株式会社アイトラストの今井と申します。
弊社は札幌の管理会社です。

古い建物ですので断熱性能も低く、構造上の問題は大いに考えられます。
国交省のガイドライン別表１には
「結露を放置したことにより拡大したカビ・シミ」について賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、①賃貸人に通知せず、かつ②ふき取るなどの手入れを怠った場合には賃借人の負担と判断される旨、示されています。
「ある程度の処置はしていた」とのことでしたが、実際にカビが発生している以上、善管注意義務違反と指摘される可能性はあります。今回の場合、管理会社などに結露がひどくて対策が追い付かないといった相談をしていれば免責となると考えられます。

２点目のご質問ですが、特約で経過年数等の考慮について特に記載がなければ、おっしゃる通り経過年数に応じた負担割合となります。
カビの程度によりますが、通常はクロス張替え程度で復旧可能です。
クロスの耐用年数は６年です。５年経過とのことですので費用負担は１/６と考えられます。クロスが入居時に張り替えたものでなければ６年以上経過していると考えられますので費用負担はありません。

上記はあくまでガイドラインに則った考え方です。先方が応じてくれるとは限りませんし、敷金を返却してくれない場合、然るべき窓口にご相談ください。
また、例えば消毒などのカビの発生により追加の作業が発生した場合の費用などは賃借人負担になります。
ご参考にしてください。

回答者：今井 雅雄   2022/03/30

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