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- 土地賃貸借契約書とは？印紙税や契約書がないときの対処法も要チェック！
目次
保有している土地を貸したり、土地を借りたりする場合に必要となるのが土地賃貸借契約書です。
今回は土地の貸借に関する基礎知識として、土地賃貸借契約書について解説します。
土地賃貸借契約書を作成する際の印紙税について、また土地賃貸借契約書がない場合の対処法もご紹介しますので、土地を貸したり借りたりするにあたって疑問のある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
土地賃貸借契約書とは？記載内容や作成時のポイントを解説
土地賃貸借契約書とは、土地を貸したり借りたりする場合に使用される契約書のことです。
土地賃貸借契約書がカバーする貸借の対象は土地のみであり、土地の上に建っている住宅などの建物は対象となりません。
ここではまず、土地賃貸借契約書に記載するべき内容や作成のポイントについて確認しておきましょう。
＜土地賃貸借契約書の具体的な記載内容とは？＞
土地賃貸借契約書には契約者の氏名や住所のほか、以下のような情報が記載されます。
・土地の概要
・土地を貸借する目的
・貸借の期間<
・賃料
・転売や譲渡、大規模修繕に関する禁止事項
・損害金や解除など契約違反による罰則規定
＜土地賃貸借契約書とは誰が作成するもの？＞
土地を貸したり借りたりする場合に必要な土地賃貸借契約書は、誰が作成するものなのでしょうか？
土地賃貸借契約書は一般的に貸主側が用意し、借主側に提示するものとなっています。
初めて土地を貸す場合、または借りる場合、土地賃貸借契約書に不安があるようなら仲介をおこなう不動産会社に説明を求め、小さな疑問点もクリアにしておくと安心です。
土地を借りる場合、賃料や更新料、承諾料などの金額設定はとくに要確認事項ですが、もしも納得がいかないようなら近隣エリアの相場や金額の根拠となる計算方法などを質問してみるのも良いでしょう。
＜土地賃貸借契約書作成に使えるひな形はある？＞
土地賃貸借契約書とは土地を貸す側が用意するものとご説明しましたが、一から自分で作成するのは難しいと考える方も多いでしょう。
土地賃貸借契約書のひな形は、不動産会社や法律事務所のホームページなどでいくつも紹介されています。
ただしひな形の内容は個別の事情などが反映されていないため、そのまま使用できるとは限りません。
いくつかのひな形を参考にしながら、所有する土地の事情を組み込みながら作成するようにしましょう。
ひな形を検索するとたくさんのひな形が見られ、土地賃貸借契約書と似た契約書として「土地使用貸借契約書」というものもヒットする場合がありますが、こちらは性質が異なるものなので混同しないようご注意ください。
土地賃貸借契約書に印紙税は必要？金額はいくらくらい？
土地賃貸借契約書とはどういったものなのか、概要や具体的な記載内容がわかったところで印紙税について見てみましょう。
賃貸借契約書の印紙税は土地と建物によって異なり、土地は課税対象、建物は不課税対象となります。
従って土地賃貸借契約書を締結する際には、印紙の貼付が必要となります。
印紙税は土地賃貸借契約書に記載された金額によって以下のような金額が定められています。
・賃料のみ記載の場合および契約金額が記載されていない場合…200円
・承諾料や礼金など返還が予定されていないものは金額によって決まる（1万円以下の場合は非課税）
上記にない敷金などは返還が予定されているため契約金額の基準から除かれます。
＜土地賃貸借契約書のおける土地と建物の境界とは？＞
上記で土地賃貸借契約書には印紙税が必要とご説明しましたが、土地と建物の境界はあいまいな場合もあるため迷ってしまうこともあります。
ここでは具体的な事例を挙げて、どういった判断になるのかを見てみましょう。
駐車場の場合
とくに契約書が課税文書となるかどうか、問題になるのが駐車場の貸借契約書です。
駐車場の場合、駐車場設備のない更地は土地の賃貸借契約書となるため課税文書となり、アスファルトなどで舗装や駐車場設備が整えられていれば建物扱いとなって契約書は不課税となります。
自動販売機の場合
駐車場より狭いスペースを貸借する自動販売機の貸借契約書は設置する場所によって見解が分かれるため、さらに複雑です。
たとえば田んぼの真ん中に設置する場合は明らかに土地賃貸借契約書となり課税対象であることが明確ですが、公園や会社の事業所敷地内などに設置する場合はどうでしょうか？
公園や事業所などの施設に自動販売機を設置するときは建物の貸借契約という見解もあり、そうなると契約書の印紙税は不課税となります。
ただし、どの税務当局も明らかに建物の貸借契約として取り扱うのは、店舗などの軒先など建物に接している場合のみのため、これに当たらない場合はすべて土地賃貸借契約書として印紙を貼付するのがおすすめです。
課税される印紙代は上記のとおり200円と高額ではないため、迷ったら印紙を貼付しておくのが安全策といえるでしょう。
土地賃貸借契約書がない！そんなときも契約・解約・売却は可能？
最後に、不動産契約で良くあるケースとして土地賃貸借契約書がない場合、どうなるのかについてまとめてみましょう。
結論から申し上げると、土地賃貸借契約書がない場合でも契約や解約、底地の売却は可能です。
個人間の契約や契約書がない場合でも法的に成立するため、契約書がないから契約や売却ができないということはありません。
ただし賃貸借契約書がない状態で底地を売却する場合、土地を所有する側、土地を借りている側で準備するポイントがあるので確認してみましょう。
＜賃貸借契約書がない場合の底地の売却準備とは？＞
所有する土地を借地として貸し出している間に、底地となる土地を売却するには土地を所有する側で以下の2つの準備が必要です。
・あらかじめ借主から受け取っている賃料精算に付随する領収書
・借主に対して土地の貸主が変わる旨の通知
さらに、借主側でも以下のような準備が必要となります。
・対抗要件の取得
対抗要件とは、それを提示することで借主としての権利を主張できるものです。
借地権の場合は借地の上に「登記された建物」があることで、貸主が変わっても借地権の存在を主張できるため、必ず建物の登記を済ませておきましょう。
＜土地賃貸借契約書がなくても契約・解約・売却できるがリスクもある！？＞
土地賃貸借契約書がない場合でも契約や解約、売却は可能とご説明しましたが、やはり契約書のない口頭での契約ではリスクもあります。
立場の違うそれぞれの認識の違いからトラブルに発展することもあるため、改めて契約内容を書面にまとめるなど慎重に対応しましょう。
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まとめ
今回は土地賃貸借契約書について取り上げ、不動産の基礎知識となるポイントをご紹介しました。
不動産の契約書にはさまざまな種類があり、印紙税が必要だったり不要だったり、なかなか複雑ですよね。
また「賃貸借契約書がない！」といった事態でも、その後に契約内容を書面にするなどの対策を講じればとくに問題ないので安心してください。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
