基本的に物件や土地が存在する限り、資産価値がゼロになることはありません。
また、家賃収入で住宅ローンを返済し、全額返済後はそのまま収益として得られます。
他の仕事をしていて忙しい場合でも、管理会社にアパート経営を任せられます。
＜2.生命保険の代用になる＞
団体信用生命保険をご存じでしょうか。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを申し込む際に必ず加入する保険のことです。
万が一、住宅ローンの返済者が倒れるなどの事態になった場合、保険会社が変わりに残りのローンを返済をします。
さらに、返済者のご家族には、無借金の資産としてアパートと毎月の家賃収入が入ることになります。
そのため、必ずしも個人的に生命保険に入る必要はありません。
＜3.節税対策になる＞
アパート経営は、節税対策にも有効です。
用途のない土地を所有している場合、都市計画税や固定資産税がかかってきます。
そこで、その土地にアパートを建て賃貸に出すことで、これらの税金を減らせます。
さらに、税率が一般的に高いといわれている相続税の対策も可能です。
せっかくの資産が減らないようにするため現金を不動産に変えることで、相続税評価額を下げ、節税対策に繋げられます。
＜4. レバレッジ効果が高い＞
レバレッジ効果とは、少ない資金で大きな投資効果を生みだすことです。
物件を購入する際には、ほとんどの方が銀行から融資を受けると思います。
その融資を使うことで自己資金が少なくても、大きな不動産投資ができ、高い収益を生み出すことができます。
また、レバレッジ効果を利用し、複数の不動産運営をおこなうことでリスクの分散も可能です。
まとめ
不動産投資である以上、アパート経営にリスクはつきものです。
しかし、アパート経営から受けられるメリットも多く存在するので、堅実な不動産投資をおこなうことも可能です。
最適な物件選びと健全な経営をおこない、安定した収入を得られるようにしましょう。
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