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住まいのノウハウ
不動産投資に失敗するリスクを少しでも回避できる対策とは？
目次
銀行に預けていても利息はほぼつかないし、物価が上昇すればお金の価値が下がってしまう可能性も…。
将来に備え不労所得を確保したいが、少しでも若いうちから始めたほうが、あとになって楽になるのでは…。
といった考えから、不動産投資を検討している方も多いのではないでしょうか？
しかし、不動産投資には失敗するリスクもあるため、しっかり対策を練ったうえで不動産投資に臨みましょう。
今回は、不動産投資に失敗しないために事前にできる対策をご紹介します！
※不動産投資に関するご相談もいえらぶへ！
不動産投資の失敗事例を確認し対策に役立てましょう
投資にはいろんな方法があり、株式投資やFX投資、商品先物取引などと比べると不動産投資は、安定した家賃収入が期待でき、リスクが少ないと考える方も多いでしょう。
とはいったものの、不動産投資にもリスクは存在します。
まずは、不動産投資における失敗事例を確認してみましょう。
＜無理な返済計画による失敗事例＞
不動産投資による失敗事例として多いのが勉強不足による失敗です。
不動産会社が表示している利回りとは、表面利回りといって、
「家賃×12ヶ月分÷物件価格」
により計算した利回りで、実際に入ってくる金額ではありません。
表面金利を元に返済計画を立ててしまい、返済しきれずに手放さなければならなくなってしまったという事例を耳にすることがあります。
＜物件選びでの失敗事例＞
物件選びは不動産投資をする際に重要です。
物件選びで失敗すると不動産投資が失敗に終わる確率が高まります。
高利回りに飛びついて、「立地がよくない物件をつかんでしまった」とか、安いからといって築年数が長い物件を購入してしまい、「入居者がなかなか決まらない」という事例も耳にします。
＜大学・会社の移転により失敗した事例＞
大学や大きな会社などの周辺は賃貸アパート・賃貸マンションの需要が高く好立地といえますが、大学や大きな会社に頼りすぎると、移転した後に「借り手がいなくなってしまい失敗に終わってしまった」という事も考えられます。
確率的には低いですが、こんな失敗事例があるということも頭に入れておいてくださいね。
※いえらぶでは大家さんからのお悩み相談も受け付けております！
不動産投資に失敗しないための対策とその方法とは？
不動産投資を始めるからには、失敗したくないと考えるのは当然の話です。
失敗事例を踏まえ、どうしたら失敗するリスクを抑えられるのか？対策とその方法を確認してみましょう。
＜不動産投資の知識をつけ無理のない返済計画を立てましょう＞
不動産投資で失敗しないためにできる対策として重要になるのが返済計画です。
「家賃が全て返済に回せると思っていた」といった方がいらっしゃるように、知識がない状態で無理な返済計画を立ててしまうと失敗する確率も高くなります。
不動産投資を始める前に最低限の知識を身につけることが重要な対策の1つになります。
まず不動産を購入したときにかかるお金は、物件の価格だけではなく、不動産取得税、登記費用、仲介手数料などがかかってきます。
頭金として考えていた資金が物件の価格以外の諸費用に消え、結果、「無理な返済計画になってしまった…」などということがないように、あらかじめ諸費用の計算も忘れずにしておきましょう。
また、家賃収入もすべてが手元に残るわけではありません。
ローンの返済金のほかに、損害保険料、修繕費や改装費の積立金、所得税、固定資産税、都市計画税（都市部のみ）、不動産管理を委託した場合には管理費などもかかります。
実際に「いくら手元に残るのか？」をしっかり計算したうえで返済計画を立てましょう。
さらにいえば、入居者がいなければその部屋からの収入はゼロですが、支払いはしなければいけません。
最悪の事態に備え、空き部屋がでたとしても、「家賃以外にも支払える方法がある」もしくは「なんとか支払うことができる」といった状態で不動産投資を始めたいものです。
また、物件にもよりますが（新築は長く、中古の場合築年数に応じます）、少しでも若いうちから不動産投資を始めれば、返済年数を長くとれ、月々の支払いを抑えることができます。
まずは不動産投資の知識を身につけ、無理のない返済計画を立てることが対策の第一歩です。
※あわせて読みたい｜不動産投資に不安を感じる方へ 不動産投資の主なリスクまとめ
＜物件選びに失敗しない方法＞
不動産投資において手堅い物件を選ぶことは、失敗リスクを抑え込む重要な対策の1つです。
