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• 仮審査から本審査

  けちゃ (愛知県名古屋市北区)  /  カテゴリ：売買  /  2023/11/02

  分譲住宅（戸建て）を契約しました。
  住宅ローンの仮審査を行ったところ、3社のうち1社審査が通りました。それから1ヶ月後頃に契約をしたのですが、仮審査の後に家賃を滞納（2週間くらい）してしまいました。本審査を受けるのですが、審査は通りますでしょうか？

  

  はじめまして。株式会社ＣｈａｐｔｅＲの日向と申します。
  家賃の滞納が個人信用情報上に反映されているか否か次第かと思いますので、本審査前にＣＩＣやＪＩＣＣを開示して確認することをおすすめします。何事も載っていなければ、仮審査通り問題なく本審査も通るのではないかと思います。

  回答者：日向 麻夫   2023/11/07

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• 古家付土地を中古戸建として住宅ローンを通すことは可能ですか？

  この家ほしお (東京都新宿区)  /  カテゴリ：売買  /  2023/09/09

  住宅ローンセンターの方からは可能だからということで申し込みました。
  物件は２３区内、建物は旧耐震、古家付き土地で出ていましたが
  戸建として申込をしましたが審査落ちしました。
  
  理由としてそのエリアが人気エリアで高額、その物件が金額が相場より安く感じたからです。
  
  
  そのような例がございましたら教えて頂きたいです。

  

  はじめまして。株式会社ＣｈａｐｔｅＲの日向と申します。
  古家付きの土地を中古戸建として購入し住宅ローンを通すことはもちろん可能ですが、古い建物の多くは現行の建築基準法や都市計画方に抵触しているケースが多いです。今回の建物もそのようなケースではないでしょうか？多少の建ぺい率や容積率オーバーであれば取り組み可能な金融機関もありますので、まずはご検討されている物件の建物に関して要確認かと思います。
  

  回答者：日向 麻夫   2023/10/09

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• 中古マンション購入後の残置物

  にっしー (東京都府中市)  /  カテゴリ：売買  /  2023/10/04

  中古マンションを購入しました。
  購入後リノベーション予定でしたので、内見の際に綺麗さは気にしていませんでした。その物件には、冷蔵庫、洗濯機、机椅子、タンスなどの物がまだ置いてありましたが、購入後は撤去してくれるとの話でした。売主さんは、そこには住んでいなかったようです。
  契約書にも付帯物は無しの記載がありましたが、引き渡し後、確認に行くと内見の時のままでした。(置いてあった書類のみ持ち帰られていました)不動産会社を通じて、売主さんに連絡をとってもらったところ、業者を手配し撤去してくれるとのことになりました。
  しかし、リフォーム後入居予定だったため、電車で1時間のところに住んでいます。残置物が残っていることにより解体のスケジュールがおし、残置物の撤去への立ち会いも私たちがすることになってしまいます。撤去費用は負担してくれるにしても、他にも不動産を複数もっていて、売買をしているという話を不動産会社づたえに聞きました。売るのが初めてではないのに残置物をそのままにするのは、片付けがめんどうだったようにしか感じません。賠償金の請求などはできないでしょうか？

  

  はじめまして。株式会社ＣｈａｐｔｅＲの日向と申します。
  ご相談の件ですが、契約書内で「残置物を撤去して引き渡す」旨の記載があったのであれば、売主の約束違反になるので、損害賠償請求は可能かと思われます。ただどこまでの金額請求が可能かは弁護士マターになってしまうのですが、いずれにせよそこまでの高額の費用請求は難しいと思います。並行して仲介会社に仲介責任を問うのもよいかと思われます。
  

  回答者：日向 麻夫   2023/10/09

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• 信用情報について

  なみ (東京都町田市)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2022/03/27

  クレジットカードの支払い遅延が多数あります。
  大体は支払日の翌日には引き落とされているのですが
  遅延1〜2日程度でも信用情報機関に
  遅延マークはついてしまうのでしょうか？

  

