- いえらぶ不動産コラム>
- 住まいのノウハウ>
- 不動産投資をする上で、知っておきたい2つの空室対策。
住まいのノウハウ
不動産投資をする上で、知っておきたい2つの空室対策。
突然ですが、不動産投資には興味はありませんか！？
様々な内容の投資があり、上手くいけば不労所得を得ることができる不動産投資。
相続税対策としても活用でき、他の投資手法と比べても安定した収益を見込むことができます。
しかしながら、不動産投資にはハイリスク・ハイリターンと言われるように、リスクも付き物。
その中でも気を付けなければならないのは、「空室」でしょう。
せっかく不動産投資の為に賃貸用の物件を入手しても、空室が多ければ赤字になりかねません。
でも、こうした「空室」は対処法を身につけておくことで、ある程度リスクを抑えることができます。
■不動産を認知してもらうために
～集客力の高い賃貸仲介業者を利用する～
賃貸物件の検索にPC・スマートフォンを使っている人は全体の8割を超えている、というデータがあるそうです。
新しく入居者を集めるためには、これらの媒体に対応できる仲介業者を利用した方がいい、ということ。
それに加えて、高い集客力も必要です。
「賃貸物件＋地域名」で検索してみて、サイトが上位に表示されているか、というのが一つの目安になるでしょう。
■不動産投資の空室対策①:物件に興味をもってもらうために
～入居したくなるような魅力的なサービスをつける～
●敷金・礼金を安くする
入居する際には多くのお金がかかります。
敷金や礼金、仲介手数料etc…その額は家賃の約4倍とも言われます。
初期費用の負担が軽減されるのは、入居者にとって大きなメリットと言えるでしょう。
この結果入居が決まり、結果として定期的な家賃収入が見込めるようになれば、大家さんにとってもメリットとなります。
●フリーレント期間を設ける
フリーレントとは、「オーナーの設定した期間、家賃を無料にする」システムのことです。
入居者にとっては初期費用が安く済ませられる他にも、良い物件を早めに抑えられるといったメリットがあります。
現在の家に住みながら（家賃を払いながら）でも、新しい物件を借りることが出来るためです。
●募集条件を緩和する
募集条件を緩和してみるのも、空室対策の一つの手です。
例えば、高齢者の方の入居。少子高齢化が非常に速いスピードで進んでいる日本では、高齢者向けの住宅のニーズはこれからどんどん増えていきます。そんな中で高齢者の入居を「不可」にしているのはもったいないでしょう。
同じことは、外国人の入居にも言えます。グローバル化が進み日本で生活する外国人も増えているため、彼らの入居を可にすることで空室も埋まっていくでしょう。
もちろんこれらを行う上で、既存の入居者の方への配慮を欠かさないことは大前提です。
不動産投資の空室対策②:内見時の印象をよくするために
～物件の中も外もきれいに！～
内見前にはクリーニングや修繕を行っておくことで、印象を大幅に良くすることができます。
また、入居者の住む部屋の中だけでなく、外もきれいにしておくことが大切です。
以下の部分には常に注意し、必要に応じて改善をしていく必要があります。
・郵便ポスト周辺に、チラシが散乱していないようにする
・自転車置き場をきちんと整理しておく
・敷地内の雑草の手入れをしておく
・共用の廊下・エントランスは掃除をしておく
・階段・バルコニー等の鉄の部分が錆びていないか・塗装が剥げていないか確認する
これらは、大家さん一人の努力では完璧にはできません。既存の入居者にも呼びかけていくことが肝心です。
■不動産投資の空室対策③:入居を継続してもらうために
～迅速なトラブル対応を！～
やっと決まった入居者。せっかく入居が決まったのだから、長く入居してほしいもの。
そのためのコツは、「迅速なトラブル対応」にあります。
水漏れや換気扇の不具合、エアコンの不調…
住んでいれば必ず起こるトラブルに、なるべく素早く対応することが、入居者の居心地のよさにもつながります。
管理会社に管理を委託する場合も、迅速な対応をしてもらえるように依頼しておくべきでしょう。
■空室対策④:安易な家賃の値下げにご用心！！
「家賃を下げれば入居者が来るはず！！」
確かにそうかもしれません。
…でも、ちょっと待ってください。
家賃を下げると、不動産の価値が下がり、長期的には損になってしまうことが多いんです！
不動産の価格査定には、2つの考え方があります。
・資産価値…土地・建物の価値から算出
・収益還元価値…家賃収入等、収益から算出
収益還元価値は、月々の家賃収入の約200倍と言われます。
これは、家賃を5千円下げれば100万円、1万円下げれば200万円の価値低下が起こるということです。
■おわりに
不動産投資は、継続的に収益を上げることも夢ではありません。
その一方で、多くのリスクが潜んでいるものでもあります。
それらのリスクに対応していくためには、ここで紹介した方法だけでなく、自身で情報収集を続けていくことが不可欠です。
重要なのは、不動産投資は「不労所得」ではなく「サービス業」であるという認識を持つことです。
リスクに対してきちんと対処した上で、積極的にチャレンジしていくことで、不動産投資を有意義なものにしていけるのではないでしょうか。
いえらぶでは物件や不動産会社の口コミを見て比較できます。
よりクリアな情報から、あなたにぴったりの
いい家を選んでみませんか？
「いい家」を探す
