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- 賃貸物件で2年未満の解約は可能？ペナルティは発生する？相場も解説
目次
「賃貸物件は2年未満の解約は可能？ペナルティは発生するのか」
マンションやアパートなどの賃貸住宅を借りる時、一般的な契約期間が「2年間」だということは、よく知られていますね。
では一旦契約した後2年間住めなくなった場合は、どのようなペナルティが発生するのでしょうか。
契約する時はそのつもりだったが、事情ができ退居したいケースは誰にでも起こり得ることです。
今回は、賃貸契約を満了以前に解約したい時の注意点と解約のながれをご紹介いたします。
まずは交わした「賃貸借契約書」をしっかり確認！
契約期間内に退去する場合にはまず、貸主や不動産業者と交わした「建物賃貸借契約書」の内容を確認しましょう。
契約書が行方不明になってしまった場合にはコピーしてくれる場合もありますので「管理会社」に連絡してみましょう。
一般的に賃貸物件には2年間の契約期間が設けられています。ただ、入居者は半年や1年などの期間中にも契約を解約することが可能です。この場合、違約金の支払いが求められることがありますが、具体的な発生条件や金額は、法律で定められた「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」に記載されています。
なお、違約金の発生条件や金額については、大家が一定程度自由に決めることができます。このため、物件によって違約金の内容が異なる場合があります。入居者が違約金を支払う必要があるかどうかは、契約書をよく確認することが大切です。
ただし、必ずしも違約金の内容が契約書に明示されているわけではありません。重要事項説明書や賃貸借契約書に明記されていない場合は、入居者は違約金を支払う必要がない場合があります。従って、契約書をよく確認することが、入居者にとって重要なポイントとなります。
違約金の発生について
期間内解約の条件に違約金が発生する場合には契約書に記載がされています。
たとえば"契約開始日より２年未満で解約する場合、退去時に、金〇〇円を乙は甲に支払うものとする。"という文言です。
このような契約内容が含まれている場合、期間内の退去には違約金が発生する場合があります。
注意したいポイント
契約期間は実際に入居した日ではなく「契約開始日」からだということです。
契約開始日も、賃貸借契約書に記載されています。
期間の満了まであと数日など、期間が経過してから退去した方がお得なケースもあるので、契約開始日は必ず確認しましょう。
賃貸契約違約金はいくら程度が相場？
アパートにおける違約金の相場は、通常「賃料の1ヶ月分」程度とされています。一般的に、不動産会社の仲介を通じて借りる物件は、国土交通省が定める標準の賃貸借契約書を使用することが多く、この契約書では違約金の額が「30日分の賃料」と定められています。このため、アパートや賃貸マンションで一般的な違約金の相場も、「賃料の1ヶ月分」程度になっています。
なお、アパートの貸主が事業者(大家も含む)、借主が個人であることが多く、消費者契約法が適用されることがあります。この場合、消費者に不利益をもたらす条項は無効とされるため、違約金の額が相場を超える場合には、消費者契約法によって一部無効となる可能性があることに留意する必要があります。
以上のことから、アパートにおける違約金の相場が「賃料の1ヶ月分」程度であることが一般的であり、消費者契約法によって違約金の定めが制限されることがあることを理解しておきましょう。
参照：国土交通省
なるべく早く管理会社に解約の連絡をする
賃貸借契約には、解約予告期間なるものが定められています。
解約の連絡は「いつまでに」「どこに」「どのように」してくださいというもので、期間は「1か月前から3か月前までの範囲」で定められているものが多いです。
解約予告が「1か月前までに申し出る」という契約内容の場合1か月より前に、例えば90日前に伝えれば違約金はかかりません。
管理会社・大家側にとっては次の入居者が迎えられるよう、部屋のクリーニングや準備をする必要があるからです。次の入居者がすぐに見つからない場合、空室期間が発生してしまい、その間収入を得ることができません。
このような背景があり、契約に早期の退去予告が含まれていることが多いです。大家は空室期間を最小限に抑えられます。
