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- アパート経営で経費にできるものは？経費で落として節税しよう！
目次
アパート経営をおこなうためには、さまざまな費用がかかります。
しかし必要経費として計上できれば納税額も抑えられるので、アパート経営で得られる利益にも影響するでしょう。
そこで今回はアパート経営で必要な費用と、計上できるものを解説します。
その他にも、アパート経営で注意すべき点もご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。
アパート経営で必要な経費の内訳
アパートを経営する際には、以下のような経費が発生します。
それぞれ見ていきましょう。
＜固定資産税＞
固定資産税は、不動産を所有している人に課税される税金です。
毎年支払う必要があり、土地と建物の両方にかかるので負担は大きいですが、年4回に分けて納税が可能です。
固定資産税額＝固定資産評価額×税率1.4%
固定資産税額の基準になる固定資産評価額は、アパートの構造や設備の質に影響されるので、アパートによって納税額が変わります。
＜火災・地震保険料＞
アパートを経営する際には、ほとんどの方が火災保険に加入します。
火災保険は火事だけでなく自然災害や人為的な破損や事故も保障し、アパートの入居者にとって火災保険に加入していることは安心につながります。
そのため、加入しておけば入居希望者へのアピールにもなるでしょう。
さらに日本は地震が多く、大きな被害を受ける可能性もあるので、地震保険に加入することも検討することをおすすめします。
＜修繕費＞
築年数が経つにつれて、アパートが老朽化することは避けられません。
数十年ごとに外壁工事など大規模な修繕をおこなう必要があり、また、入居者が退去した後は水回りの設備や内装の破損を確認し、次の入居者が快適に過ごせるよう修繕する必要があります。
＜ローンの返済費＞
アパート経営を始める際には、ローンを借り入れることが一般的です。
ローンと言っても住宅ローンではなく、不動産投資ローンを組みます。
不動産投資ローンは住宅ローンに比べて融資金額や金利が高く設定されており、ローンを借り入れた際には毎月アパート経営で得た利益から返済していきます。
＜管理費＞
もし大家が他の仕事を持っていたりアパート経営が初めてだったりすると、管理会社にアパートの管理を依頼することがおすすめです。
管理会社は、入居者の契約業務や家賃の集金、アパートの点検や更新手続きをおこなってくれます。
管理費の相場は5％～10％で、毎月支払います。
アパート経営で必要経費として落とせるもの
さまざまな費用が発生するアパート経営ですが、アパートの経営に必要なものであれば計上できます。
必要経費を確定申告することで、所得税や住民税を税額できるため、経費はできるだけ計上することが重要です。
＜税金＞
不動産経営で発生する税金は、経費として計上が可能です。
たとえば、固定資産税や不動産所得税、印紙税や登録免許税などアパート経営に関する税金が対象です。
＜減価償却費＞
建物は経年により価値が減少するため、購入費用を耐用年数内で減価償却費として分割で計上できます。
減価償却費として計上すれば、アパートの耐用年数である22年間は経理上の課税所得を抑えることが可能です。
しかし、減価償却費は価値が減少するものが対象なので、土地の購入費は減価償却費に含まれません。
＜管理費＞
アパートの管理を管理会社に任せる場合に支払う管理費も、必要経費として認められます。
＜修繕費＞
入居者が入れ替わるたびにクリーニングをし、場合によっては壁紙を張り替える必要があります。
これらにかかる費用は、賃貸アパートとして部屋を貸し出せる状態に維持するために必要なものなので計上できます。
＜火災・地震保険料＞
火災・地震保険料もアパート経営をするために必要なので、経費として認められます。
一般的に、保険は5年間や10年間など長期間で契約するほうが安くなるので、多くの方が長期契約で加入します。
しかし、長期期間で契約しても計上できる金額は1年で1年間分のみです。
そのため、たとえば10年の期間で20万円の保険に加入した場合は、1年で計上できる金額は1年間分である2万円ということになります。
