住まいのノウハウ2022.11.11

借地権の売却は難しい？手続きから失敗しないための注意点まで説明します

いいえらぶコラム編集部

現在借地権付き建物に住んでいるけれど、転勤などの理由で空き家になるため売却したいと考えている方もいるのではないでしょうか。

ただし、借地権付き建物を売却するためには少々複雑な手続きを行う必要があり、手続きを正しく理解していないと思わぬトラブルに発展する可能性もあります。

今回は、借地権付き建物の売却についてご紹介します。

売却方法や流れ、税金などについて詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

 借地権付き建物って売却できるの？

結論からお伝えしましょう。

借地権付き建物は売却可能です。

ただし借地権の性質上、売却の手続きは少々複雑です。

売却の仕組みを理解するためにも、まずは借地権について見ていきましょう。

その後、具体的な手続き、税金や注意事項について詳しくご説明しますね。

＜借地権とは＞

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のこと。

建物自体は土地の借主である借地人の所有ですが、土地の所有者は地主ですので、借地人は定期的に地代を支払う必要があります。

借地権……土地は地主のもの。自宅などを建てるために借りているだけ！

借地権（しゃくちけん）は大きく地上権（ちじょうけん）と賃借権（ちんしゃくけん）という２つの権利に分けられますが、地上権は地主に許可なく売却が行えるなど非常に強力な効果を持つ権利。

地主にとっては不利な要素が多く、特に自宅などの物件を建てることを目的として土地を貸し出す場合には地上権はほとんど利用されません。

一方、賃借権はその名の通り地代を支払って借りる権利ですので、借主が勝手に売却することはできません。

一般的に借地権は賃借権を指すことが多く 、本記事では「賃借権としての借地権」について解説してきます。

借地権には「旧法借地権」と「新法借地権」の2種類があり、権利が発生した時期によって種類が異なります。

借地借家法は1992年8月に施行された法律です。

施行以前の借地権は、大正時代に制定された借地法に基づいた借地権が適用されており、「旧借地権」と呼ばれます。

また、「新法借地権」にも普通借地権、定期借地権があるんです。

少し複雑ですよね。それぞれの特徴をご説明します。

＜旧法借地権＞

・契約更新を行えば長期間土地を借りることも可能。

・契約期間を決めている場合、建物がなくなっても借地権は消滅せず再度建築が可能。

・契約期間を決めていない場合、建物がなくなると借地権も消滅する。

＜新法借地権＞

・平成4年8月1日以降の契約で適用される。

・契約形態は①普通借地権と②定期借地権の2種類

1　普通借地権

・契約更新を行えば長期間土地を借りることも可能。

・原則、初回の契約期間は30年以上、初回の更新時には20年以上、以降の更新では10年以上の契約になる。

・建物がなくなり改めて建てる場合、地主の許可が必要。

・正当な事由がない限りは、地主は契約更新を断れない。

2　普通借地権

・原則契約更新なしで、契約期間が終わると土地を更地にして返還する。

・契約期間は50年以上で設定する。

それぞれ異なる特徴がありますが、共通しているのは土地を貸している地主がいること。

借地権付き建物である以上、地主の存在を切り離すことはできません。

そのため、売却時には土地の所有者である地主の承諾を得なくてはいけないということを覚えておきましょう。

  借地権付き建物の売却方法の種類

借地権付き建物は、地主の承諾があれば売却可能です。

ただし、一口に売却といってもその方法は様々ですので、どのような売却方法があるのか具体的に見ていきましょう。

＜地主に売却する＞

借地権のみ売却する、もしくは借地権と建物を一緒に売却するといった方法で、地主に売却することが可能です。ただし、借地権のみを地主に売却する場合は建物部分を解体し、土地を更地に戻すことを求められる場合がありますので注意しましょう。

＜第三者に売却する＞

借地権付き建物を第三者に売却する方法もあります。借地権の権利が第三者へ変わるのをあまりよく思わない地主もいるので、地主との交渉は注意して行う必要があるでしょう。

地主さんとの交渉をうまく進めるためにも、専門知識のある不動産会社に依頼することをおすすめします。

＜買取業者に売却する＞

専門の買取業者に依頼して、借地権付き建物を買い取ってもらう方法もあります。手続きから売却完了まで素早く行えるのが特徴ですが、他の方法よりも売却価格が低くなることが多いです。※買取業者に売る場合も、地主の承諾は必要です。

建物を解体することになった場合には、買取業者が費用を負担してくれるケースも多いので、スピーディかつ売却時に大きな出費を避けたい方の選択肢になるでしょう。

＜地主の底地権と一緒に売却する＞

地主と協力し、借地権と底地権を合わせて所有権として売却する方法です。所有権として売却するため、売却価格は借地権単独よりも高くなる傾向にあります。

地主からすると土地を手放すことになるので地主の承諾はもちろん、売却時の取り分について地主と相談して決定しなければなりません。しっかりと話し合い、互いが納得できる金額を決めることが大切です。

