- いえらぶ不動産コラム>
- 住まいのノウハウ>
- 貸す？売って手放す？それとも？転勤が決まった後の所有マンションの選択
目次
転勤がきまると、所有しているマンションを売って手放すべきか、貸すべきか、あるいは空き部屋にして維持しておくかなど迷いますよね。
今回の記事では、貸す、売る、手放すことなく空き部屋として維持する3つのケースで、それぞれのメリットデメリットを解説します。
また、貸す場合と、売って手放すまでの対応の流れもご紹介しますので、ぜひ参考にご覧ください。
転勤が決まったらマンションを手放すことなく「貸す」という選択
＜メリット＞
転勤の間、マンションを貸すことの大きなメリットは、やっぱり家賃収入を得られることです。
分譲マンションは、賃貸マンションと比較して設備や防音などに優れた物件が多く、そのため有利な家賃設定ができる可能性があります。
手放すことなく、転勤中にマンションが副収入を生みだしてくれます。
しかも、火災保険や住宅ローンの金利、管理会社の委託手数料、仲介手数料、設備修理費などを経費にできます。
不動産所得は、給与などと損益通算もできるので、帳簿上赤字の場合は住民税や所得税の節税にもなります。
もちろん所有権も持ったままですから、将来、転勤から戻ってきて再度住むことも可能です。
＜デメリット＞
デメリットは、空室や未払いが発生してしまうと家賃収入は入ってきません。
空室の間も固定資産税や管理費は必要です。
また、部屋の状態が良くなければ借主も見つかりにくいので、状況によってハウスクリーニングなども行います。
修繕はオーナーの負担なので、経年して老朽化すると修繕費用がかさむのもデメリットです。
注意点として、一度賃貸にすると収益物件として扱われる、売却するときに収益還元法での査定になり、一般住宅よりも低い額になる可能性があります。
将来的に売って手放すことも視野に入っている場合は、経年による査定額の低下に加えて、収益物件になり査定額が低くなることも考慮して計画することが大切です。
＜貸す方が良いケース＞
住宅ローンが残っていない場合に、貸すという選択が良いと言えます。
残債があるときに不向きな理由は、住宅ローンが住む目的の購入に使うローンなので、賃貸にするときにはアパートローンになり、金利が上がるケースなどがあるからです。
立地が人気エリアや駅近などでロケーションが良く、今後、マンションの資産価値が上がると期待ができる場合もおすすめです。
また将来、転勤から戻って住むことを前提に貸すときは、契約形態にも注意しましょう。
賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」があります。
「定期借家契約」は、期間満了で契約が終わり、退去してもらえます。
一方、「普通借家契約」は入居者の更新を拒否できません。
手放すことなく賃貸にする場合は、契約形態や資産価値の変化、ライフプランなども加味して計画するのが大切です。
＜貸すまでの対応手順＞
まずは、周辺の家賃相場や不動産会社などの情報収集をします。
不動産会社は、複数のなかから選ぶのが良いでしょう。
相場を事前にしっておくことで、査定の妥当性も判断できます。
不動産会社との契約は、入居者募集だけなら仲介業務、管理も依頼するなら管理業務までを契約します。
その後、チラシやWEBサイトで入居者募集し、借主が決まったら賃貸借契約を締結します。
借主の入居後、賃貸運営がスタートしますが、管理を委託している場合はオーナーの対応はありません。
転勤を契機に手放すメリットもある！マンションを「売る」という選択
＜メリット＞
マンションを売って手放す場合は、残債が少なく売却価格が上回ったときや、すでに住宅ローンを完済していれば、まとまったお金が得られ、資産を現金化したメリットを大きく感じられるでしょう。
売却代金で完済できるなら、残債が残っているマンションも売却できます。
住宅ローン返済がなくなれば、次の住まいを購入するときのローンが組みやすくなるのもメリットのひとつですね。
また、賃貸では経年による資産価値の低下が家賃収入に影響しますが、売るという選択では現時点の価値で手放すので、将来の価値下落がリスクになりません。
