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- 不動産投資で人気の居抜き物件のメリットとデメリットとは？
目次
不動産投資のなかでも、テナント経営は人気が高いです。
その理由は、店舗の業績如何によっては長期契約が見込まれて安定した家賃収入が得られるからです。
また、家賃の相場が周辺環境の影響を受けないことから、高い利回りで投資が可能となる点も理由として挙げられます。
このような人気のテナント経営のなかで、注目の「居抜き物件」についてご紹介します。
不動産投資をお考えの方は、居抜き物件のメリットとデメリットをご確認のうえ、検討されてみてはいかがでしょうか。
不動産投資で人気の居抜き物件とは？
不動産投資をお考えの方には、「居抜き物件」か「スケルトン物件」か迷ってしまいますね。
ここでは、テナント経営で知っておきたい「居抜き物件」と「スケルトン物件」についてご紹介します。
＜居抜き物件とはどのような状態？＞
簡単にいうと「居抜き物件」は、前に借りていたテナントの入居者から設備や内装、造作物を引き継ぐ物件ということです。
業種では、飲食店に多くみられますが、それ以外にも美容院、クリニック、エステサロン、学習塾など多種多様な業種で居抜き物件がみられます。
もちろん、居抜き物件は決まった設備や内装、造作物を引き継ぐわけではなく、飲食店だと食器類が含まれていたり、逆に設備の一部だけが残されている場合とさまざまなケースがあります。
なかには、看板だけを変えればすぐに営業できるという居抜き物件もあるので業種によっては人気があることもうなづけます。
＜自分らしさを出した店舗づくりには「スケルトン物件」がおすすめ？＞
入居者から設備や内装、造作物を引き継ぐ居抜き物件と違い、「スケルトン物件」は「真っ新」の状態のことです。
床や壁、天井などの内装から設備まで一切とりはらい、建物の構造が剥き出しになっていて本当に一から店舗を作り上げていく物件といえます。
スケルトン物件の場合、解約の際には「真っ新」の状態に戻す原状回復義務が前提になります。
＜居抜き物件の場合の「造作譲渡」って何？＞
造作譲渡とは、退去予定であるテナントと次のテナントとの間で内装や設備の譲渡をおこなうことをいいます。
残される内装や設備などは退去予定者の財産とみなされるので、現場渡しとして残された内装や設備を無償で引き継ぐ場合もありますが、ほとんどの場合は有償で譲渡されます。
造作譲渡では内装や設備ということですが、具体的にはエアコンなどの空調設備や厨房機器、トイレそして、なかにはお酒なども含まれることがあるなどさまざまな種類があるのです。
また、造作譲渡には「もの」だけではなく「立地の価値」も含まれる場合もあるので、確認しながらの交渉がおこなわれていくのです。
不動産投資を居抜き物件でおこなう場合のメリットは？
居抜き物件はスケルトン物件と比較しても、開業に向けた初期費用が少なく済むところから、入居希望者には人気な物件となっています。
それでは、不動産投資をお考えの方にとっては居抜き物件のメリットとはどのようなものなのかをご紹介します。
＜不動産投資では居抜き物件はおすすめ？どんなメリットがあるの？＞
居抜き物件のメリットは大きく3つあります。
1、居住用不動産投資に比べ「高い利回り」である！
そもそも、居住用物件には居抜き物件というものはほとんどなく、居抜き物件とはオフィスや店舗に多い物件です。
そこで、居抜き物件をテナントで賃貸契約を結ぶ際には敷金を多く請求することができます。
なぜなら、居住用と比べテナント物件は劣化が激しいことなどから、原状回復費として多く請求できるのです。
居住用では家賃の1?2か月分なのに対し、居抜き物件の場合は家賃6か月?12か月分の請求が平均的です。
そしてもう一つが、家賃です。
居住用はどうしても周辺環境に左右されますが、テナントは周辺環境に左右されず店舗の業績如何によっては同じ家賃設定が可能なので、居住用賃貸経営と比較しても高い利回りが期待でき、不動産投資として魅力的なのです。
2、安心の長期契約で安定収入
