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住まいのノウハウ
知っておくべき3,000万円控除！不動産売却の際の節税方法
こんにちは！いえらぶコラム編集部です。
前回は、不動産売却にかかる税金についてご紹介しました(前回の記事は”こちら”)。
今回はその続きで、売却の際の節税方法についてご説明します！
今回ご紹介するのは「3,000万円控除」についてです。
3,000万円控除とは、マイホーム(居住用住宅)を売却もしくは譲渡した際に、特別控除として譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けることができるという特例です。
本来は譲渡所得税を払う必要がある人にとっても、この特例が適用されれば支払う必要がなくなり節税ができます。
では、どのような場合が適用対象なのでしょうか？
これからご説明していきます。売却を検討されている方は、前の記事と併せてぜひ参考にしてみてください。
【3,000万円特別控除】
【譲渡所得のおさらい】
まず、譲渡所得税のおさらいです。
譲渡所得税の計算式は下記のとおりです。
"譲渡所得税=譲渡所得(取得費+譲渡費用)-特別控除"
この特別控除の部分が、3,000万円控除です。
また、この譲渡所得に所有期間に応じた税がかかったものを譲渡所得税といいます。
譲渡所得の取得費と譲渡費用についてご説明します。
取得費は売却した土地の購入代金、購入手数料、建築費などから所有期間中の減価償却費相当を差し引いた額のことです。
※譲渡された建物の歴史が古く、購入代金などの詳細が分からない場合、売却金額の5%を取得費とすると定められています。
つまり、5,000万円で売却された建物の詳細な価格が不明な場合は、
5,000万円×5%=250万円が取得費となります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙代、登記費用などを指します。
譲渡所得を振り返ったところで、3,000万円控除がどれだけ節税できるのか例を挙げてみます。
【3,000万円特別控除が適用されると...】
(例1)譲渡所得が4,000万円で、短期譲渡所得(税率20.315%)がかかる場合。
①3,000万控除が適用された場合
譲渡所得税=(4,000万円-3,000万円)×20.315%
=203万1,500円
②適用されない場合
譲渡所得税=4,000万円×20.315%
=812万6,000円
控除が適用されるかされないかで、609万4,500円も差ができます！
(例2)譲渡所得が4,000万円で、長期譲渡所得(税率39.63%)がかかる場合
①3,000万控除が適用された場合
譲渡所得税=(4,000万円-3,000万円)×39.63%
②適用されない場合
譲渡所得税=4,000万円×39.63%
=1,585万2,000円
長期譲渡所得の場合、1,188万9,000円も差ができます！
長期の場合も短期の場合も、控除が適用されるかされないかで、だいぶ変わってきてしまいますね。これはぜひ控除が適用される条件を知っておきましょう。
【3,000万円特別控除が適用される条件】
適用されるためには、下記条件を満たしている必要があります。
・自分が住んでいる居住用の家屋であること。
・売却した年の前年及び前々年に、3,000万円特例控除やその他の特例の適用を受けていないこと。
・売却した年の前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホーム交換の特例の適用を受けていないこと。
・売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
・もし災害などにより家屋が滅失した場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売ること。
・売主と買主が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと。
・この特例を受ける目的で入居した建物でないこと。
・仮住まいでないこと。
・別荘などでないこと。
以上です。
全て満たしていなければいけませんが、ここで注目なのは前年と前々年、つまり1年前と2年前に特例の適用を受けていては使えない、3年に1度の制度だということです。
条件がすべて満たされているか、よく確認しましょう。
【3,000万円特別控除を受けるための手続き】
この控除を受けるためには、確定申告をする必要があります。
そして確定申告の際には、下記2種類の書類が必要です。
・住民票
住民票は、譲渡した日から2ヶ月後に発行しなければなりません。また、発行場所は譲渡資産所在地の市町村長が発行する必要があります。
・譲渡所得の内訳書
この書類は税務署または、"国税庁のサイト"から取得できます。
※参考 「確定申告書付表等(国税庁)」
譲渡所得の内訳書に関しては、記入が複雑なため、無理せず税理士に依頼されることも検討しましょう。
確定申告の日程は、売却した翌年の2月中旬～3月中旬です。年によって日程が少し変わりますので、ご自分が売却される年の日程をご確認ください。
まとめ
今回は、3,000万円控除についてご説明しました。
適用されるためにはいくつもの条件を満たしている必要がありますが、適用されればメリットは大きいです。土地や建物の売却(譲渡)を検討されている方は、ぜひ利用してみてください。
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