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アパート経営で税金対策！節税のための不動産投資のススメ
目次
年々減少していく手取り月収…「この先、会社員の仕事だけで本当に食べていくことができるのか？」そんな不安や将来の安定のために不動産投資を始める方が増えています。
とくにアパートは家賃収入が見込めるため、安定収入を得る方法として人気があります。
さらにアパート経営は税金対策でおこなっているケースも多く、節税効果が見込めるのも事実です。
「アパートを経営するとなぜ節税になるの？」と疑問に思う方へ、このページではアパート経営でなぜ節税できるのか、その方法などをご説明いたします。
アパート経営の際に発生する所得税と修繕経費の関係性
<アパート経営は税制上優遇されている>
日本では、アパートやマンションを取得して賃貸に出す方が税制上優遇されています。
なぜなら人が住むための（集合）住宅を貸し出すことは「社会的に有意義なこと、社会の役に立つこと」とされているからです。
<年間家賃収入100万円なら支払う所得税は？>
アパート経営は会社員と同じように、毎月入ってくる家賃収入に対して所得税（国税）がかかります。
もし家賃収入が年100万円発生するとその100万円に対して5％が課税され、5万円の所得税が発生してしまいます。
ここでは家賃収入を100万円として計算しましたが、課税税率は家賃収入額によって変わってきますので、注意してください。
ここで素直に5万円の所得税を支払うと、アパート経営の節税効果を享受できているといえません。
アパート経営は個人事業として認められていますので、家賃収入から経費を差し引いてもよいのです。
もし1年分の家賃収入が100万円、そこから経費を50万円差し引くことができれば所得税は2万5千円まで大幅に節税することができます。
この「経費」が節税するうえで重要なのです。
＜アパート経営に必要な経費＞
アパート経営をしているとさまざまな経費が発生します。
固定資産税や都市計画税、さらに土地やアパートなどを取得したときの不動産取得税などの税金は経費として計上できますし、アパートに火災保険や地震保険をかければそれら掛け金も経費になります。
・管理会社への業務委託料 ・減価償却費 ・税理士への報酬 ・アパートの修繕費 ・ローンの金利など
アパート経営を続けるうえで必要な費用は経費として認められており、上記のような費用が発生すれば確定申告で申告可能です。
ちなみにアパート経営で得られる主な収入は家賃ですが、それ以外にも、敷金や保証金のうち返還に応じないもの、家賃とはべつに管理費や共益費名目で受け取ったものも収入になります。
<確定申告で所得税を取り戻すための方法>
アパート経営は個人事業のため、年に1回確定申告をして税務処理をしなければなりません。
もし1年間の家賃収入が100万円あったにも関わらず経費が100万円以上かかっていたとなれば収入はゼロとなり、その年の所得税額はゼロになります。
もし会社員が副業としてアパート経営をおこなっていれば、給与収入と家賃収入を合算して確定申告が可能に。
もし不動産投資で大きな経費や損失が発生した場合、給与所得で差し引かれていた所得税が還付されるケースもあり結果的に所得税を取りもどすことができます。
このような節税効果もあり、アパート経営を副業にして将来にわたって安定収入を得ようとする会社員もいるのです。
相続税と不動産の関係性とは？アパート経営する場合はどのように対策すればよい？
<現金をそのまま相続する場合>
親御さんから遺産を相続すると、どうしてもかかってしまうのが相続税です。
もし現金で1億円の遺産を相続するとどれだけの相続税を支払わなければならないのでしょうか？
もし1人の方が1億円を相続した場合、1億円から基礎控除額（3,600万円）を差し引いた6,400万円が相続税として課税されるため、税金の支払いが重くのしかかります。
現金での相続になると控除してもらえる部分がかなり少なく、節税しにくいのが現状です。
<賃貸マンションやアパートとして相続する場合>
もし5,000万円の土地、5,000万円のアパートを相続した場合はどうでしょうか？
これも合計すると1億円になりますが、いくらの相続税を支払う必要があるのでしょうか？
土地の評価額は路線価の80％程度の評価額になりますので、この場合、5,000万円の価値がある土地の評価額は4,000万円になります。
さらに建物の評価額は50～60％程度の評価額になりますので、5,000万円の価値があるアパートの評価額は2,500万円ですが、賃貸物件の場合はそこからさらに建物の評価額が30％割り引かれるため、1,750万円まで評価額がさがります。
結局相続する物件の評価額は土地4,000万円、アパートは1,750万円と合計5,750万円まで減りました。
5,750万円から基礎控除額（3,600万円）を差し引くと国に支払う相続税は2,150万円となり、現金で1億円相続するより相続税を4,250万円も大幅に節税できるのです。
「アパート経営が節税対策になる」といわれていますが、所得税はもちろん相続税の税金対策にもなりかなりお得なのですね。
そのため遺産を現金ではなくアパートやマンションに変えて相続させる方もいます。
アパートであれば節税できるうえに次代になっても家賃収入が得られ、安定した生活の助けになるのです。
アパートの経営はコインランドリー経営とどちらが得なのか
<地方にもどんどん増えるコインランドリー>
ひと昔前は、一人暮らしの方が主に利用していたコインランドリー。
狭く暗い雰囲気のお店もあり、足を踏み入れるのに勇気が必要な店舗もありました。
ところが最近のコインランドリーは明るく清潔で、監視カメラを設置しセキュリティが強化された店舗も少なくありません。
また地方やへき地にもコインランドリーはどんどん進出しており、小さな町でも見かけるようになりました。
投資目的で開業されるコインランドリーですが、アパート投資と比べて一体どんな節税メリットやデメリットがあるのでしょうか？
<コインランドリー経営のメリット>
コインランドリーのメリットは初期投資が少なくてすむという点にあります。
アパート建築には3,000万円前後の建築費、さらに外構工事、駐車場整備代などの費用がかかりますが、コインランドリーであれば設備と建物で約1,500万円前後の費用があればOK。
コインランドリーは洗濯機などの設備を減価償却すれば節税できますし、チラシやパンフレット代なども経費として計上できます。
ただアパート経営も建物を減価償却費として計上できるので節税効果としては大きいですし、ローンの利息や火災や地震保険なども経費に。
コインランドリーメリットとしては料金の回収が確実であるということです。
アパート経営では家賃滞納者が出てきた場合その対応が必要になりますが、コインランドリーでは料金が前払いなので料金が回収できない悩みとは無縁です。
＜コインランドリーのデメリット＞
コインランドリーの節税面には大きなデメリットはないのですが「収入面が安定しない」点は問題になります。
晴天続きでコインランドリーがあまり使用されない時期は収入が減りますし、逆に雨天続きになりと収益はアップし収入は安定しません。
アパートのように年間通して安定した収入が得られる保証がないのは不安要素です。
また毎月洗剤代や電気ガス代、水道代、掃除スタッフなどの人件費がかかり、収益を圧迫します。
立地状況や周辺に競合店が乱立すると収益性がダウンすることもあり、安定収入を得たい方にとってコインランドリーはやや不安に。
コインランドリーはアパートと同じく、立地や設備をよく選定する必要があります。
まとめ
アパート経営は安定した収入を得ることができるのはもちろん、所得税の節税効果や相続税対策としてもかなり有効です。
アパート経営は公共性のある個人事業として認められており、さまざまな費用を経費として計上でき、会社員が副業として始めるにも税金対策になります。
最近はコインランドリーが投資先として人気ですが、節税効果や収入の安定性を考えるとアパート経営にもメリットが。
将来的な投資としてどのような方法がよいのか、総合的に考えることがおすすめです。
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