心理的瑕疵物件はどの段階まで教えてもらう必要ありですか？
2011/02/20 grotto

Question

中古住宅を購入しました。
最近、過去に自殺があったことを近所の方から聞きました。これは心理的瑕疵物件になると思うのですが、この場合いつの段階まで説明してもらう必要があるのでしょうか？

坂爪 潤 · Accepted Answer

grottoさん

ベイシティリアルエステートの坂爪です、まずgrottoさんが購入した物件の仲介もしくは売主の不動産会社が、自殺の事実を知らなかった事を前提とさせて頂きます。知っていて告知しないのは問題外です。ご質問の件ですが残念ながら不動産業者としても「ケースバイケース」としかお答え出来ないのが現状です、今回は自殺との事ですが、心理的瑕疵には様々なケースが有り、事件性の有無や当時の報道の大小、地域性等も関係してきます。不動産業者としては、当然調べてお伝えする義務が発生しますが、物件近隣の全てに聞込み調査することは物理的にも不可能ですし、過去の新聞記事を全て調査することも難しいでしょう。では、何年前まで、どの範囲までとなると・・・・判例でも「最低何年前までは調べろ」ですとか「新聞◎年分・近隣50ｍの聞込みをしろ」などと言った具体的な年数や・調査エリアの指定は無く、争われる度にその事例ごとに判断されているのが実状です。但し、宅建業者は消費者に比べて、より注意深く厳密に調査をする義務を負っていますので、grottoさんからみて、「これは少し調べれば解ったはず」と言うレベルであるならば、各都道府県庁の宅建指導班等の相談窓口に問合せてみてはいかがでしょうか。

わくわくする企画担当！ 栗田龍也 · Answer

どのくらい前の話でしょうか？完全な区切りは無かったと思いますが「５から１０年ほど」は告知義務があるのではないでしょうか？たしか「周囲が当然に知っている期間であれば」伝えるべきでしょう。本件は不動産会社に聞くよりも＜法テラス＞など法律関連、法務関連団体に結論を譲りたいと思います

回答日：2011/08/13

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

室 拓也 · Answer

当然心理的瑕疵にあたりますが、やはりその内容により対応は異なります。一般的に事故物件は第三者に賃貸・売買などで一定期間（1～数年）を経た後には説明義務はないとされますが、事故の内容・場所などによっても判例で瑕疵の大小の判断が分かれています。まずは業者に調査してもらうのがいいでしょう。事実を隠していた場合は論外ですが、売主業者であれば何らかの措置を取ってもらいましょう。仲介業者であれば事実関係の詳細を確認してもらってから、その後の対応を相談してみてください。それでご納得できない場合は法的な相談をするのがいいと思います。

回答日：2011/02/21

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

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こういうものは事実関係がはっきりしないと難しいお話です。
殺人事件，自殺，火災による死亡事故のような「事故物件」に関して宅建業法では告知義務があります。ただ、法律で「いつの事故だったら告知しなければならないのか」これがハッキリと明文化されていません。一般的には、「事故が１０年以内」「事故から代替わり（所有者・入居者）が３代以内」この条件に当てはまった場合は、事前に告知しなければなりません。逆に言えば、この条件に当てはまらない場合は「ケースバイケース」ということです。
御質問文からはこの不動産業者が「仲介」か「売主」かは分かりませんが、この「告知義務違反」が確定した場合、問題は「知っていて隠していたのか」「知らなかったのか」が争点になります。
「知っていて隠していた」場合は当然、何も言い逃れができません。問題は「業者は仲介で、調査不足」だという場合。（当然、売主が黙っていた場合は売主にも責任あり）この場合、当然「調査不足」に関して責任を問う事はできます。しかし、昨今は警察も個人情報保護法等の絡みで以前のように簡単には事件について開示してくれませんので、基本は売主からの聞き取り以外の手段は難しく、不動産屋も知らない可能性があるということです。仮に近所の人に話を聞いたとしても、事実関係を洗い出すのがとても難しいのです。そして、転売されている中のどこかで告知されていなければ、売主も不動産会社も知り得ない情報となります。
まず、不動産を購入した売主や仲介の不動産会社と相談してみてください。

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基本的に訳あり物件は、契約の段階で説明は必要になります。重要事項説明には必要です。基本的に売りにでた時に価格が安ければ何かはあると思っても良いと思います。例えば、借地権付き・市街化調整区域外・事故物件は周辺相場よりはるかに安くなります。売却もすごく安い価格で叩かれてしまいます。事故物件は事故後２～３人の入居があれば告知はしなくても良いみたいなことはあります。

回答日：2011/02/21

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。