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- 大家さん相談所に寄せられた空室対策に関する相談まとめ
いえらぶが運営する「大家さん相談所」は不動産に関するさまざまな悩みに対して、日々現場の最前線で業務に携わる専門家である不動産会社からのアドバイスを受けられるサービスです。
不動産投資をおこなっている大家さんはもちろんのこと、これから不動産投資を始めようとしている方や、現在賃貸物件にお住まいの入居者の方など、相談者は多岐にわたります。
過去の投稿も閲覧できるため、同じような経験をした方の事例を参考にできる点が最大の魅力です。
ここでは寄せられた相談の中から「空室対策」に関するエピソードを取り上げてご紹介いたします。
いえらぶ大家さん相談所はコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/
専任媒介か一般媒介どちらの方が空室対策には良いですか？
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https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_995/
最初にご紹介するのは、一戸建ての客付けに苦労されているおのださんです。
おのださんはご自身が所有する一戸建てをリフォームして、地域で一番客付け力のある仲介会社へ専任媒介で依頼をしているようです。
しかし3か月経っても内見は7件しか入らず、申し込みに至らないため、専任媒介から一般媒介へ切り替えようと検討しています。
この相談に対してグッドアンサーとなっているのが東京都の「有限会社ゑびす建設」の黒川さんです。
黒川さんは売買においては専任媒介と一般媒介の切り替えは戦略的要素が強いものの、賃貸では気にする必要はないコメントしています。
一般媒介に切り替えて、広く客付けを依頼したほうが良いという意見のようです。
また「株式会社LEGARO」の高橋さんは、媒介契約の内容より募集条件が適正かどうか、担当者がリーシングできているかどうかのほうが重要だと述べています。
さらに東京都の「アップシードレジデンシャル株式会社」の千葉さんは、依頼している仲介会社が物件情報を公開せず、自社のみでの成約を目指していないかを確認すべきとの意見です。
囲い込みといわれる状況に陥ってしまっていた場合は、一般媒介への切り替えを検討すべきだとしています。
しかし一般媒介の場合、一番手を確保しづらいことから、客付けの営業マンから敬遠されるリスクがあることも述べています。
今回のように客付けに苦労されるオーナーさんは少なくありません。
しかし意外と解決する方法は単純で、重要度が高い順番に確認をしていくことが大切です。
まずもっとも重要なのは、募集条件が適正かどうかの判断です。
今回の場合は3か月とはいえ７件もの内見を確保しているので、競合物件と比較して逸脱した条件ではないことが想像できます。
問題があるとすれば室内のクリーニングが不完全なことや、賃料に見合った内装ではないこと、騒音がひどいなど、建物に関することである可能性が高いといえます。
次に確認するのは、依頼している仲介会社が物件情報を広く公開し、他社付けにも積極的かどうかです。
これは千葉さんの意見のとおり、物件情報が広く露出することでそれだけ多くの需要が見込めるからです。
もし物件情報の公開を渋ったり、他社付けをおこなわない方針の仲介業者であれば、依頼先の変更を検討しましょう。
一般媒介は敬遠されるため、やはり信頼できる仲介会社と専任媒介契約を結ぶことが最善の方法です。
今回、アドバイスをしている不動産会社の詳細は下記よりご覧いただけます。
・有限会社ゑびす建設
・株式会社LEGARO
・アップシードレジデンシャル株式会社
https://www.ielove.co.jp/company/co-3347/
単身者ターゲットの賃貸ワンルームの空室対策
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次にご紹介するのは大さんの投稿です。
大さんは単身者用のワンルームの物件を所有しているようで、駅から遠くて満室にならないことにお悩みの様子です。
ここでグッドアンサーに選ばれているのは神奈川県の「有限会社大平プラン」のエージェントさんです。
回答の内容は、近隣の企業や幼稚園、保育園などを巡って、社宅や住居の需要を開拓してみてはどうかというものです。
一方で東京の「アップシードレジデンシャル株式会社」の千葉さんは、依頼している仲介会社が募集している内容について確認するよう勧めています。
空室対策がしっかりと講じられているにも係わらず成約にならないということは、募集条件への対策が必要との意見です。
単身者向けの投資物件は利回りが高いものの、入居期間が短く、競合が多いことが特徴です。
つまり競合物件とのバランスを見て、募集条件を設定することが重要になってきます。
たしかに近隣の企業などへの開拓も大切ではありますが、効果の高い募集状況の確認を優先すると良いでしょう。
そもそも他社付けができず物件情報も広く公開されていないような状況では戦うことすらできないので、依頼する仲介業者を変更する必要があります。
オーナーの意向と仲介会社の方針はズレが生じやすいので、担当者と定期的に打ち合わせの機会を設けることをおすすめします。
今回、アドバイスをしている不動産会社の詳細は下記よりご覧いただけます。
・有限会社大平プラン
・アップシードレジデンシャル株式会社
https://www.ielove.co.jp/company/co-3347/
駐車場がないテナントの空室対策
実際の質問ページはコチラ
https://www.ielove.co.jp/owner/soudan/q_1063/
続いての相談者は、店舗として客付けを希望している樹里さんです。
樹里さんのテナントは大通りに面しているため、駐車場がないことが難点だとコメントを寄せています。
そんな樹里さんがグッドアンサーとしたのが東京都の「株式会社若林」の若林さんです。
若林さんは詳細がわからないため確定的なことは言えないとしながらも「重飲食可」にすることをアドバイスしています。
重飲食とは本格的な調理が必要になる飲食業のことで、多くの設備の設置が必要になるため、物件が見つかりにくいという特徴があります。
同時に賃料や仲介会社への広告料などの条件を変更し、内見数を増やすことも勧めています。
テナントの客付けは住居とは大きく異なります。
というのもテナントは立地の需要が高く、立地さえ良ければ空中階だとしても客付けに困ることはないからです。
しかし立地が魅力的ではない物件では需要が限られてしまうため、個別に空室対策を講じる必要があります。
もっとも効果的なのは若林さんのアドバイスどおり、業種の幅を広げることです。
とくに重飲食可にすることで、反響の増加を期待できます。
その反面、重飲食は排水や排煙、騒音など周辺に配慮しなければならないことも多いので、事前に設備の仕様などについて取り決めておくと良いでしょう。
今回、アドバイスをしている不動産会社の詳細は下記よりご覧いただけます。
・株式会社若林
https://www.kirakiraestate.co.jp/
まとめ
不移動産投資のなかでも多くの方が悩むのが客付けです。
リフォームや家賃設定などはオーナー自らおこなうことができますが、客付けは仲介会社の力を借りないわけにはいきません。
毎回スムーズに客付けできるに越したことはありませんが、もし客付けに苦労するようであればサブリースという選択もあります。
サブリースであれば空室の有無に関わらず家賃収入が保証されるので、客付け状況に悩まされることはなくなります。
査定は物件によって異なるので、一度相談してみてはいかがでしょうか？
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