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ちゃんと理解できてますか？重要事項説明書で必ず確認したいこと
目次
重要事項説明書とは何かご存知ですか？
重要事項説明書とは、契約前に不動産会社が説明しなければならない重要な事項を説明する書類のことです。
宅建業法の規定により定められており、買主や借主は、不動産の取り引きで必ずこの書類をもらいます。
不動産の契約で後悔しないためにも、自分でしっかりと確認することが大切なんですよ。
そこで今回は、重要事項説明書について、必ず確認しておきたいポイントをまとめてみました。
すでに重要事項説明書を交付された方や、これから交付される方に読んでほしい記事となっています。
重要事項説明書ってなに？そのポイントをわかりやすく説明
重要事項説明書とは、契約成立前に宅建士が不動産を買う方（借りる方）に交付するものです。
重要事項説明書の交付は不動産会社の義務であり、宅建士とよばれる専門の資格を持っている方がおこなわなければなりません。
交付される際は、相手が宅建士証を持っているかどうかもチェックしましょう。
重要事項説明書には、対象物件と契約内容に関することが書かれています。
記載されている内容に納得した場合は、契約締結へと進めます。
重要事項説明書は法律用語なども記載されており、1度で理解するのは難しいと感じる方もいるかもしれません。
しかし、家の売買や賃貸で後悔しないためにも、契約成立前に重要事項説明書の内容をしっかり確認しましょう。
なるべくはやく確認できたらよいのですが、契約の直前となるケースもあります。
その際は、重要事項説明書のコピーをもらい、契約書のサイン前までにじっくり目を通しておくことをおすすめします。
契約が結ばれた後に「わからなかった」では済まされないからです。
ここでは、重要事項説明書で必ず確認しておきたいポイントをまとめてみました。
大きく分けて「対象物件」と「契約内容」の2つの確認事項があります。
書類をお持ちの方は、照らし合わせながらそれぞれチェックしてみましょう。
重要事項説明書で確認しておきたいポイント～物件内容～
まずは対象物件に関するチェックポイントをご紹介します。
＜対象物件の基本情報の確認＞
物件の住所や面積などの基本事項と、登記の確認をしましょう。
物件の面積は、税金の軽減措置や住宅ローンの要件になっていることもあるので注意が必要です。
事前にパンフレットで確認していた面積と、重要事項説明書の記載で相違ないかチェックしましょう。
登記内容は抵当権の有無を確認します。
抵当権とはお金を借りて返済できなかった場合に備え、土地や建物を担保とする権利のことです。
抵当権が実行されると、購入した物件を失う可能性があります。
そのため、対象物件に抵当権が設定されているなら、購入時に抹消できるのか確認しましょう。
＜法令上の制限＞
重要事項説明書では、法令による制限の種類も記載されているのでチェックしましょう。
地域によって建築できる建物の種類が異なります。
これは、都市計画法や建築基準法による制限があるためです。
希望する面積や高さで建物を建築できない可能性もあります。
土地を購入して新築の物件を建てようと考えている方や、中古物件を購入して建て替えようと考えている方は注意しましょう。
法令上では、土地と道路の関係についても定められています。
たとえば、「土地と道路が2m以上離れていないと建物を建てられない」「土地が公道と接していない場合は一部を私道負担しなければならない」などがあります。
土地と建物は密接に関係する項目です。
土地による建物の利用制限がないかどうか、あるとしたらどれくらいの制限を受けるのか、具体的な数値を把握するのもポイントでしょう。
＜インフラ整備＞
インフラの確認ポイントは、「利用できるインフラに制限はないか」や「未整備な場合の完成時期と負担金の有無」などです。
電気、水道、ガスなどのインフラが整っていなければ、生活するのは厳しいです。
これらはすべての物件で無条件に利用できるものではなく、整備されていない場合もあります。
たとえば飲用水などの供給施設が未整備の場合、いつまでに完成するのか、費用の負担はどれくらいなのか確認しましょう。
