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住まいのノウハウ
マンションの住み替えをスムーズに！流れや費用をチェックしよう！
目次
マンションの住み替えの際は、現在住んでいるマンションの売却と、新しく住むマンションの購入をする必要があります。
住み替えの理想は、売却と購入を同時に進め、家を引き渡した流れですぐに新居に住めること。
しかし、不動産の売却と購入のタイミングが完全にそろう流れは難しく、どちらかが先になるケースが多いのです。
今回は、マンションの住み替えの流れやかかる費用をまとめてみました。
住み替えで使える節税制度もご紹介していますよ。
ぜひ、最後までお読みください！
マンションの住み替えに失敗ための流れをチェック！
マンションの住み替えの際、売却と購入のどちらを先におこなった方がよいのでしょうか？
それぞれのメリットやデメリットをご紹介したうえで、改めて理想の流れをまとめてみました。
自身の都合によいのはどちらなのか検討してみましょう。
＜マンションを先に売却する場合＞
マンションを先に売却をするメリットは売れ残りの不安がなく、資金計画を立てやすいことです。
いつか売れるだろうからと先にマンションを購入し、売却を待つ場合売れ残ってしまう可能性もあります。
住み替えというよりは2つ目の家を買った状態になり、資金面でダメージを受けやすいです。
売却価格は買主との売買契約が成立した時点で分かります。
そのため売れる価格を知ってから新居を探せる点で、資金計画を立てやすいのがメリットでしょう。
デメリットは、売却して新居を購入するまで家がないので、仮住まいをする流れになることです。
新しい家の引き渡しまでは、賃貸物件を借りる必要があるでしょう。
そうなると、二重の引っ越しをすることになるのです。
また、すぐに新居に移ることができたらいいのですが時間がかかる場合、仮住まいの費用負担が増します。
＜マンションを先に購入する場合＞
マンションを先に購入するメリットは、購入したい物件をゆっくり選べるため満足できる物件を探せることです。
売却のあとに購入を急ぐ場合、そうはいきません。
そのため、先に購入をする方が新居探しに時間をかけやすいといえます。
また、仮住まいが不要な点もメリットとしてあげられます。
売却前にすでに新居の引き渡しが完了していると、引っ越しが1回で済みます。
購入先行のデメリットは資金面でしょう。
今住んでいるマンションの売却価格が決定していないので、資金計画が立てにくくなります。
おおよその査定額は出せますが、査定額通りに売却できるとはかぎりません。
そのため「私のマンションはこれくらいで売れるだろう」と期待して新居を購入するのは、リスクが伴います。
売却価格が予想額を下回ってしまうと、資金面でダメージを受けるでしょう。
また、現住居の住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
引き渡し日によっては、現住居と新住居の住宅ローンを二重で支払うことになります。
マンションの売却が先か、購入が先か・・・。
上記のメリットとデメリットを比べてみて、理想の流れを整理するとこうなります。
1.売却の査定をおこないながら新居を探す
2.売却の売買契約を結んだあとに新居を決定する
3.引き渡しが完了するまでには新居の売買契約も済ませておく
4.売却物件を引き渡したあとすぐに購入物件の引き渡しを済ませる
しかし実際にこの通りに進むとは限らないので、最終的には売却と購入どちらを先に進めるのか決めておく必要はあるでしょう。
マンションの住み替えにかかる費用は購入代金だけじゃない！
ここからは、マンションの住み替えにかかる費用をみていきましょう。
マンションの売却と購入、それぞれで諸費用がかかります。
＜マンションの売却にかかる費用＞
・仲介手数料
不動産仲介会社に支払う費用。
目安額は、売却価格の3％＋6万円＋消費税です。
・印紙税
売買契約書に貼る収入印紙代。
売却金額により異なりますが、約1,000~6万円ほどになります。
・登録免許税
抵当権の抹消登記に必要な税金です。
司法書士への依頼で約5,000~2万円ほどかかります。
・住宅ローンの返済金
現住居の住宅ローンが残っていれば、それを一括返済するための費用が必要です。
一括繰り上げ返済にかかる手数料は、銀行や手続き方法にもよりますが、約1~3万円になります。
・その他
引っ越し費用やハウスクリーニング代などの諸費用がかかります。
まだ新居の引き渡しが完了していない場合は、仮住まいの費用も支払う必要があります。
