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目次
今、巷では中古マンションの需要が高まっているというニュースをよく聞きます。
それって本当でしょうか？
今住んでいるマンションを売却し、住み替えをご検討されている方にとっては最大の関心ごとですよね。
今年4月に不動産経済研究所が発表した、2021年度首都圏の1戸あたりの新築マンションの平均価格は「6,360万円」でした。
国土交通省が毎月公表している不動産価格指数をみても、戸建てと比べて大きく価格が上昇しています。
このまま新築マンションの価格が上がり続けると、手が届かず購入できなくなってしまいます。
そこで今、脚光を浴びているのが「中古マンション」です。
ここでは、中古マンションを売却しようと考えている方に、中古マンションの売り時や売却の流れ・費用について解説します。
売却に向けてぜひご活用ください。
2022年は中古マンション売却に最適なのか？
中古マンションの売却をお考えの方の中には「中古マンションは本当に需要が高いのか？」「売却を決めても売れなかったらイヤだな」と不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今年、2022年に売却をお考えの方に、耳寄りな情報をお届けします。
2022年も中古マンション市場は好調を維持！
レインズのマーケットデータによる2月度の不動産市場の動向によると、首都圏の中古マンションの売却価格は上昇中だということです。
その理由としては、やはり新築マンションの価格上昇です。
マンション購入を検討している一般的な世帯収入の家庭が、購入の選択肢に新築マンションを入れていることから、需要の高まりが続いているのです。
需要が高まることで、それに伴って売却価格も上昇しているのです。
金融緩和政策とコロナ禍の影響
金融緩和政策とは、日銀が新たにお金を刷って国債を購入することで銀行の所有するお金を増やし、市場にお金を出回りやすくする金融政策のことをいいます。
現在、住宅ローンが低金利になっている理由は、所有しているお金が増えた銀行が融資先を獲得するために金利を下げているためです。
今はこの金融緩和政策によって、ローン審査が通りやすくなり住宅を購入しやすい環境となっているのです。
また、コロナ禍になったことでテレワークなど、新しいライフスタイルが可能な住まいへ住み替えを希望する方が多くなっています。
以上のことからも、2022年は中古マンション売却に最適な時期といえます。
中古マンションの売り時は？魅力を売却につなげよう
たしかに、新築マンションはすべてが新しいのでさまざまな面で優れている物件です。
しかし、中古物件にも新築マンションに負けない魅力があるのです。
その魅力を活かして売り時を見定め、売却につなげていきたいですよね。
それでは、中古マンションの魅力を再発見していきましょう。
中古マンションの魅力
①お手頃な価格
築年数にもよりますが、同じ立地条件にあっても新築マンションに比べ安くなります。
②実際に見て確認してから購入できる
新築マンションの場合は、ほとんどがモデルルームで部屋をチェックします。
そのため、日当たりや風通し、隣人のことなどは実際に住んでみてからでないと知ることができません。
その点、中古マンションなら内装以外にも窓からの景色や音漏れ、日当たり、隣人などを、すべて自分の目で確かめてから購入することができます。
③立地の良さ
中古マンションは今よりも住宅地が過密になる前に建てられているので、新築マンションに比べて普段の生活やお子さまの学校などに便利な立地にあることが多いです。
④リノベーションが可能
新築マンションから中古マンションを購入し直し、価格の差額分を使って好みの部屋にリノベーションすることもできます。
リノベーションすることで家族に合った、そして自分に合った住まいの実現が可能となるのです。
築年数と売り時の関係は？
中古マンションの需要が高いといっても、築年数は売却に大きく関係します。
中古マンションでは、築5年以内を「築浅マンション」といいますが、その築浅マンションの販売価格を100％とした場合に、築10年では86％、築20年以上だと54％とどうしても価格は下落してしまいます。
それでは、築年数と売り時の関係をみてみましょう。
①築5年未満の物件
新築とさほど変わらない価格で取引されることもあります。
②築10年未満
中古マンションの築年数でもっとも人気があります。
その理由は、物件を売却した場合、売却価格に対して譲渡取得税と住民税が課せられるのですが、5年未満の場合支払う税金の合計が39.63%なのに対し、5年を超え長期譲渡所得に分類されると20.315%と約半分の税金で済むからです。
③築10年以上
売却前の修繕費がかかってしまいます。
中古マンション売却の流れと費用のシミュレーション
中古マンションの魅力と、2022年の売り時を確認した後は売却の流れと費用のシミュレーションです。
今後の計画にお役立てください。
中古マンション売却の流れ
①マンションの査定を受ける
査定には机上査定と訪問査定があります。
机上査定ではおおよその査定額を知ることができます。
そして、訪問査定では実際にお部屋の中を見てもらいながら細かい査定額を知ることができます。
査定額を知ることは、売却の資金計画を立てるうえで重要です。
②不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社を選ぶことが大切ですし、その会社とどのような媒介契約を結ぶかも重要です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼でき、自分でも買主を探すことができます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約ですが、違いは専任媒介契約は自分で買主を探せて、専属専任媒介契約では自分で探しても会社を通して取引しなければならないという点です。
どちらの契約にもメリット・デメリットはありますが、複数の会社に同時に依頼すると販売活動に必死さが欠けてしまうことが懸念されるので、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」がおすすめです。
③売り出し価格を決定した後、売却活動をスタート
④買主の決定と、売買契約の締結
⑤決済と、引渡し
⑥確定申告
このように、売却には専門的なことが多く、いかに信頼できる不動産会社を選ぶかが重要になります。
中古マンション売却にかかる費用
①仲介手数料
依頼した不動産会社に支払う費用で、（売却価格×3％+ 60.000円＋消費税）で求められます。
②印紙代
売主と買主との間で交わす「不動産売買契約書」に対して、課税される税金を印紙を貼ることで納税します。
印紙代は契約金額によって異なります。
たとえば、1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は10,000円、5,000万円を超えて1億円以下だと30,000円になります。
③登記費用（抵当権抹消・所有権転移登記）
住宅ローンの残金を完済した際には、抵当権の抹消と所有権移転登記の手続きをする必要があります。
司法書士の方への手数料も含めて、5,000円～40,000円程度が目安になります。
④住宅ローンを一括返済するための費用
住宅ローンが残っていて、一括で返済する場合には金融機関へ手数料を支払わなくてはいけません。
5,000～20,000円程度が目安になります。
⑤譲渡所得税
譲渡所得税とは、マンションの売却で得た利益に対してかかる税金で、確定申告にて所得税を納税する必要があります。
マンションが購入時より高い価格で売却できた場合のみ発生する税金で、金額は利益によって変わります。
中古マンション売却にかかる費用のシミュレーション
ここでは譲渡所得税を除く①～④で費用を算出します。
・売却価格3,000万円の場合
仲介手数料…3,000万円×3％＋60,000円＋消費税＝1,056,000円
印紙代…10,000円
登記費用…40,000円
住宅ローンを一括返済するための手数料…20,000円
総額…1,126,000円となります。
まとめ
中古マンションの売却を考えると、いつが良いのか迷ってしまいますよね。
また、どのような流れなのか、費用はどのくらいかかるのかと、誰でも疑問と不安だらけだと思います。
今年、中古マンションの売却をお考えの方へ、少しでもお役に立てたら幸いです。
今回ご紹介した情報を、売却に向けてぜひご活用ください。
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