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住まいのノウハウ
賃貸経営を初めておこなう場合に押さえておきたいポイントやメリット
目次
不動産投資をして安定した収入を得たいと考えているけれど、何から始めたらいいか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
今回は初めての賃貸経営を検討している方に向けて、費用や押さえておきたいポイント、また賃貸経営のメリットについてご紹介していきます。
また儲けるために何から始めるべきかについても、確認していきましょう。
初めての賃貸経営！費用や押さえておきたいポイントとは
まずは初めての賃貸経営をスタートする際に、必要な費用からご紹介していきます。
賃貸経営に必要な初期費用は、大きく3つにわけられます。
1つ目に土地の購入費用です。
安い土地が気になるところですが、予定しているアパートやマンションなどの建物が建設できるかどうかなど、条件の確認を欠かさないようにしましょう。
2つ目にアパートやマンションなど、建物の建設費用です。
賃貸経営の建築費は、坪単価×（敷地面積×建ぺい率×アパートやマンションの階数）の式で計算できます。
建ぺい率は、取得予定地の市区町村役場に確認が必要です。
平均的な坪単価は木造構造の場合40から60万円、鉄骨で60から80万円、鉄筋コンクリートで70から100万円となっています。
ほかにも給排水工事や屋外電気工事などの工事費、また造園や駐車場設備の付帯工事費も発生します。
目安としては、賃貸経営物件の建築費に対して1から2割程度です。
3つ目にさまざまな諸費用です。
たとえば不動産取得税や登録免許税、印紙税、司法書士報酬、火災保険料などがかかります。
また建築確認申請などの手数料、融資手数料、仲介手数料なども必要でしょう。
諸費用の目安は新築の場合、土地購入費用や建築費の合計のうち7から8％程度です。
中古の場合は、物件取得費の約1から2割を目安にして、資金計画に反映します。
安定的な経営を目指すのであれば、自己資金は3割以上用意しておくとよいでしょう。
＜初めての建設物件を選ぶ際に押さえておきたいポイント＞
まず一棟マンション・アパートか区分所有物件の比較では、立地によりどちらが向いているか判断するのが大切です。
一棟は期待利回りが高く投資資金の早期回収が可能ですが、多額の初期投資が必要なのがデメリットになります。
区分の場合、限られた自己資金でも挑戦しやすいのがメリットですが、期待利回りが低い点がデメリットです。
また都心部と地方も比較ポイントになります。
地方の土地は都心部よりも価格が低いので、余裕を持った経営をおこなえるのがメリットです。
また都心部は賃貸需要が高いので、空室リスクを軽減できるのがメリットになります。
さらに新築と中古では、築年数により修繕費や維持管理費の水準が異なるのがポイントです。
新築は融資審査を通過しやすいのがメリットですが、まとまった投資が必要になるのがデメリットになります。
中古は、新築よりも初期費用が安いのがメリットですが、金融機関からの融資を受けにくいのがデメリットです。
またターゲット層を、ファミリー向けにするか、単身者向けにするかもポイントです。
ファミリー向け物件は、入居期間が長いことが多く安定的な運用ができるのがメリットですが、1戸あたりの面積が広いので原状回復費用がかさみます。
一方単身者物件では、1戸あたりの面積が狭いので総戸数を増やせて、空室リスクを分散できるのがメリットです。
デメリットとしては平均入居期間が、2から4年程度と比較的短いことになります。
初めての賃貸経営！賃貸経営のメリットとは
次に初めて賃貸経営をする、メリットをご紹介していきます。
これらのメリットを活かすと最適な資産運用が可能です。
＜初めてでも長期で安定経営＞
1つ目に賃貸経営による土地活用は、ほかの資産運用に比べて景気に左右されにくい特徴があります。
そのため長期に渡って、安定した資産運用が可能です。
土地の形状はさまざまですが、法規の範囲内に合わせれば物件建築ができるでしょう。
