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- お得さで注目を集める中古マンション購入の流れとポイントとは？
目次
マイホームを手に入れることは多くの方にとっての夢ですが、いざ買おうとなるとそもそも購入の流れもよく分からなかったりしますよね。
なかでも中古マンションの購入は新築よりお得とはいっても、契約までの流れを把握するのは難しいもの。
不動産業者の営業トークに乗せられて気分良く購入したはずが、入居してみるとさまざまな問題が…なんてことも。
大金を払うからこそ、入居前も入居後も、納得して気持ち良く過ごしたいですよね！
この記事では、チェックすべき中古マンションの購入のポイントと、購入の流れを解説いたします。
中古マンション購入のポイントとは？
新築マンションはもちろんですが、現在では中古マンションも活発に売買されており、市場にはたくさんの物件があります。
早速物件を探したいところですが、より良い購入に繋げるため、まずは現在と未来の自分の状況を整理してみましょう。
自分と家族が満足できる生活を送るうえで必要なもの、不必要なもの、余裕を持って払える金額、などを考えてみるのです。
①住みたい地域を絞り込む
どれだけ素敵な中古マンションが見つかったとしても、通勤時間が長いと心身共に疲弊してしまいます。
一般的に駅から徒歩10分以内であれば、ストレスなく通勤・通学ができる範囲だと言われています。
最寄駅から目的の駅までの乗り換えや乗り継ぎが便利かどうかも考えて、交通利便性の良い地域を選びましょう。
また、スーパーマーケットやドラッグストア、子どもの学校や保育園、病院、公共施設など、生活に必要な施設が揃っていることも重要です。
生活しやすいエリアであれば、購入する中古マンションが値崩れせず、住み替えで売却する際に有利になることもあります。
②仲介を依頼する不動産会社を選ぶ
初心者には難しい中古マンションの購入には、物件探しから契約までの流れを案内しサポートしてくれる不動産会社が必要不可欠です。
中古マンションの取扱数はどれくらいか、口コミは良いかどうかを確認したうえで不動産会社を選びましょう。
また不動産会社の担当営業マンとの相性や信頼を寄せられる相手かどうか、マンションの管理会社の管理体制も見極めたいポイントです。
③キャッシュフローの作成
中古マンションを一括購入するにしろ、住宅ローンを組むにしろ、将来に備えてお金の出入りを明確にすることは重要です。
もし家族が病気になったり仕事に行けなくなってしまったときに、住宅費用が多いとかえって生活を圧迫してしまいます。
日常的に出ていく生活費はもちろん、子どもの学費や保険、車の維持費など、お金の流れを把握してキャッシュフローを作成しましょう。
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中古マンションの物件選びで気を付けるポイントとは？
状況が整理できたら、次は条件に合う物件を探します。
条件に合う物件を探す際は、以下のポイントをチェックしておきましょう。
①物件の状態
中古マンションは新築とは違って築年数や設備もさまざまです。
外観や共用部は綺麗か、専有部の内装や設備の状態もチェックしておきましょう。
また現在の修繕金積立の状況や、室内設備の残置物の有無なども、マンションの管理組合に確認しましょう。
②周辺環境
中古マンションを購入する際には、物件の中身だけでなく周辺環境のチェックも大事です。
日当たりや眺望が良い物件でも、今後近くに高層建築が建って日当たりが悪くなる可能性もあります。
そのような計画がないか、事前にできる限りの情報を集めておきましょう。
また昼は静かでも夜になると近隣の生活音が大きくなったり、大型車両の走行音でうるさくなることもあります。
内見時間を夜にするなど、実際に家で過ごす時間帯の周囲の音を確認しておきましょう。
③マンションの住人
問題のある住人がいたり、住人同士の人付き合いが悪いマンションに住んでしまうと、住民トラブルに巻き込まれる可能性があります。
とくに隣や上下の部屋の住民は、お互いに生活音などが聞こえる可能性があり、切っても切り離せない関係です。
