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- 不動産売却に必要不可欠なレインズとは？その仕組みをご紹介
目次
不動産を売却するときに契約を交わす専任媒介や専属専任媒介では、レインズに物件情報を登録することが義務付けられています。
不動産関係者であれば誰しもが知るレインズですが、一般の方は閲覧すらできないためどういったものなのか想像がしづらいのではないでしょうか？
この記事では不動産売却において必要不可欠なレインズの詳細と、物件情報を登録・公開することのメリットやデメリットをまとめました。
不動産売却を検討中の方にとってとても役立つ内容となっていますので、是非ご参考になさってください。
レインズとはなにか？その仕組みと4つの組織とは
国土交通省は不動産売買における迅速な成約や適正な価格付けを目的に、宅建業者（不動産会社）に対して、専任もしくは専属専任媒介を締結した場合には、不動産の情報を「指定流通機構」に登録することを義務付けています。
この国土交通省から指定を受けている組織のことを「不動産流通機構」と呼んでいます。
レインズは物件情報が登録されているネットワーク
不動産流通機構では効率的な物件情報の交換をおこなうためにオンラインサイト「レインズ」を運営しています。
レインズは不動産流通標準情報システム（Real Estate Infomation Network System）の頭文字から名づけられています。
宅建業者のみが閲覧・登録をおこなえるサイトで、一般の方は閲覧できません。
サイト内部は賃貸や売買、土地や区分か一棟かなど、各ジャンルごとに物件情報が掲載されています。
また過去の成約実績を確認できるため、同じ物件の別号室や近隣の土地などの成約事例を価格付けの参考にできるという特徴があります。
不動産流通機構は全国で4つの組織に分かれている
不動産流通機構は東日本・中部・近畿・西日本の4つの組織に分かれています。
各組織は地域によって管轄が決まっていて、東日本は北海道・東北・関東・甲信越の17都道府県をカバーしています。
東日本は首都圏を含んでいることもあり、登録されている物件情報の量はもっとも多く、全体の5割弱を占めます。
中部は中部・北陸の7県、近畿は近畿の6府県、西日本は中国・四国・九州・沖縄の17県を管轄しています。
もともと組織ごとに別々にレインズを運用していましたが、すべての組織でサイトリニューアルがおこなわれ、2022年1月の近畿レインズのリニューアルをもって4組織のレインズが統合されました。
レインズでは住所や広さ、築年数・建ぺい率・容積率など、物件の詳細情報や写真や図面などが登録できるようになっています。
レインズに登録するだけで全国の不動産会社が簡単に物件情報を確認できるため、短期間に広く情報を拡散できるという仕組みになっています。
レインズへの物件情報登録の流れとは？
レインズは不動産会社でなければ情報の登録はおろか、閲覧もできません。
そのためレインズに物件情報を掲載するためには、売却を依頼する不動産会社を探すところから始めなければなりません。
もっとも効率的な方法は一括査定サイトを使って一度に複数の不動産会社を比較することです。
まずは媒介契約を交わそう
売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を交わします。
媒介契約には3つの種類があります。
複数の不動産会社へ依頼したい場合は「一般媒介契約」を、ひとつの不動産会社でしっかりと募集を行いたい場合は「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を選んでください。
それぞれの媒介契約によって状況報告有無や報告頻度などが異なるため、担当者と相談して適切な方法を選ぶようにしましょう。
ちなみに一般媒介ではレインズへの物件情報登録は任意となっているため、注意が必要です。
物件情報の登録と公開
媒介契約の締結が完了したら、早速レインズへ物件情報の登録をおこなってもらいます。
専任媒介では契約締結から7日以内、専属専任媒介の場合は契約締結から5日以内に情報登録することが義務付けられています。
この間に担当者は物件の写真を撮影したり、図面を作成したりするなど、登録の準備を進めます。
レインズへの登録が完了すれば、すぐさま全国の不動産会社が物件情報を閲覧可能となり、それぞれが抱えている顧客へ情報が拡散していきます。
一般媒介契約では、レインズへの情報登録義務がないばかりか、売主に対する状況報告の義務もありません。
そのため一般媒介契約では、積極的な営業活動をおこなわない不動産会社も多いです。
なぜなら複数の不動産会社が同時に募集することで、顧客と話をまとめて買付に至ったとしても、一番手を確保できないリスクがあるからです。
特別な事情がない限りは専任、もしくは専属専任媒介を選ぶことをおすすめします。
レインズが一般的となった今では、複数業者に依頼するメリットはほとんどないので、成約率が高まる方法を選ぶ方が効率的だといえます。
レインズに公開するメリットとデメリットとは？
不動産売却において欠かすことができないレインズは、少ない時間で多くの顧客に対して情報拡散が期待できる優秀なツールです。
しかしなかにはレインズへの情報登録をおこなわない方が良い場合もあります。
ここではレインズに物件情報を公開するメリットとデリットと併せてご説明いたします。
レインズに物件情報を公開するメリット
元々レインズが登場するきっかけとなったのが「囲い込み」への対策でした。
不動産の売買では成約時に成約価格の3％と6万円を上限として、不動産会社が報酬を受け取ります。
これは売主・買主の双方が支払うもので、通常はそれぞれを仲介した不動産会社が受け取る決まりになっています。
もし媒介している物件に自ら客付けができれば、売主・買主からの仲介手数料を両方とも受け取ることができます。
「両手仲介」と呼ばれるこの状況は1つの取引で売上が2倍になるため、不動産会社にとっては最高の状況です。
囲い込みとは、両手仲介にしたいがために他の不動産会社へ情報を公開しなかったり客付けさせないなどの行為を指します。
囲い込みの横行で売主は適正価格で売却できなかったり、成約までに時間が掛かってしまったり、不利益を被ってきました。
しかしそれを防ぐためにレインズへの情報登録が義務化され、適正な価格で取引がされやすくなり、なにより早期売却ができるようになりました。
これがレインズに物件情報を公開する大きなメリットです。
レインズに物件情報を公開するデメリット
一方でレインズへの情報登録がデメリットとなることもあります。
それは瞬時に全国の不動産会社への情報拡散がおこなわれることで、売却の情報がばれてしまうことです。
これは区分マンションや分譲地などの売却でよく耳にしますが、ご近所さんや親族に不動産売却をしたことや、価格などがばれてほしくないと考える方もいらっしゃいます。
そういった場合はレインズに情報登録をおこなうべきではありません。
不動産会社の担当者と相談して、一般媒介で募集をおこなってもらうようにしましょう。
まとめ
不動産売却を検討されている方にとって、レインズからの情報発信は大きな武器となります。
とくに適正な価格で取引されやすい点や、早期売却に結びつきやすい点は、売主にとって魅力的です。
まずは一括査定サイトから問い合わせをして、信頼できる不動産会社を見つけるところから始めてみてはいかがでしょうか？
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Writer この記事を書いた人
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