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住まいのノウハウ
住宅ローンは、固定金利と変動金利、結局どちらがお得なの？
目次
2015年、日銀による異次元緩和や世界的なデフレを背景に、住宅ローン金利が固定型・変動型ともに過去最大の低金利まで低下しました（固定金利のフラット35は1.5％前後、変動金利では某銀行の変動金利は0.5％が登場!!）。
現在、住宅ローンの借り換えをするなら、大きな負担である住宅ローン返済額を減らす最高にして最後のチャンスが到来したかもしれません！
今が住宅ローンを変更するチャンスです！
住宅ローン、借り換えるなら固定金利？変動金利？どんな違いがあるの？
固定金利のメリット
全期間固定金利のメリットは、金利上昇のリスクがない所です。
以下のような人は固定金利をお勧めします。
・将来、返済額が増えると家計が圧迫される可能性のある人
・借入金額が多い人
・ローン返済で家計がギリギリになる人
・教育費など、今後、支出が増える可能性のある人
変動金利のメリット
金利が低いため、金利が上昇しなければ総支払額が低くできるのがメリットです。
以下のような人に変動金利はオススメです。
・将来、返済額が増えても家計が赤字にならない人
・借入金額が少ない人
・借入期間が短い人
・繰り上げ返済を積極的に行い短期間で完済する予定の人
・貯蓄が十分にあり、金利が上がったら繰り上げ返済が出来る人
借り入れは総合コストで比較しよう
住宅ローン初心者はついつい表面的な金利の低さで住宅ローンを選びがち。
しかし大切なのはトータルのコスト＝総合コストが低いのかどうかという点です。
金利が低くても法外な保証料や手数料が取られては意味がありません。
たとえば「保証料」（あなたが住宅ローンの返済が出来なくなった時に、保証会社にあなたに代わって住宅ローンを肩代わりしてもらう為に払うお金）は一般的に0.2％程度金利を押し上げると言われています。
また、住宅ローンを借りている人に万が一の事が起きた場合、本人の代わりに住宅ローンを返済してくれる「団体信用保険」は、一般的に民間の住宅ローンの場合は無料ですが、フラット35（民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して作った長期固定金利の住宅ローン）の場合は有料で、こちらは0.3％程度金利を押し上げます。
「団体信用保険」が無い民間の住宅ローンを選んで、別途自分で割安な生命保険に加入するというのも一つの方法です。
表面的な金利だけを見るのではなく、こういったコストも加味する事が必要です。
フラット35が人気だけど実は
全期間固定金利のフラット35は、ずっと金利が変わらないため安心感があり、ファイナンシャルプランナーもよく推奨しています。
しかし、実際の日本の金利推移を今まで振り返ってみると、1980年台後半のバブル崩壊以降金利はずっと低下し続けており、その後一度も2％を超えていないのです。
結局、過去20年以上、変動金利タイプがお得だった状態が続いています。
固定金利を利用した方からすれば、結果論とはいえ「金利上昇を心配した分、損をした」とも言えます。
実際、住宅ローン利用者の借り換え動向を見ても、「固定金利→変動金利」への借り換えが多くなっています。
変動金利を有効活用しよう
今後の金利見通しとしても、日本は極めて金利が上昇しにくい経済環境になっています。
仮に金利が上昇するとしても、大きく上がることは考えにくいでしょう。
また、本当に金利が上がればその時点で固定金利に変更するという手もあります。
住宅ローンの借り換えポイント
借換えの無い場合の今後の総支払額と、借り換えた後の総支払額と事務手数料・保証料の差額・団信費用・収入印紙代・登録免許税・登記費用などのトータルコストを比較してみましょう。
一般的には金利差が1％以上あり、ローン残高が1000万円以上残っていて、残りの返済期間が10年以上あると、借り換えがお得と言われています。
2009年以前に住宅ローンを借りた場合、今は借り換えの大チャンスなのです！
住宅ローンは比較検討が重要
住宅ローンは人生の中で最大級の支出となります。
住宅ローンを上手く選ぶか否かで数百万円変わってくることもあります。
しかし、比較検討のために金融機関の窓口を回るのは非常に手間がかかります。
インターネットの「住宅ローン一括審査申込み」サービスを利用すれば、20分程度の入力時間で数百万円の節約に成功するかもしれません！
上手に返済計画を立て、できるだけ老後に住宅ローンを残さない様にしたいですね。
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