事故物件の調査、どこまでしていますか

2017/12/21  たま (千葉県袖ケ浦市)

中古戸建を自宅用に購入するつもりで、先週契約に向かいました。
物件の条件はよく、紹介してくださった不動産会社Aと2回見て決めました。早くしないとなくなりますよ、と急かされた感じです。(実際良い条件でした)
しかし、契約の際、登記簿を見ると、前住人は独居で本年四月不明日時死亡、相続のため弟(不動産会社B代表の友人)がBの子会社に売却、中間省略という形式での契約でした。
「前住人が日時不明死とはどういうことか?」とBに問うと、「自殺や孤独死ではありません。事故物件ではありません」というので、「では一体前住人はどこで亡くなったのか、状況を確認して下さい」と問い、相続した弟に確認しました。弟は「細かいプライバシーを聞くなら売却しない」と怒り出し、契約成立しませんでした。
契約不成立は構わないのですが、これは事故物件を隠しての売却と思いました。不動産会社は登記簿を確認すれば、事故があったのでは?と推測できると思うのですが、通常どこまで調べて販売するのでしょうか。(相談1)
また、私に契約を勧めた不動産会社Aも、事前に登記簿を確認すれば分かったのではないかとも思います。AとBが裏でつるんで、事故物件を私に売りつけてリベートをとるつもりだったのでしょうか?疑い始めるときりがなくなり、Aを信頼して次の物件探しをすべきか否かを迷い始めています。(相談2)専門家としてご教示いただければ幸いです。

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★3424

野川 正克(ノガワ マサカツ)

野川 正克(ノガワ マサカツ)

不動産キャリア:
30年
地域:
京都府
取扱い種別:
会社名:
センチュリー21メイクス

内容が[瑕疵]にあたれば当然、契約解除や減額、損害賠償の話に繋がります。
瑕疵にあたるかあたらないかの判断は大変難しいものでもあります。
まずは契約前に気づいて良かったと思います。
気になるなら契約しない事が一番のトラブルの回避だと思います。

当事者でないので真相は解りませんが、宅建業者の立場から説明させて頂くと「故意に不実を告げる」という事は通常考えられません。逆にあまりにプライベートな事まで全て話す事も出来ない場合があります。
特に仲介物件であればそれによって利益を得るのは売主であり知っていながら伝えなければ責任追及は宅建業者にふりかかる事になります。

通常は契約書には現況告知書を添付します。
自殺や他殺など精神的な瑕疵に関わる質問もします。
しかしながら売主が故意に事実を告げなければ宅建業者は調査すらするきっかけもありません。
内容が瑕疵(一般的に買主がしていたら購入しない又は金額の減額が必要な事案)なら売主が責任を負う事になりおます。
売却を依頼された宅建業者は登記簿謄本の確認は当然しますので気づかなかったのはうかつですね。
契約後もめていれば過失責任(内容が自殺や他殺であれば)もあったかもしれません。

今回は宅建業者はこの取引に関与しているのは一社だけなのでしょうか?
依頼された宅建業者が直接預かっていなければ実務的には契約直前に登記簿謄本を確認する事はあります。

契約後にこのような事でこれは瑕疵担保責任の有無は?、知っていた?、知らなかった?、調査した?、していない?でもめると買主は勿論迷惑ですが、売主や宅建業者も金銭的、精神的、時間的なリスクを生じます。

本来は仲介業務はこのようなトラブルをうまないためにあるのだと私は思います。

回答日:2017/12/28

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

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売主が、業者Bの子会社に売却をして、Bを通じ販売すると聞きました。仮に私が契約後、瑕疵があり責任を追及しても、売主に責任が及ばないことになり、事実を知らなかった業者Bと子会社が不利益をこうむるといったところでしょうか。
仲介業であれば、登記簿を確認し、売り主に聞き取りを行うものと思っていました。しかしプライバシーとのバランスも確かにありますね。今回、インスペクションも断られ、疑義を質問して激怒され契約不成立と、縁がなかったのだろうと思います。
気になる点を抱え、面倒に巻き込まれることがなかったこと良かったと思うことにします。
契約不成立になった後、BからAに連絡があり、「今回のお客さんは変わっていましたね」と言われたそうです。私は、「業務に精通していれば見逃しえないことを見逃したからプロではない」と思いました。Aは「今回のこと、自分も勉強になりました。不明日時死亡ということはこんなことなのだと・・・」
不動産業者さんにもプロ意識の高い方、そうでない方玉石混交です。ご回答者様のような方を仲介者として選ぶ、賢い消費者になるよう、私も勉強しながら物件探しを継続します。ご回答ありがとうございました。

2017/12/28 13:12:01  コメント:たま

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