• 一戸建ての契約後のキャンセルについて

  ぶう太郎 (東京都江戸川区)  /  カテゴリ：売買  /  2015/10/28

  建築中の4600万の建売物件を契約し、先日内覧をしたのですが、クロス等の軽微な不備だけでなく、柱が斜めになってる（立ち会った施行会社の営業は問題ないというのですが）ような仕事の雑さに不安を覚え、キャンセルしたいと思っています。
  手付金100万、仲介手数料半分は支払済、銀行ローンは申込済で、登記（費用50万は未払い）も終わっています。
  キャンセルする場合、どこから何の費用を請求されるのでしょうか。

  

  はじめまして。
  ホームデザイナーズ　不動産コンサルタント　高戸　義和と申します。
  
  お悩みの件につき、回答いたします。
  
  物件の詳細や、施工不良、経緯等は私が担当しているわけではありませんので、
  ご質問者様の指摘されている条件のみで回答します。
  
  キャンセルする場合の費用
  ①手付放棄の場合
  ご質問者様からは、売主・仲介会社とも不誠実に見えると思いますが、そのような業者を選んでしまった自分が悪いと思って費用を払ってでも解約したいと思っている場合、
  手付解約という方法があります。
  預けている手付金１００万円を放棄して解約するという方法です。
  仲介手数料は、お支払する時に解約についての覚書などを結んでいればグレーな部分が出てきます。
  こちらは、仲介会社とお話し合いが必要です。
  弊社では、例えば仲介手数料をいただくときは、決済時に一括でのお支払いという手法をとりますが、ご契約前にそこも入念に確認すべきかとも思います。
  お支払いに特約や覚書が無い場合、各種相談窓口がありますので、信頼できる所にご相談することをお勧めします。
  
  ②危険負担の責任を追及
  契約書の中に「危険負担」の項目があります。
  引渡し前の欠陥や既存などにも触れているはずです。
  重要事項説明書と契約書の中に項目があるはずで、一般的には欠陥がある時は手直しして引き渡すと書いていると思います。
  斜めの程度などが私にはわかりかねますが、一般的に傾きがはっきり確認できるような場合はこの責任を追及し、きちんと直してもらい、お引渡しを受ける事を請求できます。
  ただ、傾きの程度が私はわかりませんので、紛争を避けるためにインスペクター等の中立機関を挟むのも手段です。
  この場合、手直し費用は先方負担になることが通常ですので、費用の負担が無いので残金や、諸費用の支払いを済ませて通常のお取引となると思います。
  
  「柱が斜めになっている」を傾きととらえてますが、通常住むのに差しさわりないような場合は②は適用できません。
  契約書上に立ち合い時の手直しの文言があればご確認ください。
  文言がある場合、売主の判断基準で手直しと解釈できる場合、一般的に許容できると考えられる範囲内での手直しを行っておいれば責任の追及は難しいです。
  
  柱の斜めが「欠陥」といえるか否かがポイントかと思います。
  「なんか仕事が雑だからやめたいなぁ・・・」では①が穏便です。
  
  尚、売主が不動産業者であれば①のリスク、つまり売主に差し入れている手付放棄で解約の申し入れを行うことで通常は解約できます。
  「履行の着手」をしたから違約による解除しかできないと言われた場合は、各種相談窓口に相談するのが最適です。
  高額な出費となりますので、是非円満なお取引ができるよう、うまく進めて下さい。
  
  

  回答者：-   2015/10/29

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• 物件と仲介してる不動産が離れているのは何故なんでしょうか？

  あむろれい  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2013/02/07

  物件の近くに不動産が多々あるにも関わらず、物件と仲介してる不動産が離れてるってのが多々あるのですが、何か近くの不動産に頼めない理由があるのでしょうか？　　今回、自分が入居してる物件も【入居者が変わるたびに不動産が変わる】というのが繰り返されてます。（この物件に関しては、２階の住人の常識がなく、周りが多大な迷惑を被ってるというのがありますが）

  

  はじめまして。
  ご質問の件ですが、「募集中の賃貸物件なのに、近くの不動産屋が取扱わないなんて、何か理由があるのでは！？」ということでしょうか？
  このような事情であれば、不動産業界では、そんなに珍しいことではありません。「何かある」可能性は0ではないですが（物件のことはわかりかねますので）、業界的にはよくあることです。
  たとえば、貸主さんが、特定の不動産業者（その業者から物件が離れている）にしか、募集を依頼していない　とか、貸主が不動産業者（この業者が物件から離れている）で、ほかの不動産業者に募集を依頼していない　とか、物件の近くにある業者が情報に疎い　とか。様々な理由はありますが、どうしても気になるなら、図面をプリントアウトして、近くの不動産業者に「この物件空いてますか？」と聞けば、問題なければご紹介してくれるはずです。ただ、借りる気もないのに、聞くと、冷やかしになってしまうのでやめておきましょう。