排水については、公共の下水道で処理されるかチェックしておくこともポイントです。
下水の処理方法を理解しておかないと、後々トラブルになるかもしれないので注意しましょう。
＜土地や建物の状態＞
重要事項説明書には、対象物件となる土地の形状や、建物の構造なども記載されています。
その土地の立地や傾斜などから、津波や土砂災害の区域に該当するかどうかチェックしておきましょう。
建物であれば、耐震や品質について評価を受けた物件であるかチェックします。
危険な物件であれば事前に説明があると思われますが、自分の目で確認しておくことも大切なポイントですよ。
また、造成宅地防災区域に指定されている場合は、防災のために擁壁の設置や改造をしなければならないケースもあります。
重要事項説明書で、契約を結ぶ土地や建物がどんな状態にあるのか把握しましょう。
＜その他＞
アパートやマンションであれば、重要事項説明書に管理費や共用部分についての説明も書かれています。
確認すべきポイントは、管理費の金額や利用できる駐車場の金額、共用部分の使用方法などです。
中古物件で、売主が管理費を滞納している場合は注意が必要です。
未清算分の金額を支払う必要があるのかどうかチェックしておきましょう。
重要事項説明書で確認しておきたいポイント～契約内容～
次に、重要事項説明書で確認したい契約内容のポイントについてご紹介します。
＜金額＞
ここでいう金額とは、物件の購入代以外のものです。
手付金や固定資産税、その他清算金についても、何のためにいくら支払う必要があるのか目を通しておきましょう。
＜契約の解除＞
原則として、契約を結んだら解除はできません。
しかし、例外があります。
手付解除や契約違反による解除、ローン特約による解除などです。
契約の解除はトラブルにつながることも多いので、重要事項説明書でチェックしておきましょう。
確認しておきたいポイントは、「どのような場合に契約解除ができるのか」そして「解除の効果はどのようなものか」などです。
＜損害賠償額の予定や違約金＞
損害賠償額の予定や違約金についての定めがあるあ場合、重要事項説明書にはその内容と金額が記載されます。
賠償額は損害の程度により決まります。
契約違反などは損害の程度を計算するのが難しいため、賠償額の予定がなければ金額の証明が難しいといわれているんです。
そのため、どの内容に違反したらどれくらいの賠償額となるか、あらかじめ予定されているかチェックしましょう。
また、違約金については、売買代金の20%以内であることが一般的ですが、最終的には当事者間の合意により決定します。
トラブルに発展する前に、内容や金額について確認しておくことがポイントです。
＜手付金などの保全措置＞
これは、契約を結んでから物件の引き渡しがある日までに支払っておく手付金などに対する措置です。
物件引き渡しの日までに不動産会社が倒産してしまった場合、支払っていた手付金が返還されることが記載されています。
万が一の時のために、確認しておきましょう。
＜金銭貸借のあっせん＞
金銭貸借のあっせんとは、買主が住宅ローンを借りられなかった場合などに、不動産会社が資金を貸借できる機関を紹介することです。
あっせんをする場合には、重要事項説明書にその旨が記載されています。
確認しておきたいポイントは、融資先や融資額、期間、金利、返済方法などの項目です。
また、金銭の貸借が成立しないときの措置が書かれていることもあるので、注意して読みましょう。
＜瑕疵担保責任について＞
瑕疵（かし）担保責任とは、契約が成立したあとに買主が物件の損壊や不備に気づいた際、売主が責任を負うことです。
重要事項説明書で、その責任の履行についての措置が記載されています。
売主が履行のために保証契約や保険契約を結んでいるか確認しましょう。
まとめ
いかがでしたか？
今回は、不動産の契約時におこなわれる重要事項説明書について、確認しておくポイントをご紹介しました。
重要事項とついているだけに、重要なことが記載されているので必ずチェックが必要ですよ。
ここでは、その内容のどんな点をチェックすればよいのかポイントをまとめました。
参考になれば幸いです。
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