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- 正直不動産第1話で知る「アパート経営」と「敷金・礼金」について！
目次
いよいよスタートする、NHK総合火曜日夜10時からのドラマ「正直不動産」。
主人公・永瀬財地（山下智久さん）は、営業成績を上げるためには嘘も厭わない不動産会社の営業マンです。
そんな永瀬が、祟りのせいで嘘がつけなくなり正直者になり、今までとは真逆の営業スタイルで仕事に向かっていきます。
今まであまり知られることがなかった不動産業界について、笑いあり涙ありで知ることができるドラマになっています。
嘘がつけなくなった主人公永瀬を取り巻く社員たちの仕事ぶりや、不動産業界の疑問に応えてくれるドラマ「正直不動産」に注目です！
正直不動産第1話あらすじ
50年以上続けてきた和菓子屋を畳んで、アパート経営をしようと考えている老夫婦や、就職で上京することになった娘の賃貸物件を探す父娘へ、正直になった主人公永瀬が「本当のこと」を伝えていくストーリーになります。
今回は、「アパート経営」と賃貸物件の「敷金・礼金」について理解することができる内容になっています。
アパート経営のメリットとリスク
ドラマでは50年以上続けてきた和菓子屋を畳んで、アパート経営をしようと考える老夫婦が登場します。
そこで、主人公永瀬は「我々を信用してください。このアパート経営は娘さん、お孫さんのためでもあるんです」といって契約をしようとします。
ここで、アパート経営のメリットとリスクについてご説明します。
アパート経営は不動産投資！
まずアパート経営は、不動産投資や土地活用のひとつとしてもっともポピュラーな方法といえます。
不動産投資となると、どうしてもリスクはつきものになります。
ご存じのようにアパート経営では、第三者に賃貸することで収入を得る不動産貸付業のことになります。
そしてアパート経営するには、管理業者（サブリース業者）に委託するか、あるいは自分自身で管理運営をおこなうという方法になります。
そして、今回のドラマの主人公永瀬のように利回りのよさや年間収益の金額など、良い面ばかりを強く案内する担当者もいるのです。
そこで、アパート経営のメリットやデメリットについて解説します。
アパート経営のメリットとは？
①メリット１「安定した長期収入」
アパート経営をお考えになる方のなかには、退職後の生活資金や子やお孫さんのことを考えて踏み切る方もいらっしゃいます。
第１のメリットは「家賃収入で安定した長期的な収入が見込める」ということです。
②メリット２「相続税や固定資産税の節税対策」
財産としての不動産には固定資産税がかかりますが、アパート経営では固定資産税は経費扱いになります。
また、相続税では相続税課税評価額が下がるので節税となります。
③メリット３「確定申告で節税」
パート経営にかかった経費を家賃収入から差し引いて赤字になった場合、アパート経営に関しての税金は発生しません。
このほかにも、安定した家賃収入が入ることで黒字経営となった場合に、金融機関との信頼関係も築け、銀行からの融資審査もとおりやすくなる可能性が出てきます。
アパート経営を拡大することも夢ではないわけです。
しかし、もちろんリスクもあるのです。
アパート経営のデメリットとは？
4つのデメリットをチェックしましょう。
①空室や家賃滞納による収入低下リスク
アパート経営では、まずは全室借りてもらわないと家賃は入りません。
借り手の方に魅力的な広告など、空室が出ないようにする宣伝は必要です。
②建物の老朽化リスク
老朽化した建物は年収に応じて、修繕改修工事をしていかなくてはいけません。
③入居者トラブルが発生するリスク
例えば、ごみ問題や騒音などで住民同士のトラブル発生の可能性があります。
④事業計画シナリオどおりにいかないリスク
アパート経営を行う際には、事業計画を立てますが実際には何が起こるかわからないので、シナリオどおりにいかないことは頭に入れておくことが大切です。
ドラマでは、始めに嘘で契約を取ろうとしていた永瀬が正直にリスクを説明することで、アパート経営を考えていた老夫婦の信頼を勝ち取ります。
賃貸物件を探すときの注意点！敷金と礼金とは？
学生や就職が決まって、新しい生活をスタートさせるときまずやることは賃貸物件を探すことですよね。
そこで、賃貸物件を契約するときに必ずといっていいほど目にする「敷金・礼金」についてご説明します。
敷金・礼金とは？戻ってくるの？
敷金とは、賃料の不払いや、原状回復費用に備えて、貸主が預かる費用のことをいいます。
退去する時に、原状回復日など借主が支払うべきことが発生した場合、その額を差し引いて残金を返還するケースが多いです。
そのことから、賃貸借契約時の特約で退去時に敷金から差し引かれる費用を確認しておくことが大切です。
礼金とは、文字どおり、入居に際して貸主に支払う謝礼的な費用になります。
礼金は謝礼的な費用なので、敷金とは違って退去時に返還はされません。
次に、敷金と礼金の相場ですが、家賃の1か月～2か月分が目安となります。
しかし、広めの物件や戸建てになると3か月以上に設定している物件も多くあります。
また、近頃は多くなったペット可の物件でペットを飼われる場合には、敷金や礼金がプラスになることがあるので、賃貸借契約時の条件をしっかり確認することをおすすめします。
敷金・礼金がゼロ！ほんとにお得なの？
最近は、「敷金・礼金ゼロ」で初期費用が安く済む物件も多くあり人気になっています。
確かに引っ越しの初期費用が抑えられるという点は魅力的です。
しかし、退去時の原状回復費やクリーニング費用を支払いしないといけなくなるなど初期費用は安く抑えられても退去時の出費を考えると完全にお得とはいえないかもしれませんね。
条件をよく確認してから契約することが大切です。
敷金・礼金泥棒物件って本当にあるの？
今回のドラマの中でも、悪質なアパート経営のオーナーが登場します。
主人公の永瀬が見破り、事なきを得ますが敷金・礼金泥棒物件について知っておくことで、安全安心に賃貸物件を探すことができますよ。
敷金・礼金泥棒物件とは？
敷金・礼金泥棒物件とは、大家さんが賃借人からもらう「敷金・礼金」目当てに、賃貸借契約を結ぶことです。
賃貸借契約を結んだあと、何かしらの事情で早く退去するよう仕向け、その後すぐに次の賃借人と契約していくのです。
そうすることで、初期費用として受け取った敷金・礼金を収入としていくのです。
賃借人にしてみれば、初期費用として支払った敷金・礼金が無駄になってしまうのです。
多くの場合の手口が、「相場より安い賃料で貸し出す→わざと劣化しているモノを置いておく→原状回復費用を賃借人から徴収する」や、「嫌がらせをして早めに退去を促す」というものになっています。
敷金・礼金泥棒物件への対策としては、おおよそ次の3点になります。
①家賃相場が安い物件は理由を聞く
②室内の付属品は入居までに破棄させる
③不動産会社へ確認してみる
もちろん、このような物件がすべて敷金・礼金泥棒物件というわけではなく、可能性があるということなので良く注意して物件選びをすることが重要です。
まとめ
アパート経営をお考えになる方や、賃貸物件をお探しの方は新しい生活に夢や希望を持っています。
だからこそ契約書を熟読することは大切ですし、わからないことは納得いくまで確認することが必要になります。
正直不動産第1話では、正直になってしまった主人公が、正直であることで得る達成感を初めて感じます。
今後どのような人間ドラマと関連した不動産の情報があるのでしょうか。
毎週火曜日NHK総合夜10時からのドラマ、「正直不動産」をぜひご覧ください。
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Writer この記事を書いた人
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