また、地主の底地権と一緒に売却する場合には、一方が契約を破棄すると契約自体が無効になる「不可分一体の特約」を締結するのが一般的です。

＜等価交換して売却する＞

「借地人の持つ借地権の一部」と「地主の持つ底地権の一部」を交換することで、土地の完全所有権を獲得し、完全な所有権として土地を売却する方法があります。

例）100坪の借地（土地）で借地権割合が60％の場合

・40坪の借地部分を地主に返還する

・60坪の底地部分を地主から取得する

所有権を売却することになるので、売却はしやすくなりますが、建物が建っている場合は一度解体する必要があり、解体費用の負担は借地人になるので注意が必要です。

代表的な計算方法はこちらです。

このように、借地権付き建物の売却方法にはいくつかの種類がありますが、第三者や買取業者に売却する場合は、地主の承諾に加えて、地主に対する譲渡承諾料の支払いが必要です。

譲渡承諾料は地主との交渉で金額が決まりますが、借地権価格の10％ほどが相場であることを覚えておくと良いでしょう。

 借地権付き建物を売却するときの相場は？

借地権付き建物を売却する場合、価格は地主や第三者など売却相手との交渉や条件によって変化します。

土地の立地条件や地代の負担額など、あらゆる事柄が絡んでくるため、同じ立地であったとしても売却価格は増減します。

借地権の売却価格＝更地評価額×借地権割合

たとえば、更地評価額が5,000万円で、借地権割合が60％の場合、借地権の売却価格は以下のように算出されます。

5,000万円×60％＝3,000万円

この計算方法で求められるのは、あくまで目安価格です。一つの目安としての価格ですので、参考までに計算してみると良いでしょう。

もうひとつ覚えておきたいことがあります。借地権と底地権をそれぞれ単独で売却するより、所有権として一括して売却した方が高い価格で売却できる可能性があることです。

少しでも高く売りたい場合は、地主の承諾を得た上で地主の底地権と一緒にしたり、等価交換で底地権と借地権を交換して、所有権を得た状態で売却する方法を選択すると良いでしょう。

 借地権付き建物売却の流れ

借地権付き建物の売買においては、地主との交渉をはじめ、重要事項説明書などの書類作成が不可欠です。

思わぬトラブルを避けるためにも、借地権付き建物の売却は専門家である不動産会社を通して行うのが賢明です。

ここでは、不動産会社への依頼を前提とした場合の売却時の流れを見ていきましょう。

＜複数の不動産会社に査定依頼をする＞

当然、売主としてはできるだけ高い価格で手放したいところです。まずは複数の不動産会社に査定依頼を出しましょう。

明確な相場はないと前述しましたが、複数の不動産会社に査定してもらうことにより、借地権付き建物の価格目安を知ることが可能です。

一社だけではなく、複数の不動産会社に査定依頼を依頼すると、より現実的な価格を把握できます。

どの不動産会社にも言えることですが、査定の際には建物購入時に受け取った設計図や契約書などを用意しておくとスムーズです。複数の不動産会社に連絡を取る時間がなかなかとれないという方は、不動産一括査定サイトを使ってみても良いでしょう。

＜依頼する不動産会社を決める＞

各社の査定が済んだら、実際に依頼する不動産会社を決定します。決め手にしたいのは、その不動産会社が借地権付き建物の売却に長けているかどうかです。

借地権付き建物の売却は地主との交渉、書類準備など専門的な知識を必要とします。

そのため、できるだけ借地権付き建物売買に実績のある不動産会社を選びたいところです。ホームページや資料などを見比べながら、経験豊富な不動産会社に決めることをおすすめします。

＜地主と交渉・承諾を得る＞

不動産会社を決定したからといって、まだ安心はできません。借地権付き建物は、地主の承諾を得られなければ売却したくてもできないからです。

地主との交渉は、承諾だけでなく売却方法や譲渡承諾料なども含めて話し合うことになるため、トラブルに発展しやすいのが現実です。十分な知識もなく進めようとすると、法外に高い金額を提示されるかもしれません。

交渉には、契約した不動産会社の担当者に間に入ってもらい、互いに納得できる結果に落ち着くよう交渉を行いましょう。

また、承諾を得られなかった場合には、裁判所に借地非訟を申し立てて承諾を得ることも可能ですが、時間がかかる上に地主との関係悪化は免れません。あくまで最終手段と考えておいてください。

＜売却活動を行う＞

地主からの承諾を得られたら、不動産仲介業者が借地権付き建物売却のため動き出します。不動産会社の売却活動として、主に以下のようなものが挙げられます。

・物件情報の載ったチラシを作成し、配布する。

・不動産会社が不動産情報を見られるサイトのレインズへ登録する。

・直接顧客へアプローチする。

＜ 売買契約を結ぶ＞

物件の購入希望者が見つかると不動産会社から連絡がくるので、買主と売買契約を締結します。このとき、契約書類への署名、押印や重要事項説明書の交付などを行うほか、不動産会社への仲介手数料の支払いも発生するので、用意しておきましょう。

＜借地権譲渡承諾書の作成＞

実は、売買契約の時点では、正式な手続きは完了していません。なぜなら、借地権付き建物の売買契約においては、売主と買主が契約を締結した後、地主から借地権譲渡承諾書を受け取らなければならないためです。

