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- マイホーム買い替えの流れとポイントをおさえよう！
マイホームの購入は、人生の中でも大きな買い物のひとつに含まれます。
初めてマイホームを購入する際は、いろいろ調べたり、話を聞いたり、不動産会社に何度も足を運んだりしたことでしょう。
そして資金の不安や、さまざまな手続きを乗り越えて、マイホームを購入したのではないでしょうか？
しかし長らく住んでいると、事情が変わってマイホームの買い換えを考えはじめるときもあります。
初めてマイホームを探したときは「購入」のことだけ考えればいいけれど、買い換えとなるとそうはいきません。
「売却」も検討する必要があります。
そのため、マイホームの買い換えに頭を悩ませている方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、マイホーム買い換えの流れを説明するとともに、おさえておくべきポイントをご紹介いたします。
買い換えのときに使える特例も参考に載せていますので、ぜひチェックしてみてください。
マイホームを買い換える際の流れについて
マイホームの買い換えは、売却と購入の両方を考える必要があります。
まずは、買い換えの全体的な流れについて説明いたします。
・買い換え計画を立てる
売却が先か購入が先か、入念に検討しましょう。
資金の有無や事情により選択がかわります。
どちらがよいのか、ポイントや注意点などは次の見出しにまとめてみまし た。
ここでは、売却を先におこなう場合の流れについて説明していきます。
・マイホームの査定をし、購入する物件の予算を決める
査定は、マイホームの売却で最初にすべきことです。
査定額が出たら、いくらで売るか決めましょう。
できるだけ高く売りたいかもしれませんが、物件に対してあまりにも高い価格を設定してしまうと、売れ残る可能性があります。
そのため、売り出し価格の決定は売主の希望額だけでは上手くいきません。
過去の売り出し事例や査定で出た価格を参考にしながら、不動産会社と相談して決めるとよいでしょう。
売り出し価格が決まったら、それに照らして新しい家の購入予算を決めます。
・媒介契約を結び、購入する家を探す
媒介契約とは、売却を依頼する不動産会社と結ぶ契約のこと。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。
「複数の仲介会社と契約したい」「自分で買主を探したい」などの希望条件に照らして、契約内容をおこなうとよいでしょう。
媒介契約が済んだら、マイホームが売れる前に新しい家を探しましょう。
・売買契約を結ぶ
あなたのマイホームを購入したいという買主と、売買契約の流れに進みます。
売主であるあなたは、買主と売買契約を締結し、買主から「手付金」を受け取りましょう。
手付金の額は、売却価格の10～20％程度です。
また、「仲介手数料」を不動産会社に支払う必要があります。
支払い時期や金額などは、媒介契約のときにしっかり確認しておきましょう。
原則として、売却が済んだら住むことはできなくなります。
そのため、売買契約が締結するまでには新しい家を決定しておくことをオススメします。
新しい家の購入手続きが遅れると、仮住まいでの生活が負担になるかもしれません。
マイホームを買い換えるときの注意点やポイント
マイホーム買い換えの流れについてはご紹介しました。
ここからは、その際の注意点やポイントを説明していきます。
まずは「売却を先にするか」「購入を先にするか」の選択について。
売却を先にする場合、「売れ残ったらどうしよう」と不安にならないことがポイントです。
新しい家を購入する際、売却で得たお金を資金にすることができるので、計画がたてやすくなるのもメリットでしょう。
マイホームの購入を先にする場合、仮住まいをしなくてよいことがポイントです。
売却が先に完了しても、新しい家を購入できていなかったら、一時的に賃貸住宅で生活を送ることになります。
先に購入からしておけば、その心配はありません。
ただし、住宅ローンが残っている際は注意してください。
一時的にですが、両方の住宅ローンを支払わなければならない可能性があります。
マイホームを買い換えるにあたり、資金計画で注意しておくポイントは主にこの「住宅ローン」かと思われます。
そのため、今住んでいる家と新しい家の住宅ローン両方を考えて、売却と購入どちらを先にするか選択しましょう。
「現在もローンが残っていて、資金調達が難しい」「ローン支払いの目処が立っていて、新しいローンを組むことができる」など個人によって状況が異なります。
現在ローンが残っている方でも、預金などで一括返済できる場合は購入先行で売却を進めることができますよ。
資金面から判断して、余裕がある方以外は、売却から先におこなうとよいでしょう。
そして、売却から先におこなう方は、先ほどの買い換えの流れに沿って、同時に購入の手続きも進めておくことがポイント。
売却が成立したあと、すぐに新しい家に住めるよう準備しておくことで、売却先行のデメリットをおさえられるからです。
マイホームの買い換えで利用できる特例をチェック！
マイホームを売却すると譲渡所得が発生し、課税の対象となります。
しかし、売却した値段より高い家に買い換える場合には、一定の条件を満たすとその税金が繰り延べられる特例があるのをご存知ですか？
「特定の居住用財産の買換えの特例」といわれる制度です。
例えば、7,000万円で購入した自宅を8,000万円で売った場合、差額の1,000万円が譲渡所得の課税対象になります。（減価償却などを考慮せず単純計算をした場合）
しかし、売却価格の8,000万円より高いマイホームに買い換えると、譲渡所得への課税が繰り延べられる仕組みです。
繰り延べられる期間は、買い換えた新しいマイホームをさらに売却するときまで。
この特例の適用期間は、2021（令和3）年12月31日までの譲渡になります。
＜特例を受けるための主な要件＞
・売却する家は自分の家であること
現在住んでいる家、または住んでいた家である必要があります。
以前住んでいた家の場合、住まなくなった日から3年を経過する日のある年の12月31日までに売ること。
・売った年、その前年および前々年にマイホームを売却した際の3,000万円の特別控除の特例を受けていないこと
または、その他控除の特例の適用を受けていないことなどが条件になります。
・居住期間が10年以上かつ、売った年の1月1日において所有期間が共に10年を超えるものであること
・買い換えのマイホームは床面積が50平方メートル以上のものであること
・マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換えをすること
また、買い換えだけでなく、一定の期限内に住む必要があります。
売った年かその前年に買い換えた場合、売った年の翌年12月31日まで。
売った年の翌年に買い換えた場合、取得した年の翌年12月31日まで。
・身内など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
特別の関係に含まれる人として、親子や夫婦、一緒に住んでいる親族、内縁関係にある人などがあげられます。
・売った年に確定申告をすること
詳しい要件や手続については国税庁のHPをご覧ください。
要件で注意したいのは、3,000万円控除と併用して利用できないこと。
3,000万円控除とは、家を売却した際の譲渡所得が、3,000万円までは控除される特例です。
売却した際にこの特例を使っていた場合、マイホーム買い換えの課税特例は受けられなくなります。
よって、課税額が3,000万円を上回るときはすぐに3,000万円控除を使わず、「買い換え特例」を検討しましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は、マイホームの買い換えを考えている方に、その流れやポイントをお話してきました。
買い換えるマイホームが売却した家より高い場合、課税を繰り延べできるのも、ありがたい特例なのでご紹介しましたよ。
マイホームの買い換えは人生の一大イベントともいえます。
悔いのないよう、不動産会社とじっくり相談しましょう。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