  株式会社ＣｈａｐｔｅＲの日向と申します。
  延滞情報に関してはクレジットの発行元やカードローンの場合は貸出金融機関によって信用情報への登録スピードに差異があります。
  １日、２日程度の延滞であれば載せないところもありはしますが、載せるところも当然あります。
  ご不安でしたらＣＩＣを開示してみるとよろしいかと思います。クレジットカード決済によりスマホやＰＣでその場で信用情報の開示が可能です。

  回答者：日向 麻夫   2022/03/28

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  お世話になります。なるほどです。実際に数日程度でも記録されてしまっていたカード会社を日向さんのお分かりになる範囲内で教えていただけますと幸いです！

  コメント：なみ (東京都町田市)  /  2022/03/28 15:15:50

  ご返信ありがとうございます。 私のお客様の場合ですと、延滞の不安から開示してみたけど、記録されてなくてよかったね、で解決しているケースで幸いにもこれているので、実際に１，２日で記録されてしまっているカード会社がどこか、ついてはわかりかねます。申し訳ございません。 ただあるにはあるようなので、ご不安であれば開示請求をかけるのが一番かと思います。審査を出してみてＮＧが出てしまうと、その後対策を打って再度チャレンジする際に影響が出てしまう可能性がありますので。

  2022/03/30 12:35:51

• 不動産業者の対応に不満

  ぐろほ (東京都中野区)  /  カテゴリ：売買  /  2022/03/12

  中古物件の購入について調整中なのですが
  今お世話になっている不動産業者の説明等に不満を感じるようになりました
  一般的なスケジュールが提示されたので、それに対してこちらから「住宅ローン控除はこうすればよいか？」「ローン時に住民票を動かさない場合どうなるか」と聞いても
  最終的には「税務署に確認してください」「控除がなくなる場合があります」といった感じで、アドバイスに具体性が乏しいと感じます
  物件売買のテンプレ的な流れに乗せたいように感じています
  不動産業者さんはローンや控除、登記等の件に関しては買主側に説明をしないものなのでしょうか

  

  株式会社ＣｈａｐｔｅＲの日向と申します。
  
  おそらくお付き合いされているのは販売仲介の不動産会社かとは思いますが、同業者から見ると至極不親切な業者様かと思います。もし売主業者直でのやり取りであれば致し方ない部分はありますので以下はお読みいただかなくて結構です。
  
  仮にぐろほ様のご質問がとても難易度の高い税法にまつわる質問で、有資格者が回答しないと税理士法にひっかかる可能性がある場合は別ですが、昨今の住宅購入においては住宅ローン減税が使える、使えない、適用要件等はそもそも物件購入を決める際の判断材料になるかと思いますので、当然に業者側は説明するものかと思います。また登記に関しても移転登記、抵当権設定登記、保存登記等、どの内容の登記がなんのためのものなのかは説明してしかるべきだと思います。よくわからないものに誰もお金を払いたくはないと思いますから。ぐろほ様が挙げられていたのは上記２点ではありましたが、少なくともその２点については、プロの不動産業者として報酬をいただくのであれば説明するものかと思いますし、またぐろほ様はおそらくその他についても説明不足に感じていらっしゃるのではないかとお見受けします。
  
  第三者の私としては、その業者からしか購入できない物件でないのであれば、そのほかの業者から購入を考えるのも手かと思います。もしＳＵＵＭＯやアットホームに掲載されていて、かつ他の業者様でも掲載のある物件であればほかの業者様でも取り扱える物件である可能性が高いかと思いますので、別の業者様に問合せを一度入れてみるのもありかと思います。
  今の時代は一昔前と比べても情報がオープンになってきているので、どの不動産を買うかはもちろん選べますし、どの不動産業者から買うかも選べる時代です。不満を持ちつつ進めるより、納得して進めた方が購入後に後悔せずに済むと思いますので、よくよくお考えの上進めてください。住宅購入は大きな買い物です。
  
  以上、長文恐縮ですがぐろほ様の一助になれば幸いです。
  何卒よろしくお願い申し上げます。
  

  回答者：日向 麻夫   2022/03/12

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• 一戸建て　ゴミ集積所　不実の告知

  猫太郎 (千葉県松戸市)  /  カテゴリ：売買  /  2022/03/12

  先日、一戸建ての契約をいたしました。
  契約前に土地の全面にゴミ集積所があるが、境界線付近まで移動可能な旨を伝えられていたため、契約をいたしました。
  ところが、引き渡しの際には移動されてなく、その後交渉を重ね実際には隣人との調整がうまくいかなかったようで30cm程しか移動できていない状況です。
  