居抜き物件は、借主にとっては初期費用を抑え営業を開始できるので店舗やオフィス開業には魅力的な物件です。
そのことからも、テナントとして居抜き物件を契約される方のほとんどが、長期契約を前提にします。
また借主は、経営上店舗の認知度を上げる努力をしますし、認知度が上がれば売り上げも上がり長期的に同じ場所で経営していくことになります。
認知度が高まり経営が軌道にのると、多くの場合が移転せずに経営を続けていくので、さらに契約は長期になり安定した収入につながるのです。
3、近隣とのトラブル回避につながる！工事期間の短縮
店舗やオフィスでスケルトン物件を選んだ場合、開業前の内装工事に時間がかかり、その間激しい音・振動・臭気が発生してしまいます。
そのため、工事による近隣住民からのクレームも発生しやすくなり、その対応に時間を割いてしまうことになります。
しかし、居抜き物件でしたら、部分的に工事するとしても通常の工事期間より短く、すぐに営業を開始できることから周囲の住民などとトラブルになることも少なくなります。
不動産投資を続けていくうえで、トラブル回避は近隣へのイメージとして大切ですし、今後契約を続けていく上においても重要なことです。
教えて！不動産投資「居抜き物件」でのデメリット！
居抜き物件は貸す側、借りる側にとって魅力的なメリットがありますが、少なからずデメリットもあるので十分理解しておくことが大切です。
＜不動産投資のまえに知っておきたい居抜き物件のデメリット＞
不動産投資をおこなうメリットは、やはり安定した家賃収入です。
そのために借主とは、できるだけ長く賃貸契約を結びたいですよね。
そこで、居抜き物件の大きく2つのデメリットをご紹介します。
1、業種が限定されてしまう
居抜き物件は、借主にとっては初期費用を抑えて開業ができるとして人気のある物件ですが、逆に業種が限定されてしまうことになってしまうのです。
たとえば、飲食店でしたら厨房機器や設備は飲食店以外の業種では借りることはありませんよね。
ほかにも、居抜き物件に多い美容室なども同じことがいえるのです。
その場合、同業種になるということは前の店舗の悪い評判を引き継いでしまい、業績が上がらなくなり、契約が続かないということもあるのです。
2、居抜き物件がトラブルに繋がってしまう可能性
居抜き物件ですと造作譲渡でのトラブルがあります。
元の入居者と入居希望者の間のトラブルのように思われますが、造作譲渡がうまくいかないことで賃貸契約までに時間がかかり、家賃収入が滞ってしまうことになりかねません。
また、造作譲渡のなかの設備がリース契約になっている場合、譲渡できないものも含まれていたりもするので、そのようなときには仲介に入り調整していかなくてはならないこともあります。
そのほかには、複数の店舗が入るテナントを経営する場合、それぞれの店舗の借主同士のトラブルがあり、不動産投資でのテナント経営はトラブルが起きやすいと理解することが大切です。
3、そのほかのデメリット
居抜き物件を選ぶ入居者の方は、できるだけ初期費用を抑えたいと考えていますが、造作譲渡した設備が理想のものと違うとなった場合は、新店舗のオリジナリティを出せなくなってしまいます。
そのため、賃貸契約を結ぶことのためらいにつながり、空室の期間が長くなってしまうのです。
また居抜き物件だからこそのデメリットに、業種によっては内装工事期間が長くなってしまうこともあるのです。
このように、業種によっては空室期間が長くなり、収入が得られないということを考慮しなくてはいけません。
まとめ
不動産投資をテナント経営でお考えの方のなかでは、「居抜き物件」は人気となっています。
居抜き物件は、貸主にとっても借主にとってもメリットが多いのは確かに魅力ですよね。
しかし、そこにはデメリットもあるわけですから、しっかりご理解の上で投資に踏みきることが大切です。
居抜き物件で安定した家賃収入を実践し、不動産投資を成功に導いてください。
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Writer この記事を書いた人
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