このことから、節税のためにあえて長期期間では契約せず、1年ごとに加入し経費で落とすことで税金の負担を減らすという方法もあります。
＜広告宣伝費や仲介手数料＞
賃貸アパートでは、うまく宣伝できなければ入居者も集まらず経営が成り立ちません。
そのため、広告宣伝費はアパート経営において必要経費として計上できます。
また、不動産会社の仲介によって入居者が決まった場合に払う仲介手数料も、必要経費に含まれます。
ちなみに、賃貸の仲介手数料は賃料の1ヶ月分が上限額となっており、不動産会社によって金額は変わるので、複数の会社で仲介手数料や集客力を検討するようにしましょう。
＜カメラやパソコンなどの消耗品＞
カメラやパソコンなど、管理や業務上必要であれば認められます。
＜ローンの利息＞
不動産投資ローンを借り入れる際に発生したローンの利息は、経費として計上できます。
しかし、経費として認められるものはアパートの購入金額分で、土地購入分の利息は計上できません。
＜その他＞
その他にも、アパートの売却などの理由で入居者に立退料を支払う場合や弁護士、税理士に報酬を払う場合なども、かかった費用は必要経費として計上可能です。
アパート経営で節税するために気をつけたいこと
アパート経営では、必要経費として多くの費用を計上でき、税の負担を減らして収益を上げられます。
しかし、他にもアパート経営の収益性を上げるために注意すべき点があります。
＜適用できる特例制度を活用する＞
先ほどもお話ししたとおり、不動産を所有している方は固定資産税を毎年納めなければならず、負担が大きい税金の1つとも言えるでしょう。
しかし、賃貸物件であれば固定資産税の納税額を減額できる特例制度があります。
小規模住宅用地の減額の特例
賃貸アパートの200㎡以下の部分は標準課税が6分の1に、200㎡超の部分は課税標準の3分の1に軽減できます。
そのため、固定資産税を大幅に減らすことが可能です。
新築の賃貸アパートであれば中古アパートよりも軽減できる
居住用部分の床面積が40㎡以上280㎡以下の賃貸アパートを建てた場合、中古アパートよりも固定資産税を軽減でき、新築後の3年間は固定資産税が2分の1になります。
＜900万円を超える場合は法人化＞
アパート経営の収入が増え、課税所得が900万円以上になる場合は、法人化することがおすすめです。
所得税の課税率は900万円を超えると、法人税の税率のほうが低くなるため、法人化をしたほうが節税になります。
また、サラリーマンをしながら大家としても所得を得ているのであれば、
課税所得＝給与所得＋不動産所得－控除額
で計算します。
アパート経営を副業にする場合は、給与所得と不動産所得のバランスを考え、法人化すべきかどうか判断しましょう。
＜青色申告特別控除をおこなう＞
確定申告には白色申告と青色申告があり、アパート経営をおこなう場合は青色申告がおすすめです。
青色申告は開業して２か月以内に申請が必要で、複式簿記で記帳することで10万円または、最大65万円の青色申告特別控除が受けられます。
10室未満のアパートであれば10万円が控除でき、10室以上であれば最大65万円の控除が適用されます。
白色申告より節税が可能なため、節税対策として青色申告をおこなうようにしましょう。
＜相続税も減額できる＞
賃貸アパートであれば、相続する際に発生する相続税も減額できます。
相続税は利率が高いこともあり、遺産を相続するときに税の負担が大きくなる傾向があります。
しかし、賃貸物件の場合は実際にそのアパートを利用していたのは入居者で、大家は自由に利用できなかったと認識されるので、相続税が減額され節税対策に有効です。
まとめ
アパート経営には固定資産税や修繕費、保険料や管理費など、さまざまな費用が必要になります。
しかし、アパート経営に必要な費用であれば必要経費として計上できるので、所得税や住民税を抑えられ節税が可能です。
当然、支払う税金が減れば利益が上がるので、ぜひ必要経費として落とせるものはできるだけ計上するようにしましょう。
その他にもアパート経営では税の負担を軽減できる制度もあるので、健全な経営のためにそれらをうまく活用したいですね。
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