  正直、ゴミ集積所が目の前にある状況であったのなら購入には至らなかったと思います。
  
  この場合は、不実の告知にあたいするのでしょうか？
  当方は優良誤認されられたと認識しております。
  
  また、各紙では、ゴミ集積所が目の前にある不動産の資産価値は周囲と比べて10%以上下落しているとの記事も散見されます。
  資産価値も周囲と比べて低くなるのでしょうか？
  ちなみに隣の家(新築物件)と同等の金額で販売されてました。

  

  株式会社ＣｈａｐｔｅＲの日向と申します。
  ゴミ集積所、嫌ですよね。私の自宅の前もごゴミ集積所で、収集日においては車の出入りが困難です。マナーが悪い方が同集積所を使っていたりすると、汚くなりやすいのでなおさらかと思います、
  猫太郎様の状況からすると記載の通り不実の告知ともとれなくはない状況かとは思いますが、契約時の重要事項説明上においては、ゴミ集積所についてどのような記載になっていますでしょうか？なんらか集積所の利用に関して同説明書内で触れているかと推測します。今一度ご確認いただければと思います。
  
  ゴミ集積所による資産価値の下落については一概に言えるものではなく、集積所の利用世帯数等やそもそものそのエリアの物件の価格帯によって変わってくると思います。単純に集積所が家の前かそうでないかでいえばそうでない方を選ぶ方がほとんどなので、結果同一現場においてゴミ集積所の前の物件だけが売れずに残って、安くなりやすいというのは事実です。
  
  ゴミ集積所の移設について、重要事項説明書などなにか残るもので明確に不動産屋さんから提示されていたのであればよいのですが、なかった場合は、立証方法がわかりかねるので、その場合は弁護士へのご相談をおすすめします。
  
  以上、ご確認いただきまして猫太郎様にとっての一助になれば幸いです。
  何卒よろしくお願い申し上げます。

  回答者：日向 麻夫   2022/03/12

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  日向様 お返事ありがとうございます。重要事項説明書を再度確認してみます。ただ、当初この近くにゴミ集積所がありますよね？と当方より確認したのち、不動産会社よりあるが移動できる旨は隣人と協議済みと報告を受けておりました。実際移動する際にはなぜか隣人から拒否されているようなので、本当に協議されていたかが今となっては不明です。※隣人と不動産会社間でも口頭のみのやり取りだったようです。不動産会社の風習なのか、重要なことでも口頭のみでの報告が多いのが気になってましたが、現在結構なトラブルになってます。一応、移動できる旨を伝えたという認知は不動産会社としては持っているので、今やり取りしているメールも証拠にしつつ、解決しない場合は弁護士と相談してみたいと思います。この度はアドバイスいただきありがとうございました。

  コメント：猫太郎 (千葉県松戸市)  /  2022/03/12 16:55:04

  早速のご確認ありがとうございます。 重要事項説明になくてもメールに残っているのは大きいですね。それを武器にしつつ、猫太郎様がご納得いくような結果になるよう祈っております。 ゴミ集積所の移設が困難な場合は、本地の状況がわかりかねるのでできるかどうかはわかりませんが、集積BOXの設置や、行政も絡みますが個別回収等、そのほかのパターンも色々視野に入れながら考えていくとよろしいかと思います。 どうぞよろしくお願いします。

  2022/03/12 17:37:48

• 中古マンション購入【旧住所で住宅ローン契約＆引渡し日の設定】

  あちこちおどり (石川県金沢市)  /  カテゴリ：売買  /  2022/03/09

  現在賃貸に居住中で、ちょうど１年後の転勤が決まりました
  転勤先ではマンションを購入しようと考え、物件をいろいろ調べていたところ
  理想に近い物件が見つかったので購入を検討しています
  ちなみに妻も同じ職場に就業中で同時に転勤する予定です
  また子供は小学生であるため、１年度まで同居家族が新住所に入ることができません
  税務署に問い合わせたところ「無理です」で終わったので
  何とかローン控除を受けつつ、住民票を正しい時期に動かす方法を模索したみました
  