また資金がなくても、アパートの建築にはアパートローンが活用できます。
通常の住宅ローンと異なり、土地の担保評価や事業計画などの審査に通れば、年齢などに左右されずにローン活用できるのもメリットです。
＜初めての賃貸経営で相続対策＞
代々引き継いできた土地がある場合、相続対策が必要です。
賃貸経営をすると、相続資産評価の引き下げや納税資金の確保などもでき、大きな効果があります。
更地にアパートを建てると敷地の評価が下がり、建築費用などと合わせると場合によっては、約8割も資産の圧縮効果が生まれるでしょう。
＜初めての賃貸経営で大切な土地資産を残す＞
土地を売却すると資産を手放すことになってしまいますが、賃貸経営をすると大切な土地資産を残すことが可能です。
将来新たな収入を得られるようにもなるでしょう。
将来的に売却する場合も、土地価格とプラスでそれまでの運用益があるので、今売却するより大きな資産を残せます。
また土地を保有しているだけだと税金を払うのみですが、賃貸経営をすると保有コストが下げられるのもメリットです。
初めての賃貸経営！儲けるためには何から始めるべきか
初めての賃貸経営では、儲けるために何から始めるべきなのでしょうか。
ここでは重要なポイントを3点、ご紹介していきます。
＜マーケットリサーチ＞
1つ目に初めての賃貸経営では、マーケットリサーチが大切です。
リサーチにあたっては、まず土地の適性がポイントになります。
土地の居住性である日照や騒音、地盤のほか、駅からのアクセスなど利便性、また建築するのに土地の広さは充分かなどを確認しましょう。
また入居者のニーズも大切です。
入居者層はどうするか、間取りや構造、付属設備、また周辺の物件も詳細に検討します。
また将来性も調べましょう。
エリアの人口動態の増減傾向、駅周辺の再開発計画、生活に影響する施設の設置計画などです。
＜入居者を増やす営業戦略＞
2つ目に入居者を増やす営業戦略として、住む人の立場に立って考えることが大切です。
たとえば費用をかけずにできる方法として、近隣の公共施設や緊急連絡先の情報を冊子にしてまとめておくなどの気遣いがあると、入居者に喜ばれるかもしれません。
お金をかけてできることもありますが、初めての場合はなるべく費用をかけずにできる営業戦略も検討していきましょう。
＜損益と資金繰りの見通しをたてる＞
3つ目に賃貸経営では収益性を理解することと、事業計画を立てることが大切です。
何にお金がかかって、どうすれば儲けが出るか考え、手持ちのお金と借入したお金で、どうやりくりしていくかを検討します。
収入と支出のバランスを考えることが基本です。
また収支を考えるためには、損益予定表をつくるのがおすすめです。
そのあとは資金繰り予定表も作成しましょう。
これらの表を作成するには、不動産の購入コストやその調達方法、借り入れをする場合の返済計画表、毎月の家賃収入の見込みなどを明確にします。
管理手数料や修繕費、光熱費など、税金の諸経費もどのくらい必要なのか、書き出します。
個人の不動産所得で課税されるのは、所得税と住民税、事業税です。
住民税は税率が10％、事業税は5％、所得税は5から45％となっています。
所得税率は所得が高いほど税率も上がるため、たとえば給与がある方の場合、給与所得に不動産所得をプラスして、税率が決まります。
また「借入返済元金」には注意しましょう。
返済金額のうち利息は必要経費ですが、借入返済元金は必要経費になるので、フルローンやオーバーローンのように元金が多いと、資金繰りがマイナスになりやすいためです。
資金繰り予定計算は、最終的に黒字かどうかが重要になります。
計算表の作成で、事業の見通しが明らかになってくるので、初めての経営をされるときには、自分の事業に無理がないか確認しましょう。
まとめ
初めての賃貸経営におけるポイントなどをご紹介しました。
経営を成功させるためには、最低限の知識が必要です。
安定した収入を得られるよう、参考にしてみてくださいね。
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