所有し続けることでかかる毎月の管理費や固定資産税などの費用、賃貸したら必要な確定申告の手間がないのもメリットです。
＜デメリット＞
マンションを売るためには、仲介手数料、印紙税、ハウスクリーニングなどの諸経費が必要です。
売って手放すまで期間は3～6カ月ほどが平均と言われますが、物件によって売れるタイミングは違います。
実際に売却活動をはじめてみると価格が希望を下回る場合があり、長引けばその間も住宅ローンや管理費の支払いが継続します。
また、売却代金で住宅ローンが完済できない場合は、抵当権が抹消されず、売ること自体ができません。
もしくは自己資金の用意が必要になりますので、十分に検討しましょう。
＜売る方が良いケース＞
立地が良くなく、資産価値が下がると考えられる場合は、賃貸に出しても入居者確保が厳しく空室が続く可能性もあるので、転勤を機に売ることもおすすめです。
所有することで必要になるマンションの管理費、固定資産税などの支払いを続けることが難しい場合も売る方がよいでしょう。
もし賃貸にする選択をしても、家賃収入があるときは良いのですが、空室になったら家賃を費用にあてることが難しくなります。
ほかにも、転勤先で最新のマンションに住み替えたいときなども、売却し手放す方がおすすめです。
＜売るまでの対応手順＞
転勤を機に手放す場合も、まずは情報の収集が重要です。
売却相場や住宅ローンの残債などを自分でも調べて、複数の不動産会社で査定します。
査定した額や対応の良さ、信頼できる担当者がいる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
媒介契約は3つあり、複数の不動産会社と契約でき、自分で探してきた買主にも売れる「一般媒介契約」、不動産会社1社と契約する「専任媒介契約」、1社と契約し、売主が探した買主と契約できない「専属専任媒介契約」があります。
媒介契約を結んだら、チラシやWEBサイトで売却活動をはじめ、内覧も実施し、買主が決まったら売買契約します。
その後、買主にマンションを引き渡しと代金決済をすれば、無事に手放すまでの売却活動は終わりです。
翌年の確定申告があるので、忘れずおこないましょう。
短期間の転勤なら"有り"の選択肢！マンションを手放すことなく「空き部屋」で維持
＜メリット＞
急な転勤や短期間の転勤の場合は、引っ越しなどを優先しなくてはならず、マンションをどうするか十分に検討する時間がないケースもあります。
そんなときに空き部屋としてマンションを維持しておき、のちのちゆっくりと検討できますね。
空き部屋のまま手放すことなく維持していれば、いつでもまた使用できるのがメリットです。
他の人が使っていない部屋に戻って住めるのも、メリットと言えるかもしれません。
＜デメリット＞
空き部屋が長期化し、放置したままにしてしまうと、いくつかデメリットが生じます。
人が住んでいない空き部屋は、空気の入れ替えができず湿気がたまり、結果、カビやダニ、水回りの劣化などの心配が出てきます。
転勤するときは、まだ新しく資産価値の高いマンションも、長期間になると価値が下がります。
将来売却する可能性があるなら、経年劣化に加えて、空き部屋が続いたことによる劣化で、価格が低くなることも考慮する必要があります。
また、分譲マンションは空室の間も、修繕積立金や固定資産税など維持費用もかかります。
＜空き部屋で維持する方が良いケース＞
転勤などが短期間で、近い将来にまた住むときは、空き部屋で手放すことなく維持するのも良いでしょう。
家族や信頼できる友人に管理を依頼できる場合や、転勤の間も業者に管理を委託できる予算があるときは維持もしやすいですね。
まとめ
大切な資産であり、愛着のあるマンション。
転勤を契機に手放すかどうかの判断は大きな問題ですね。
それぞれの選択肢にメリットとデメリットがあるので、ぜひ転勤の期間や物件の条件にあった最適な方法をお選びください。
いえらぶでは物件や不動産会社の口コミを見て比較できます。
よりクリアな情報から、あなたにぴったりの
いい家を選んでみませんか？
「いい家」を探す
Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