  住宅ローン控除の対象となるようにするために
  ・通常では契約後速やかにローン本申込となることは認識しているが、その時期をつとめて後の時期にする
  ・物件の引き渡し日を後ろ倒し（可能であれば年明け）にする
  ※引き渡し後半年以内をクリアするため＆初回の確定申告を実際の転居後に行うようにするため
  ・旧住所でローンを組んで、実際の転居時に住民票を移す、改めて登記手続きをする
  といったことを思い描いているのですが、その他注意したほうが良い点、私が申しあげた処置のデメリットがあれば教えていただきたいです
  
  また懸念事項としては
  ・現住所でローンを組む場合、銀行が住宅ローン利率で融資してくれるのか
  ・引き渡しを先にすることが売主さんの不興を買わないか（当方が転勤する直前くらいまで住んでいてもらっても構わないと考えています。売主さんは賃貸を検討しているとのことでした）
  
  ご意見、アドバイスよろしくお願いいたします

  

  株式会社ＣｈａｐｔｅＲ日向と申します。
  
  あちこちおどり様のご状況ですと、ご認識の通り、売主様に引き渡し時期をなるべく後ろでご理解いただけるよう交渉することが最もよいかと思います。売主様の売却理由によるところかとは思いますが一度相談してみるとよいと思います。
  
  住宅ローン控除適用のためには、引き渡し後６か月以内の入居が条件で、仮に住民票を動かせたとしても、実態として住んでいなければ、適用不可となる可能性があります。そのため来年度末での転居とのことでしたら、売主様が１０月くらいまで引渡しを待ってくれれば住宅ローン控除に関してはクリアかと思います。
  
  住宅ローンの金利については、今回転勤による転居という正当な事由によるものですので、きちんと時期と理由と金融機関に説明した上で進めれば住宅ローンの金利で適用になるかと思います。強いて言えば空き家にしている期間が発生した場合に、別の人に貸してしまったりすると、住宅ローンの金利での適用を外される可能性はゼロではないので、やめた方がいいかと思います。また金利関係なく、空き家期間もたまに現地を訪れ、換気であったり水を流したりはしていかないと家自体が劣化してしまいますので、その点もご認識いただければと思います。
  
  以上ご確認いただきましてあちこちおどりさんの一助になれば幸いです。
  何卒よろしくお願い申し上げます。

  回答者：日向 麻夫   2022/03/12

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  丁寧な回答ありがとうございます 大いに参考にさせていただきます

  コメント：あちこちおどり (石川県金沢市)  /  2022/03/12 12:32:36

  早速のご確認及びご返信ありがとうございます。その他なにかあればお気軽にご相談ください。よろしくお願いいたします。

  2022/03/12 14:40:36

• 家のチェック

  くろまる (東京都江東区)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2022/03/03

  実家が空き家になって3年ほど経過しました。2〜3ヶ月に１度は全ての窓を開けて換気をしています。近々、その実家へ居住しようかと考えてるのですが、古いこともあり住んで安全な家なのか気になります。家の傷みを調べるにはどういうところへ依頼するのでしょうか？悪質な業者も多いと聞くので、悩んでいます。

  

  株式会社ＣｈａｐｔｅＲの日向と申します。
  リフォーム等をやっている業者さんよりは建物の診断・検査を専門としているところに依頼するとよろしいと思います。
  「さくら事務所」というところが建物診断で実績１位の会社になるので、よろしければネットで見てみて、よさそうであればそこに診断依頼をするのがいいかと思います。
  一級建築士が劣化状況や構造躯体の傾きがないか等一般の方が見てもわかりづらいところをチェックして補修などのアドバイスもくれるはずです。
  
  

  回答者：日向 麻夫   2022/03/05

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  日向さん、ありがとうございます。さっそくネットで見てみました。まさにこういう診断をしてくれるところを探していたのでとても助かりました。リフォームするか建て替えするかの参考にしたいと思います。

