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- アパート購入にかかる初期費用と引き渡しの流れ
目次
不動産投資の1つの手段としてアパート購入があります。
しかし、まとまった資金が必要になるので、どのように始めればいいのかイメージしづらいことも。
不動産を購入する前には、必要な費用や手続きについて知っておくことが大切です！
購入までのスケジュールを立てられ、しっかりとした資金計画ができます。
この記事では、アパート購入の際に必要な知識をご紹介します。
初期費用と引き渡しまでの流れ
アパートの購入には、どのような費用が必要なのでしょうか？
アパート購入の前に、初期投資がどれくらいかかるかを具体的に把握しておくことで、健全なアパート経営ができます。
購入前に資金不足にならないよう、かかる費用を理解しておきましょう。
購入にかかる初期費用は、以下の通り必要になります。
＜初期費用①土地費用・アパート購入費用＞
アパートを建てる場合は、まず土地の購入費用が必要です。
土地は広さや場所、条件によって価格に差があり、建物の基盤でもあるので、アパート経営において重要なポイントです。
予算を考えながら、納得できる土地を購入しましょう。
さらに、アパートの購入費は初期費用を大幅に占めます。
今後どのようなアパート経営がしたいのか、周辺の賃貸ニーズはどうなのかを考えながら、購入するアパートを決めましょう。
＜初期費用②改修費用＞
特に中古アパートを購入する時は、修繕が必要な場合が多いです。
例えば、キッチンなど水回り設備の整備、壁紙や外壁などの修繕を行います。
中古アパートの購入費用は、新築アパートよりも安いですが、こういった費用がかかることを念頭に購入を進めましょう。
＜初期費用③その他＞
この他にも、
登記費用：アパートを新築したことを登記するための費用
不動産取得税：土地と建物の購入する時にかかる税金
火災保険費用：住宅購入の際に加入する保険
などの諸費用が必要です。
＜アパート購入までの流れ＞
アパートを購入には、以下の流れで行います。
＜1.アパートの予算を決める＞
まずは、購入するアパートの予算を決めましょう。
その後、どのようなアパート経営がしたいのか整理します。
賃貸アパートの需要や希望エリアの相場を調べながら、希望のアパートを探します。
＜2.アパートを買い付ける＞
不動産会社に購入希望条件を伝え、購入したいアパートを決めます。
その後、不動産購入申込書を提出し、購入の意思を示します。
＜3.売買契約＞
不動産会社から、そのアパートに関する重要事項の説明を受け、十分に理解できたら売買契約を結びます。
この際に、手付金などあらかじめ払う費用があるので、自己資金として準備しておきましょう。
＜4.ローンの申し込み＞
契約を結んだあと、ローンに申し込み本審査を受けましょう。
審査のために長くて1か月ほど、期間がかかります。
物件に関する書類など必要書類を早めに用意しておくことで、スムーズに審査を進められますよ。
＜5.引き渡しと確定申告＞
ローンの融資が下りたら、アパート購入費用などの残金を支払います。
鍵の引き渡しが行われて、アパート購入の手続きは終わりです。
その後、確定申告を忘れずに注意しましょう。
アパート経営とローン
アパート購入後、経営していくうえで必要な費用があります。
こういった費用を賄うため、アパートローンを活用するのがおすすめです。
＜アパート購入後の維持費用＞
アパートを維持し、アパートの経営するためには以下の費用が必要になります。
＜1.管理費＞
管理会社は入居者の手続きやクレーム対応、設備管理など、アパート経営をサポートしてくれます。
経験と知識がある管理会社に任せれば、アパートオーナー1人で経営が難しい場合でも心強いですよね。
アパート管理を管理会社に任せる場合、管理費が発生します。
どの管理会社に委託するかによって変わりますが、家賃の5％ほどが目安です。
＜2.修繕費＞
アパートは老朽化により、修繕する必要があります。
一般的に築年数が経つにつれ、修繕費も高額になります。
さらに入居者が退去した後、次の入居者が入る前に、水回りの修理やカーペットの張替えが必要です。
＜3.仲介手数料＞
仲介手数料とは、新たな入居者の契約が成立した場合、紹介した不動産会社に支払う費用です。
一般的に、家賃の半月分～1か月分が相場です。
＜アパートローンについて＞
アパートローンとは、投資目的で不動産を購入する際に利用するローンのこと。
自分自身が住居することを前提としている住宅ローンとは、異なります。
さらに、融資金をより広く活用できるということが特徴です。
利便性は高いですが、投資目的の物件に利用されるので、金利は比較的高めに設定されています。
そのため借り入れの際には、返済が厳しくならないように適切な資金計画を立てましょう。
アパート購入の注意点
アパートを購入し投資を行う場合、収益がマイナスになるのを防ぐために注意すべきことを知っておきましょう。
＜キャッシュフローを考える＞
キャッシュフローとは、家賃収入から経営にかかる経費を差し引いて手元に残る利益のことです。
つまり、
毎月の家賃収入－（ローン返済金＋経営にかかる経費）
で表せます。
ここで言う経費とは、管理費や修繕費、仲介手数料などを指します。
アパート購入後は、毎月ローンを返済していくので、自己資金を利用する必要があるかもしれません。
そこで、手元に残る現金がいくらになるのか（キャッシュフロー）を考えることは重要です。
しかし、キャッシュフローがプラスだからといって、生活費などに使うことは避けましょう。
アパート経営を続けていくうえで、修繕費など急な出費も必要になることもあります。
さらに、入居者による家賃滞納が発生する可能性も考えなくてはいけません。
アパート経営の余力を残しておくためにも、キャッシュフローは残しておくことが賢明です。
＜できるだけ自己資金を多く用意しておく＞
毎月のローン返済額を減らせば、キャッシュフローを多くできます。
そのため、借り入れるローンを減らすために、自己資金を多く用意しておくことがおすすめです。
自己資金の目安は、アパートの購入費用の1割ほど。
しかし当然、自己資金が多ければ多いほど、ローンの審査に通りやすくなるというメリットもあります。
できるだけ自己資金を多めに用意することも、検討しましょう。
＜リスクが少ないアパートを選ぶ＞
アパートを購入する際には、今後の経営を考慮して、リスクが低いアパートを選ぶことが重要です。
アパート周辺の賃貸ニーズはあるのか、周辺環境は今後どのように変わるのか、アパートの状態はどうかなど、経営に関わる要因について把握しましょう。
そして、不動産会社など専門家から意見も聞きながら、最適なアパートを選択してくださいね。
＜売却のことも考えておく＞
アパート経営のような不動産投資に、リスクはつきものです。
そのため経営が困難な場合、売却することも検討しなければなりません。
無理に経営を続けてしまうと費用がかさみ、赤字が計上してしまいます。
アパート購入時点から、将来の資産価値や売却できる可能性について考えておきましょう。
まとめ
アパート購入には、さまざまな初期費用と維持していくための費用がかかります。
ローンも活用できますが無理のない資金計画を立てるために、自己資金の用意も大切です。
なぜアパートを購入したいのか、目的を明確にすることが重要ですね。
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Writer この記事を書いた人
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