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- マンションの耐用年数についてくわしく解説！
目次
マンション購入の選択肢として注目を集める中古マンション。
中古マンションを購入する際に知っておきたいのがマンションの耐用年数ですよね。
購入を検討しているマンション、もしくは現在住んでいるマンションは一体どのくらい長く快適に暮らせるのか気になるところです。
今回は、マンションの耐用年数について解説します。
購入や売却を検討している方は、ぜひチェックしてくださいね。
建物の耐用年数とは
そもそも建物の耐用年数を詳しく知らない方も多いのではないでしょうか？
建物の耐用年数とは、法定耐用年数のことで「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められた年数のことを言います。
国税庁のホームページにある建物・建物付属設備の耐用年数によると、木造住宅なら22年、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）・鉄筋コンクリート造（RC造）のものは47年となっています。
しかしこの決められた年数を超えてしまうと、住めないというわけではなく、減価償却の目安にするためのものです。
したがって、耐用年数＝寿命ではないということが言えます。
＜建物の減価償却とは＞
減価償却とは会計処理上で使われる用語で、投資用として不動産を購入した場合、購入した不動産を購入した年度に一括して費用を計上せず、法定耐用年数をもとに毎年分けて計上することです。
マンションの場合、物件価格のすべてが減価償却できるのではなく、建物部分のみが計上できます。
したがって、減価償却の際は建物と土地を分ける必要があり、さらに、建物は建物本体と電気設備や給排水設備などの建物設備と分ける必要もでてきます。
マンションの寿命はどのようにして決まる？
耐用年数＝寿命ではないなら、マンションの寿命はどのようにして決まるのでしょうか？
いくつかポイントがあるので見ていきましょう。
＜1.耐震性から見た寿命＞
マンションの寿命を大きく左右するのが「耐震基準」です。
1981年6月1日以前に建てられた建物は旧耐震基準に基づいて建設されており、新耐震基準を満たしておらず、十分な耐震性が備わっていない可能性があります。
旧耐震基準では「震度5程度の中規模地震で建物が崩壊しない」という基準でした。
しかし、地震の発生が多い日本では新耐震基準は建物内の人命を守ることにスポットがあてられ、「中規模の地震でほとんど損傷しない、かつ、大規模の地震で倒壊や崩壊しない」という基準になりました。
つまり、震度6～7に達する大規模な地震でも倒壊を防ぐ耐震基準が求められています。
大規模な地震が多く発生する日本では、1981年以前の旧耐震基準によって建てられたマンションの場合40年程度で建て替える必要性があるため、長く住み続けることは難しいと言われているのが現状です。
旧耐震基準のマンションの場合、耐震診断を受けて新改修工事を施す方法がありますが、改修工事をおこなったとしても新耐震基準と同等の耐震性が確保できるわけではありません。
あくまでも倒壊や崩壊を防ぐといった意味で、一定の効果があるということです。
また、鉄骨の筋合いを増設することになるため、美観に影響することもあり改修工事を躊躇してしまうということもあります。
＜2.メンテナンスの問題＞
マンションの寿命は、メンテナンスができているかどうかも大きく影響します。
築年数が経っているマンションでなければ、しっかりとした長期修繕計画書が作成されており、定期的なメンテナンスがおこなわれます。
しかし、古いマンションのなかには長期修繕計画を立てていないものもあり、劣化が目立ち不具合が起きてから修繕をおこなうマンションもあります。
このような何十年も手入れしていない物件は、寿命が短くなってしまう原因となるのです。
とくに、配管のメンテナンスは一番おこなったほうがよいとされています。
現在建て替えが進められているマンションは、1960～1970年代の高度経済成長期に建てられたものがほとんどです。
鉄筋コンクリート造り（RC造）から考えると、耐震工事さえしっかり施せばまだ使い続けられるはずですが、この時代に建てられたマンションは配管に問題があるとされています。
配管の寿命は長くても30年と言われていますが、この高度経済成長期に建てられたマンションの多くが配管をコンクリートの中に埋め込んでしまっています。
すでに配管の寿命を超えているものが多く、取り替える必要がありますが、取り替え作業をおこなうにはマンションを建て替える方法しかないのが現状です。
＜3.コンクリートや配管の質も影響する＞
マンションの寿命はコンクリートの質によっても異なります。
たとえば、高度経済成長期に建てられたマンションには質があまり良くないコンクリートが使用されていることが多く、建てられてから10年経つと雨漏りが相次いだというトラブルも起こっています。
また、配管の素材も重要で、さびやすいメッキ鋼管よりも腐食に強い塩化ビニール管のほうがすぐれています。
＜4.立地環境＞
マンションの寿命は周辺の環境にも左右されます。
日当たりが悪い物件だとカビが発生したり、海の近くのマンションは潮風による塩害が起こったりする可能性があります。
また、地盤が軟弱な立地だとマンション自体が傾いてしまう可能性もあります。
耐用年数や寿命が超えてしまったマンションはどうなる？
それでは、マンションの耐用年数や寿命が超えてしまうとどうなるのでしょうか？
くわしくみていきましょう。
＜マンションの耐用年数が超えてしまった場合＞
耐用年数＝寿命ではないので耐用年数が超えたあとも居住を続けることは可能です。
しかし、住宅ローンを組む際には注意が必要です。
基本的に、住宅ローンの借り入れは最長で35年満80歳までとなります。
しかし、築年数が古いマンションを購入する場合、審査をおこなううえで耐用年数と築年数の差分で借入期間が設定されるため、年齢に関わらず借入期間が短くなるケースがあります。
金融機関によって異なりますが、たとえば築年数が20年のマンションの購入を検討している場合、借入できる最長期間は27年が目安ということになります。
借入期間が短くなってしまうということは、毎月の支払い額が増えることに繋がるので支払いがきつくなってしまいます。
近年では中古マンションを購入後、リフォームやリノベーションしたいと考えている方が増えていますが、住宅ローンを組む際には注意が必要だと言えます。
＜マンションの寿命を超えてしまった場合＞
耐震基準にも問題があり、配管もボロボロで寿命がきたと判断された場合には、おもに2つの方法があります。
まず1つめに、建て替えをおこなうことです。
しかし、当然のことながら住民ひとりの判断で実施することはできません。
実際、建て替えにかかる費用は1人あたり約1,000～2,000万円負担しなければならないことも多いので、管理組合で住民同士話し合い、4/5以上の賛成が必要となります。
2つめの方法として、修繕して住み続けることです。
大規模修繕工事をおこなえば、多少は寿命を延ばすことが可能です。
しかし、この大規模修繕にも非常に多くの時間と手間がかかります。
修繕内容によって異なりますが、長いと2年近く専門の業者やマンションの住人とやり取りをしなくてはいけません。
まとめ
マンションの耐用年数＝寿命ではないことがわかりました。
しかし、耐用年数を超えてしまうと住宅ローンを組む際は、借入期間が短くなってしまうことがあるので注意が必要です。
また、マンションだけに限らず住宅は年々資産価値が下がり続けるため、手遅れになる前に売却を検討することもおすすめです。
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