詳しく聞きすぎると個人情報になるので、過去にトラブルなどがなかったか、前の住民の方や不動産会社の担当者、周辺の住民の方にそのマンションの住民について聞いておきましょう。
中古マンションの申し込みで気を付けるポイントとは？
さまざまな条件や状態を確認し、この中古マンションを買うぞ！と決めたら、次は物件の申し込みをします。
物件の申し込み時には主に2つの書類が必要になりますが、それぞれ中身をしっかりとチェックしておくことが重要です。
①買付証明書
中古マンションの購入希望を売主や仲介業者へ示す書面を「買付証明書」といいます。
購入希望価格、手付金と住宅ローンの額、契約の希望日、引き渡し希望日、その他希望条件などを記載します。
売主はこの証明書の内容を売るかどうかの判断基準にします。
買付証明書は購入したい意志を示すだけのものなので、撤回することも可能で、法的拘束力もなく、手付金もこの時点では発生しません。
「このマンションを買いたい！」と思ったときには思い切って買付証明書を提出しましょう。
②重要事項説明書
中古マンションを購入する際は「重要事項説明」を受ける必要があります。
これは宅地建物取引業法の中で定められている説明で、不動産会社は購入予定者に対して購入する中古マンションに関わる重要事項を説明しなければなりません。
重要事項説明は賃貸物件の契約でもおこなうため、経験済みの方も多いと思います。
必ず宅地建物取引士の資格を持った人が説明してくれるので、気になることや難しい内容が少しでもあれば分かりやすく説明してもらいましょう。
なかにはリフォームに制限がかかる法令上の制限や、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の範囲など、かなり重要なポイントも明記されているので、隅々まで確認しておきましょう。
内容に納得がいかない場合は、その場で合意せずに一旦保留にすることも重要です。
ちゃんと理解できてますか？重要事項説明書で必ず確認したいこと
中古マンションの売買契約・住宅ローン審査の流れとは？
目当ての中古マンションを見つけて、売主と金額・時期について合意に達すれば、ついに契約の流れです。
①ローン事前審査
契約の前に、住宅ローンを借りる場合は、金融機関へローンの事前審査を申し込みます。
人気物件で競合相手がいる場合は、このローン事前審査を通っておくと、より契約に近づきます。
契約後、ローンが通らなかった、などと慌てることもなくなります。
②売買契約
重要事項説明書と同様、契約当日に慌てないために契約書も事前に写しをもらっておくことをおすすめします。
また契約時には手付金を支払います。
手付金の相場は中古マンション価格のおよそ10％程度で、印紙代や仲介手数料、司法書士が入る場合はその代行料など、事務手数料をこの時払うこともあります。
③ローン審査
契約が終了すれば、次は住宅ローンの本審査の流れです。
住民票や印鑑証明書、実印、収入証明など、必要な公的書類の種類や枚数を金融機関に確認のうえ、準備しましょう。
本審査に通れば、物件同様、住宅ローンも契約となります。
中古マンションの決済・引き渡しの流れとは？
中古マンションの物件も契約し、住宅ローンも契約、そして、ようやく引き渡し日を迎えます。
①決済
中古マンションの引き渡し前には、中古マンションの購入価格に印紙代や登記費用などのさまざまな諸費用を足し、そこからこれまで払った申込金や手付金を引いた費用を支払う「残金決済」をします。
この時、住宅ローンから支払いがある「融資実行」のタイミングと揃えましょう。
お金の流れが、大変スムーズになります。
②中古マンション引き渡し
残金の決済が済めば、晴れて引き渡し日を迎えます。
できれば、不動産会社の担当も立ち会ってもらい、最終チェックをおこないましょう。
契約の際に受け取った付帯設備表や物件状況確認書などの書類を見ながら、見逃がしていた部分がないかしっかりと確認しましょう。
まとめ
「ユーズド」の状態であるからこそ、確認事項の多い中古マンション。
でも、その分新築に比べてお得だったり、価値が下がりにくかったりと利点も多いですよね。
中古マンション購入の流れをしっかり確認したうえで、素敵な物件を探しましょう。
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