＜マンションの購入にかかる費用＞
・手付金
手付金として、物件価格の1割程度を契約締結の流れで支払います。
引き渡し時は、物件の残金を支払うことになります。
・仲介手数料
中古でマンションを購入した場合は、不動産仲介会社へ手数料を支払います。
・修繕積立基金
新築で購入した場合に支払います。
約15年に一度おこなわれるマンションの大規模修繕に備えるための費用です。
費用は物件価格により異なりますが、約20万～40万円になります。
・印紙税
売買契約書に貼る収入印紙代。
契約書は売主用と買主用があり、お互いに自分の契約書に貼る収入印紙を用意するのが通常の流れです。
物件価格により異なります。
・登録免許税
新築の場合は所有権保存登記、中古だと所有権移転登記が必要です。
住宅ローンを借りて購入する際は、抵当権設定登記もおこないます。
そのときにかかる税金の費用です。
主に司法書士へ依頼するための費用がかかります。
・住宅ローン借入費用
住宅ローンを借り入れる場合に必要な費用です。
融資手数料やローン保証料などがあります。
・保険料
火災保険や地震保険の費用を支払います。
マンションの住み替えの際、費用面で注意したいのは住宅ローンです。
現住居の住宅ローンが残っていて、売却額でそれを返済できないとき、手持ちの資金でカバーする必要があります。
その資金を調達するのが難しい場合に「住み替えローン」を使うことができます。
これは、一括返済できなかった現住居分のローンと、新居購入の費用を合わせて借りられるもの。
住宅ローンで困っている方にとっては助かるものです。
しかし、普通の住宅ローンより高い金利だったり、審査基準が厳しくなったりする場合もあるので注意が必要です。
マンションの住み替えで利用できる節税制度とは？
マンションの住み替えの流れでは、売却と購入それぞれに費用がかかることはお話しました。
住み替えの際、少しでもその費用を抑えられたら嬉しいですよね。
そこで、利用できる節税制度を3つご紹介します！
・3,000万円特別控除
これは、譲渡所得にかかる税金を3,000万円の限度で控除できる特例です。
譲渡所得とは、購入した時の価格よりも高い価格で物件が売れたときに発生する、利益分の所得のこと。
たとえば、4,000万円で購入した現住居を6,000万円で売却すると、単純計算で2,000万円の譲渡所得が発生します。
通常、譲渡所得には所得税や住民税がかかるんです。
しかし、この3,000万円特別控除を使った場合、先ほどの例でいうところの2,000万円の利益分が非課税となります。
・買い替え特例
こちらは、一定の条件を満たせば譲渡所得を繰り延べできる制度です。
たとえば、3,000万円で購入したマンションを7,000万円で売却できたとします。
この場合、単純計算で4,000万円の譲渡所得が発生し、課税額を支払わなければなりません。
しかし、住み替える家を7,000万円以上の価格で購入した場合、課税額を繰り延べられるのです。
さまざまな要件を満たす必要がありますが、3,000万円控除の対象から外れてしまった場合活用することを考えてみてもよいでしょう。
※この制度は2021年12月31日まで有効な、期限付きの特例となっています。詳しくは国税庁のHPをご覧ください。
・損益通算
売却時に損をした場合に使える制度がこちら。
損益通算とは物件売却時に譲渡損失が発生した場合、他の所得と相殺して税金を減らすことができる制度です。
たとえば、3,000万円で購入したマンションが2,000万円で売れたとします。
1,000万円分が譲渡にかかった損失額ですよね。
この場合、譲渡所得がないので課税がかからないのはもちろん、1,000万円分の損失を給与所得などと相殺させることで、その年の課税額を減らすことができるんです。
また、他の所得より譲渡損失の方が大きかった場合、その差額分を翌年以降の所得からも差し引けます。
こちらもさまざまな要件が必要なので、マンション売却の流れで損をしそうだなと思った方は是非国税庁のHPをチェックしてみてください。
まとめ
いかがでしたか？
マンションの住み替えの流れや費用、知っておきたい節税制度などをご紹介しました。
人生の中で、マンションの売却と購入はそう何度も訪れるものではありません。
慣れないものだからこそ不安になります。
不安を取り除くには、信頼できる不動産会社に出会うことがポイントです。
満足のいく住み替えができるよう、願っております。
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