借地権譲渡承諾書とは、借地の譲渡についての承諾以外にも地代や土地の賃貸契約期間など地主と取り決めた内容が記載されている書類です。

そのため、売主と買主が締結した時点では停止条件付きの売買契約となり、地主から借地権譲渡承諾書を取り交わすことで初めて売買契約が成立することに注意が必要です。

＜借地権引き渡し＞

無事に売買契約が成立したら、買主に借地権付き建物を引き渡します。借地権付き建物の場合、借地権のみならず、土地の上にある建物の所有権も買主に移ります。

建物の所有権が変わる際に必要な所有権移転登記も行わなくてはならないので、忘れないようにしてください。

 借地権付き建物売却の際にかかる税金とは？

不動産の購入や売買を行うと税金がかかってきますが、借地権付き建物の場合にはどうなのでしょうか。

もちろん、借地権付き建物も不動産ですから売却の際には税金がかかります。不動産を売却するわけですから、借地権付き建物には譲渡所得税がかかるのです。

譲渡所得税は、不動産の売却時に出た利益にかかってくる税金。以下の式で算出できます。

譲渡所得税＝｛売却価格－（取得費＋譲渡費用）｝×税率

売却価格は買主から支払われた金額であり、取得費は地主へ支払った更新料や権利金など、譲渡費用は借地権売却のために支払った仲介手数料や印紙税などが該当します。

また、税率は所有年数によって変動するので注意してください。

・所有年数5年以下……39.63％

・所有年数5年以上10年以下……20.315％

・所有年数11年以上で6,000万円以下の部分……14.21％

・所有年数11年以上で6,000万円を超えた部分……20.315％

これらを当てはめて計算し、譲渡所得税を算出します。

また、借地権付き建物が自宅であった場合は3,000万円の特別控除を受けることができ、売却して得られた利益が3,000万円以下の場合には譲渡所得税がかかりません。※税務申告は必須です。

ただし、借地権の売却価格はそこまで高額にならないことが多いため、譲渡所得税はかからない場合が多いです。

 借地権売却で失敗しないための注意点

地主という第三者が関わってくること、地代を払わなくてはいけないことから、借地権は所有権の売買よりも難しいのが現実です。少しでも売却の可能性を上げるために、失敗しないための注意点を押さえておきましょう。

＜地主にはあらかじめ話を通しておく＞

借地権の背後には、土地を所持する地主がいます。人から借りた土地上の建物を勝手に売却しようとすると、地主の反感を買ってしまうことは想像に難くありません。借地権の売却には地主の承諾が必要不可欠です。

あらかじめ地主に対し借地権付き建物の売却を考えていると伝えておくことが大切です。地口頭であっても承諾を得られれば承諾してくれれば、その後の流れもスムーズになります。

また、地主から自分が買い取りたいといった話が出るかもしれません。その場合、不動産会社に買主を探してもらう手間も省けますし、トラブルが起こる可能性も低くなります。

＜借地権の承諾にはお金がかかることを知っておく＞

借地権の売却時には、地主へ譲渡承諾料を支払う必要があります。借地権が第三者に売却されても地主は引き続き賃料収入を得られますが、しばらく土地の返還は見込めなくなります。そのため「地主が不便になる可能性がある借地権の売却を認める」代わりに、一定額の譲渡承諾料を支払って売却に納得してもらうのです。

譲渡承諾料は借地権価格の10％が相場と言われています。公的に定められた金額ではありませんが、知らずにいると法外な譲渡承諾料を要求されてしまうかもしれません。

また、古い建物を建て替える時にも「建替承諾料」を地主に払わなければなりませんので併せて認識しておきましょう。※建替承諾料の相場：更地評価額の5％

ただし、譲渡承諾料をいくらにするのかは地主次第であり、根拠もない金額を提示してくる地主もいるでしょう。地主と借地権売主の両者が納得できる金額になるよう交渉することが大切です。

＜査定額だけでなく借地権取引の実績がある不動産会社を選ぶ＞

借地権付き建物は、買主が見つかりにくい、地主の承諾を得なければならないなど、通常の所有権建物よりも売却のハードルが高い不動産です。必要な書類も多いため、売却を依頼する不動産会社は慎重に選ばなければなりません。

高く査定してくれた不動産会社を選んだ場合でも、借地権付き建物に不慣れだったため地主の承諾を得られず売却できなかった、急いでいたのに時間がかかってしまったというケースもあります。

スムーズな売却のためにも、借地権付き建物の売買経験や実績が豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。

 まとめ

借地権付き建物は、通常の不動産に比べ価格を抑えて購入できるのがメリットですが、いざ売却したい場合には、買主がなかなか見つからないケースも多く、地主の承諾が必要であるなど労力と時間を必要とします。

リンクそこで、借地権付き建物を売却したいとお考えであれば、価格査定から買主探し、地主との交渉まで行ってくれる不動産会社に依頼するのがおすすめです。

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また、借地権と同様に手続きが難しい「不動産の共有名義・売却・買取」などについてこちらの記事で解説しております。お悩みの方は是非ご覧ください。