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目次
分譲マンションに暮らしているのに急に転勤が決まってしまったりすると、今住んでいるマンションをどうしたらよいか悩んでしまいますよね。
賃貸に出して家賃収入を得るか引越しを機にスッキリ売却してしまうか、どちらにもメリット・デメリットがあります。
そこで今回は、手持ちのマンションを賃貸に出す場合と売却する場合のメリット・デメリットや、どうするか決めたあとの賃貸に出す方法や売却する方法を解説していきます。
マンションを賃貸に出す場合のメリット・デメリット
まずは、マンションを賃貸に出す場合のメリット・デメリットから見ていきましょう。
＜マンションを賃貸に出す場合のメリット＞
・メリット1家賃収入が得られる
マンションを賃貸に出すことで、安定した家賃収入を得ることができます。
賃貸に出したマンションのローンがまだ残っていれば、この家賃収入でローンの残債を返済していくことになり、場合によっては賃料のみでまかなえることもあるでしょう。
・メリット2節税ができる
マンションを賃貸に出すということは、オーナーとして賃貸業を営むということになります。
そのため、運営上でかかる費用は経費として計上することができ、所得からの控除が可能になります。
建物の維持・管理費用やリフォーム代、管理会社に払う手数料などを所得から控除すれば税金を安くすることができます。
＜マンションを賃貸に出す場合のデメリット＞
こんどは、マンションを賃貸に出す場合のデメリットです。
・デメリット1借り手がつかないことがある
マンションを賃貸に出す場合にもっとも気をつけないといけないのは、空き室リスクです。
借り手がつかなければ家賃収入を得ることができず、計画が根本から揺らいでしまうので最大のデメリット要素となります。
・デメリット2維持管理費用がかかる
貸し出す前には部屋のクリーニングやリフォーム費用がかかり、入居者募集のためにも広告費がかかります。
貸し出し後は、集金やクレーム対応なども必要になるでしょう。
また、老朽化にともなう修繕も基本的には貸主が負担することになります。
・デメリット3いずれ売却する場合売りにくい
一旦賃貸に出したマンションを売るときは、通常入居者が居る状態で売りに出すととになります。
この場合の主な買い主は居住を目的とした人ではなく、賃貸経営を目的とした人になります。
いわゆる「オーナーチェンジ」物件として購入されることになりますが、通常の住居目的の売買に比べて対象者が狭まるため、売りにくくなってしまうのです。
＜マンションを売却する場合のメリット・デメリット＞
次にマンションを売却した場合のメリット・デメリットです。
・メリット1まとまった現金が得られる
マンションを売却した場合は、まとまった売却益を得ることができます。
現金であるため使い道の自由度がもっとも高く、売却したマンションの住宅ローンを完済したり新たな住居の確保などにあてることもできます。
・メリット2税制優遇措置がある
マンションを売るときには税金がかかりますが、税制優遇措置を活用することで賃貸に出す場合に比べて税金を低く抑えることができます。
マンションに限らず不動産を売却した場合、その利益額に応じて税金が課せられます。
ただし居住していた住居を売却する場合には、いくつかの特例が設けられており税金を安くすることができるのです。
そのなかでも、譲渡所得から最高で3,000万円を控除することができる「3,000万円の特別控除」の特例は非常に大きな節税となります。
それ以外にも「買換え特例」や「10年超所有軽減税率の特例」など、賃貸に出す場合には得ることができない税制上の特例があることは、大きなメリットといえるでしょう。
・メリット3早く売るほど高く売れる
一般的に分譲マンションは築年数が浅いほど資産価値が高く評価され、高額で売ることができます。
最終的に売る可能性が高いのであれば、一時的に賃貸に出すより資産価値が高いうちに手放してしまったほうが有利なケースは多いでしょう。
・デメリット1譲渡所得税がかかる場合がある
購入時よりも高くマンションが売却できた場合、譲渡所得税を支払うことになります。
これは不動産の売却益に対して発生する税金で、正確には所得税・住民税・復興特別税の3つをまとめたものです。
また、売却するマンションを所有していた期間によっても税率が変わるため注意しましょう。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、5年超の場合の長期譲渡所得に比べて税率が高くなります。
・デメリット2いつ売れるかわからない
マンションを売ると決めたとしても、実際にいつ売れるかはわかりません。
大きな現金が動くマンションの売却はすぐに買い手が決まる場合もあれば、逆になかなか決まらない場合もあります。
自分の期待した期限までに売却できない場合のことも、考えておいたほうがよいでしょう。
・デメリット3仲介手数料がかかる
マンション売却に際しては、税金以外にも不動産会社に払う仲介手数料がかかります。
売却金額により仲介手数料が決まってくるため、どの程度の金額になるか事前に確認しておきましょう。
マンションを賃貸に出す場合の方法と注意点
マンションを賃貸に出す場合の方法と注意点を説明していきます。
・ローンの変更
賃貸に出すマンションのローンがまだ残っている場合、ローンの種類を変更する必要があります。
居住目的で購入したマンションは、金利の低い住宅ローンを利用して購入していると思います。
しかし同じマンションでも賃貸に出すということになると、賃貸経営となるため投資目的へのローンへ変更することになります。
住宅ローンを組んだ金融機関に相談するか、他の金融機関で借り換えましょう。
・賃貸契約の種類を選ぶ
賃貸契約にはいくつかの種類があるので、どの形で貸し出すか選ぶ必要がありあます。
もっともなじみがあるのは2年ごとに契約更新をする「賃貸借契約」でしょう。
注意点としては、契約期間中は強制的に退去してもらうことはできないため、あとから物件を売りたくなったときにタイミングをみる必要があります。
一方「定期借家契約」は、あらかじめ期限を設定して賃貸借契約を結ぶ形です。
将来また自分で住む予定があるなどの場合は有効でしょう。
3つめは「サブリース」と呼ばれる賃貸契約で、不動産会社に一括借り上げをしてもらうという契約形態となります。
サブリースは空き室リスクを気にしなくてよくなるかわりに、不動産会社に払う手数料がかかります。
マンションを売却する場合の方法と注意点
最後に、マンションを売却する場合の方法と注意点を説明します。
・不動産会社選び
マンションを売却する場合は不動産会社に依頼することになります。
このとき、マンションを売ることを得意とする不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社には一戸建ての建設販売や土地の仲介など、それぞれ得意分野があります。
マンションを売ることを専門としている会社もありますので、不動産会社の得意分野を確認し目的に合った会社を選びましょう。
これは、マンションを短期間で高く売ることにもつながります。
・時間に余裕を持つ
この時期までにはどうしても売りたいとなると、相場より安い価格で売らなければならないことが多くなってしまうでしょう。
時間に余裕があれば有利に販売することが可能になってきますので、できるだけ早めに賃貸か売却かの決断をし、時間を味方につけることも大切です。
まとめ
今回は引越しなどにともなう、所有マンションの取り扱い方法を見てきました。
賃貸に出す場合や売却を選ぶ場合、それぞれメリット・デメリットがあることがわかっていただけたのではないでしょうか。
これらをしっかり理解し、自分に合った選択をすることが重要になってくるでしょう。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