半年？1年？2年？違約金を払わないといけない場合や期間
逆に退去予定日から1か月を切っていたら、定められいる違約金又は解約通知が受理されてから１か月後までの賃料を支払う必要があります。
次に入居する物件では契約時に内容を確認しましょう。
注意するポイント
退去時など１か月未満の家賃等が、日割り計算なのか、半月割か、月割といって退去日にかかわらず１か月分払うのか契約によって異なります。
日割り計算の場合には、その月の実日数で割る場合と、１か月を３０日と固定で計算する場合などがあります。
月割の場合には、月の途中でも１か月分の家賃を支払う必要があるので、月末に合わせて解約したほうがお得ということになります。
これらも賃貸借契約書に記載がありますので確認しましょう。
ちなみに、月末に解約の場合でも「引っ越し」自体は、その日以前にしても問題ありません。
まずは落ち着いて契約書を見返して、その内容を把握しましょう。
最近は「違約金を取るような物件はあまりない」のが現状で、契約期間も更新や解約を確認するための目安期間のような項目になっています。
「絶対に2年間住みます」と強い約束ではないので、退居を考えたい時は契約内容を確認し、早めに申し出て契約書に従う姿勢を見せましょう。
2年未満の退居を始めから想定している場合
仕事の都合や家族をサポートするために、一時的に住まいを変えたい。
例えば半年程度だけ、賃貸住宅に住みたい場合もあるかと思います。
その場合、賃貸契約を結ぶ前に、住みたい意思を伝える際に「短期間契約したい」と事前申請しましょう。
結果、審査が通って契約に進むことができたら、問題ありません。
ですが、契約書の内容には注意を払う必要ありです。
短期間を前提に、通常契約（2年間）とは違約金発生の時期や金額が異なっている可能性があるからです。
「敷金を預けると償却される場合もある」とアドバイスをくれた不動産関係者もいました。
事前に確認しておくことで無用なトラブルが生まれなくなります。
大家都合による賃貸物件退去の違約金はかからない
大家さんや管理会社が物件を解体したり建て替えたりするために、入居者に退去を求めることがあります。このような場合、契約書に違約金の記載があっても、物件を貸している側の都合で退去する場合は、違約金を支払う必要はありません。
なお、大家さんや管理会社の都合で退去が必要になる場合は、法律で最低でも6ヶ月前に告知することが定められています。この場合、入居者は急いで出ていく必要はありません。告知から退去まで6ヶ月を切っていたら抗議することもできます。
ただし、入居者が契約違反を行っている場合、例えば「ペット不可物件で猫を飼っている」などの場合は、別途違約金が発生することがあります。契約書をよく確認し、違反しないように注意しましょう。
記事を読んで「新しい物件を契約するつもりだったけど、もう少し今の物件に住んでみよう...」と考えた方もいるかもしれません。
もし契約予定の賃貸物件があり、キャンセルしたい場合は下記の記事を参考にしてください。申込支払金を払った場合・契約後の場合も解説しています。
契約予定の賃貸物件をキャンセルしたい！それって可能？契約後や理由も解説
まとめ
このように２年未満での退去など賃貸契約の解約する場合には、まずは賃貸借契約書を確認してみましょう。
契約の内容によって異なるケースはあるものの、明示された解約予告期間を守れば大きなペナルティは課せられません。
契約期間を守れない場合は、違約金の支払いは発生しますが、それ以上の何かを要求されることも実質ないといえるでしょう。
賃貸暮らしを長く続ける方は、物件探しの時から「解約通知1ヶ月前の部屋」を紹介するよう不動産屋に依頼する。
賃貸物件の解約を考えている方は、突発的な事態でも計画的に引越しを進める時でも、あせらず契約書を確認しましょう。
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Writer この記事を書いた人
- いえらぶコラム編集部
- 不動産業界・賃貸物件に関する広報活動を行いながら、現在はいえらぶGROUPのライターとして活動中。おもに、不動産・賃貸物件・税金・片付け・車といった暮らしに関わる記事を執筆しています。
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