物件選びの大前提になるのは借り手の多さなので、大学・大きな会社の周辺など借り手が多く見込める立地の物件は、空室リスクを抑えられ、回転率も高いため手堅い物件といえます。
似たような立地なら、高いけど新しい物件を選ぶか？安いけど古い物件を選ぶか？悩みどころですね。
当然のことながら、新しい物件のほうが設備も最新のものできれいなため、人気があります。
また、返済期間を長くとれるので、予算に余裕があるのなら、新しい物件を選ぶのもひとつの手でしょう。
しかし、古い物件でも立地がよければ、改装して設備や内外装を新しくして、借り手をつけるという対策方法もあります。
もちろん、建物の耐久年数や改装費を計算する必要がありますが、安い物件のほうが予算を抑えることができるため、安い物件を購入して改装する方法も検討してみましょう。
ただ、駅からの距離や買い物施設までの距離などの立地に関する条件は妥協しないことをお忘れなく。
古くても駅に近い物件、買い物に便利な物件は借り手がつく可能性が高いです。
また、頼りにしていた大学・大きな会社が万が一移転してしまい、賃貸の需要が縮小してしまった場合ならなおさら、立地の良し悪しで借り手のつき方に差がでます。
＜不動産投資を成功させる方法＞
不動産投資において、物件選びと返済計画が重要なので、これらのポイントを押さえた不動産投資の方法をご紹介します。
まずは投資金額が少なくて済む区別マンションを購入することをおすすめします。
借入金を極力減らせば、不動産投資に失敗するリスクを回避できます。
区分マンションなら好立地の物件でも手が届く範囲内の物件も多く、不動産投資について経験しながら学ぶことができるでしょう。
不動産投資について理解が深まったら、一棟アパートや一棟マンションの経営へと手を広げていく方法をとれば、不動産投資を成功させる確率は高まるはずです。
また、複数の物件を持つ場合には、1つのエリアに集中させずに、複数のエリアに持って対策しましょう。
環境の変化によるリスクを分散させることができるからです。
関連情報：【利回りと土地活用】不動産投資をするなら、知っておきたいこと！
いろんな不動産投資方法のメリット・デメリットを確認し失敗しないための対策を！
前項でも少し触れましたが、不動産投資の方法にはいろいろな形があります。
大きく分けて、新しい物件で不動産投資する方法と古い物件で不動産投資する方法、区分マンションで不動産投資する方法と一棟アパート・一棟マンションで不動産投資する方法です。
それぞれの方法のメリット・デメリットを確認し組み合わせれば、不動産投資における失敗リスクを抑え込む対策になります。
それぞれの方法のメリット・デメリットを確認しておきましょう。
＜新しい物件のメリット・デメリット＞
■メリット
・きれいで設備も新しいので人気が高く空室になる可能性が低い
・家賃を高めに設定できる
・返済期間を長くとれる
・融資も受けやすい
■デメリット
・価格が高い
・好立地の物件はさらに高い
＜古い物件のメリット・デメリット＞
■メリット
・物件の購入費を抑えられる
・好立地の物件でも手が届く
・物件価格が安いため返済計画を立てやすい
■デメリット
・改装しないと空室になる可能性が高いので、改装しなければならない
・修繕費もかさみ、耐久年数が短い
・家賃を低めに設定しなければならない
・返済期間が長くとれないこともある
＜区分マンションのメリット・デメリット＞
■メリット
・投資金額が少なくて済む
・好立地の物件でも手が届く
■デメリット
・一戸しかないので収入が少ない
・一戸しかないので空室になれば収入0になる
＜一棟アパート・一棟マンションのメリット・デメリット＞
■メリット
・戸数分の収入が見込める
・収入0になるリスクが少ない
■デメリット
・投資金額・修繕費・改装費が大きい
・管理が大変になる
それぞれの方法にはメリット・デメリットがありますが、組み合わせることで不動産投資における失敗リスクを抑え込む対策になります。
まずは投資金額が少なくて済む区別マンションからスタートし、一棟アパート・一棟マンションへと手を広げ、複数のエリアに物件を増やしていくのが理想の形といえるかもしれませんね。
※不動産の経営に関するご相談もいえらぶまで！
まとめ
不労所得である不動産投資は魅力的ですが、失敗リスクも考えておかなければいけません。
不動産投資に関する知識を身につけ、無理のない返済計画を立てるなどの対策をうち、失敗リスクを抑え込みましょう。
そして、何より重要なのが物件選びです。
無理なく購入できる好条件の物件からスタートし、徐々に手を広げていきましょう。
あなたの不動産投資が成功することをお祈りしております。
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