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- 中古マンションの減価償却はどのように計算する？メリットとでデメリットを知って、うまく売却・賃貸経営をしよう！
目次
賃貸マンションや賃貸アパートを経営する際に、知っておきたい減価償却。
売却時や購入時にも関わってくるものなので、理解しておくことが重要になります。
この記事では中古マンションのメリット・デメリット、計算方法などを解説します。
中古マンションなら気をつけたい減価償却
減価償却とは、そもそも、どのようなものなのでしょうか？
ここでは、減価償却の基本を理解して具体的な計算方法を理解していきましょう。
＜減価償却とは＞
パソコンや車は、購入した時点から資産価値が下がります。
これは不動産も同じで、購入したマンションが、売却時に同じ資産価値で売れることはありません。
このように、資産のなかには時間の経過とともに、資産価値が減少していくものがあります。
そこで、生み出された会計上のルールが減価償却です。
減価償却とは、年月が経つにつれ資産価値が下がることを考慮し、定められた耐用年数内で分割して計上することです。
たとえば、ケーキ屋さんを例にとって考えてみましょう。
ケーキを焼くための業務用オーブンを、500万円で購入したとしましょう。
この500万円を初年度で一度に経費としてしまうと、会社の利益を正確に判断できません。
また、実際には黒字でも、経費の扱いによって会計上は赤字になり、銀行からの融資を得られない可能性もあります。
このような状況を避けるために、減価償却が重要になるのです。
＜減価償却はいつ必要？＞
では、減価償却はどのような場面で必要になるのでしょうか？
減価償却費は税金の申告時に必要なので、以下の2つが考えられます。
①不動産を賃貸経営しているとき
中古マンションを賃貸経営すると、家賃収入を所得として得られるので、所得税が発生します。
この所得税に対して、減価償却費を経費として計上可能です。
②不動産を売却するとき
マンションを売却すると、売却で得た譲渡所得に対して税金が課税されます。
この譲渡所得からは、減価償却費を経費として差し引くので、売却である利益に深く関わってきます。
＜中古マンションの減価償却費を計算してみよう＞
中古マンションの減価償却には定額法と定率法がありますが、基本的に定額法を利用します。
定額法とは毎年同じ金額を経費として計上するもので、以下のように計算します。
では、中古マンションを売却する場合を考えてみましょう。
①中古マンションの建物価格を求める
まずは中古マンションの建物価格を調べましょう。
先ほどもお話ししたように、減価償却は資産価値が減少していく資産が対象なので、土地のように消耗するものは含まれません。
そのため、中古マンションの建物部分の価格を求める必要があります。
土地には消費税がかからないので、売買契約書に記載されている消費税額からマンションの建物価格を逆算できますよ。
②耐用年数を求める
次に、償却率を求めるために利用する中古マンションの耐用年数を計算します。
中古マンションの耐用年数は新築時であれば47年ですが、現時点での築年数をそのまま差し引けばよいということではありません。
築47年を超える場合→耐用年数×0.2
築47年を超えていない場合→（耐用年数－築年数）＋築年数×0.2
③求めた耐用年数を利用して償却率を調べる
求めた耐用年数によって、償却率が定められています。
国税庁が、ホームページで公開している表から探すことが可能です。
5年（耐用年数）→0.2（償却率）
10年（耐用年数）→0.1（償却率）
15年（耐用年数）→0.067（償却率）
20年（耐用年数）→0.05（償却率）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_02.pdf（国税庁ホームページより）
④減価償却費を求める
これまで計算した中古マンションの建物価格と償却率を当てはめて、以下のように減価償却費を計算しましょう。
減価償却費（定額法）＝建物の取得価格×償却率（定額法）
減価償却のメリットとデメリット
これまで減価償却とは何か、計算方法などをご紹介しました。
では中古マンションの売却や管理をするうえで、どのようなメリットとデメリットが減価償却によって得られるのでしょうか？
＜中古マンション減価償却のメリット＞
節税ができる
減価償却の一番のメリットは、やはり節税対策になることです。
とくに賃貸マンションを管理するとなると、掃除グッズや電球など必要なものも増えてきます。
そういった購入費用も必要経費として計上できるので、でていく税金を抑えられ、手元に残る現金を増やすことが可能です。
＞＞土地の購入費用は減価償却できる？経費になるものを知って不動産経営に活かそう！
赤字になっても相殺できる
もし中古マンションを売却したり、賃貸に出したりして赤字だった場合、大きな損失になりますよね。
しかし、サラリーマンなど別の仕事で給与を得ている場合は、給与所得と赤字になったマイナス部分を相殺することが可能です。
これを損益通算といい、給与から差し引かれた源泉所得税の還付を受けられます。
また、中古マンションによって得られた利益を圧縮し、納税額を減らすこともできるので、ぜひ利用しておきたい制度の一つです。
＜中古マンション減価償却のデメリット＞
次に、中古マンション減価償却のデメリットを見てみましょう。
売却時の所得が減る
中古マンションを貸し出しているときは、節税によって賃貸経営の利益を増やすことが可能でした。
しかし、売却時にはそれがデメリットになります。
中古マンションの売却で得られる譲渡所得は、必要経費を差し引くことになっています。
これまでの減価償却費はこの経費に含まれるので、売却益が少なくなってしまうのです。
中古マンションを後に売却することを考えると、デメリットも大きいと言えそうですね。
節税できる期間には限りがある
減価償却は、経費を少しずつ計上できるので節税になります。
しかし忘れてはいけないのが、分割して計上できるのは耐用年数内だけということ。
そのため、耐用年数の期間が終了すれば、税金も増えてしまいます。
また、その頃には築年数も経ち、修繕費などの負担も増えるでしょう。
耐用年数が終了するタイミングで、中古マンションを売却したり建て替えたりする方法もありますよ。
＞＞アパートの寿命はどれくらいなのか？耐用年数を超えた場合の対処法
中古マンションの減価償却のポイント
中古マンションであれば、修繕費が高かったり、メンテナンスが必要だったりすることもあるでしょう。
また、賃貸にだすときや売却するときも、中古マンションをよい状態にしておくことは大切です。
そんなときに必要になる設備投資やリフォームも、経費や減価償却費として計上可能です。
たとえば、給排水設備や照明設備など、築年数が経ってくると必要な修繕がでてきます。
このような設備にかかった費用も、マンションの建物価格と同じように減価償却が可能です。
さらに、工事費用が少なく、原状回復に必要なリフォームなどは修繕費として計上されます。
中古マンションの築年数に合せて、適切な修繕をおこなえば、快適に住める環境を長く維持できます。
必要な修繕やリフォームは、経費や減価償却費としてうまく計上しましょう。
＞＞一戸建ての寿命を伸ばすためにはどうしたらいい？必要なリフォームや費用はどれくらいか
まとめ
今回は、減価償却の計算方法やメリット・デメリット、中古マンションの減価償却のポイントをご紹介しました。
注意したい所としては、減価償却は確定申告が必須という点です。
確定申告は毎年2月16日～3月15日までが申告期間と決まっているので、遅れないように忘れずにおこなってくださいね。
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