  コメント：くろまる (東京都江東区)  /  2022/03/05 16:02:38

  くろまる様 ご返信ありがとうございます。また、お役に立てたようでなによりです。 古い家であれば建て替えの場合でもリフォームの場合でもなにかしらの補助金や税金の優遇もあるので、次のステップに進んだ折にはそういった内容についても確認していかれるとよろしいかと思います。 またなにかあればご相談ください。

  2022/03/06 14:51:18

• 建売アパートの契約解除について

  栗村 (東京都杉並区)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2022/02/12

  不動産賃貸業をしており、新築建売アパート購入のため、昨年末に土地の契約をしました。その契約書には「確認申請が通ったら土地建物として契約を巻き直す」ことを明記しています。
  相談内容としては
  1.土地建物の契約をしないことは出来るか？（土地は購入しても良い）
  2.もしくは土地の契約自体を白紙に出来るか？
  の2点です。
  
  理由としては工務店のプランに納得がいかず、間取りの変更が出来るか土地の契約前に確認したところ、可能だと回答をもらえた（口頭）こともあり安心して契約をして、さらに日を改めて工務店へ行き間取り変更の打ち合わせをしました。
  ところがその数日後に「やっぱり変更できない」と連絡がありました。
  理由としては確認申請が思ったより進んでいて、今から変更すると改めて変更申請もしくは申請のやり直しになるというものでした。
  その後、何度かやり取りを重ねて壁位置の変更をしない案を考えて、変更申請をしない方向で再提案をしました。
  申請に支障のない範囲で壁位置は変えず、壁を足したり棚を付けたり追加内容も要望しましたが、窓のシャッターを中止したりフローリングをCFにするなどコストダウンになることも含めて調整を希望しました。
  
  ここまで工務店とのやり取りではメールを送っても返信は催促しないと返ってこず、電話をしても曖昧な回答だけでここまで話を進めるのに約2ヶ月もかかり対応にも徐々に不信感が募っていたところです。
  
  ところが昨日増額の見積と共に「問屋と取り決めをしているのでグレードダウンしても価格に反映は出来ない」というメールが届きました。
  
  正直なところこれまでの対応の遅さに加えて、増額分だけが反映され、減額分は一切反映されない見積が届き不信感しかない状態です。
  工務店の言い分としては建売だから買主の要望は聞く必要がないというスタンスのようです。
  
  変更可能という工務店の話を信じて土地の契約してしまったことを後悔しているのですが、最初の相談の1.もしくは2.が可能なのかどうかご意見を頂ければ幸いです。
  今後、着地点を探るにしても信頼関係が得られない状態では引き渡しもまともに出来ないように思えます。
  契約書には建築条件付きの記載はなく、確認申請後に巻き直すことだけ記載があります。
  
  その他、必要な情報などあればお伝えします。
  長文、駄文ですみませんが宜しくお願いします。

  

  株式会社ＣｈａｐｔｅＲの日向と申します。
  別件で判例集を見ておりましたら、栗村様の状況への一助になるのでは、という判例を見つけまして、ご連絡させていただきました。
  状況次第ですが可能性があるとすれば１，の方にあたるかと思います。
  H15.2.5　名古屋高裁　RETIO 57-128参照
  「建築条件付土地売買契約において、買主が建物請負契約不成立による、契約解除及び手付金の返還を求めたのに対し、売主が、建物請負契約不成立の場合における白紙解除の約定は売買契約書にないとしてこれを争った事案において、「請負契約が不成立となった場合、売買契約は白紙解除とされる」旨の売主広告文言が特約として有効と認められ、買主の契約解除による手付金の返還請求が認められた事例」
  上記判例においては、契約書自体に建築条件付、又は請負契約を締結しない場合解除になる文言がなかったとしても、募集の際の広告等において、建築条件付等の文言があれば、それを以て実質建築条件付きであり、請負契約が締結されないことによる解約事由になりうると解されております。
  
  栗村様のケースに該当するかどうかはわかりかねますが、なにかの参考、一助になれば幸いです。
  何卒よろしくお願い申し上げます。
  
  

  回答者：日向 麻夫   2022/03/02

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