  回答者：-   2013/02/07

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• 住宅購入、不動産、住宅ローンに関して教えて頂きたいです！

  ＭＡＩ＆ＭＡＲＩＮ  /  カテゴリ：売買  /  2013/02/04

  住宅購入、不動産、住宅ローンに関しての質問です。長文もうしわけありません。
  2月22日に入籍を決めているのですがその前に住む場所をということで分譲住宅を購入する事を決めました。彼の年収が410万、私の年収が330万、共同購入ではなく彼だけで住宅ローンを組もうと思い不動産屋さんに行きました。立地条件もよくとても気に入ったので少し予算オーバーでしたが不動産の方にも腹八分目でローンが組めるから大丈夫ですよと言われ契約に進みました。住宅は3280万円、諸費用が140万くらいと言われ銀行に融資をお願いすると3000万が限度といわれこれからの生活もあるし頭金はあまり入れたくないのでフラット３５に申し込みました。営業さんからはほぼ通りますと言われ私は退去申請（一人暮らしのため）をしてありましたが、2週間以上またされ否決でした。彼は頭金300万入れるか他を探すかと言っていますが入籍は目前・・・営業さんからも保証金全額返せるかわかりません。と・・正直ここの営業さんは何でも大丈夫です！とか色々と僕がわかりますから安心してください。と言っていましたが全て結果がともなっていません。外装がまだ終わってなかったときに物件を見させていただいたときにここのスペースに倉庫を置いてもいいよね！と話していて営業さんもここのスペースは色々と有効に使えますね！と言っていたのにいざ出来ると塀が立ちコンクリで埋め立てられていました。文句を言うと図面はこう書いてありました。勘違いさせたならすみません。とか私たちが何もわからないバカっプルと思ったのか常に馬鹿にしている様な口ぶり。女の話は聞いてない。稼ぐのは男ですからみたいな態度でした。信用性もなくもう話したくも無いですが住宅を購入するために我慢しています。ここで営業さんを代えてもらう事は可能でしょうか？営業さんを代えたことで不動産屋さんと私たちの関係が良くなくなるのではと心配です。
  もしもここで物件を（不動産）代えた場合保証金は戻ってこないのでしょうか？
  あと不動産屋さんを通してフラット35を申請しましたが個人的に申し込むことは可能でしょうか？
  
  彼は薬局屋（チェーン店）の店長
  勤務歴は10年
  カードは三枚持っていましたが今回の事で2枚解約。（ローンは一切ありません）
  歳は34歳です。
  わかりにくい文章ですみません。答えられる内容だけでもおしえていただけたらと思います。
  
  ※12月中旬に物件を見に行き仮契約をしました。不動産の関係で今年中に本契約をして欲しいと言われ、私たちは購入する気だったうえに営業さんからもローンは3200万円くらい大丈夫ですよ。と言われていたので本契約をしました。
  年明けに銀行に申請すると3000万円が限度と。。。

  

  ＭＡＩ＆ＭＡＲＩＮ様
  はじめまして。困っていらっしゃるようなので、回答させていただきます。
  まず、担当者の変更ですが、言えば常識的に変えてくれるはずです。不動産購入は高価なお買い物ですから、信用できない方とお話ししても、先方としても、不要なトラブルになりかねませんので。不動産屋との関係は、同じ不動産会社でお話を進められるなら、微妙ですが、次はいい担当にあたるように願うばかりです。
  フラット３５のお申し込みは個人でもできますよ。お話の内容的には、フラットじゃなくても良い気もしますが。一般の方には調べづらいと思いますが、金融商品は条件など、いろいろ比較してみていただきたいところです。
  保証金の返還の件ですが、何のお金でしょうか・・・？
  契約の後、決済（残代金の支払い＝鍵の引き渡し）までの間に「保証金」の名目でお金を取られることはないと思います。仮に、お申込みされた際の、申込み証拠金であれば、契約のときに支払った（預けた）手付金に充当されているはずです。もし、手付金の返還であれば、契約内容、重要事項の内容により、返還を求めることも可能かもしれません（内容によります）。最後に、女性のお話を聞かない営業マンとの事でしたが、私の場合は逆に、ご主人には悪いですが、「家に長くいるのは女性ですから」と言って、奥様のインスピレーションを優先します。女性の直観は侮りがたく、奥様の意見を優先したほうがいろいろと、円満にお話がまとまります（私が妻に頭が上がらないのは内緒です）。営業マンも色々、会社も色々だと思いますが、一都三県であれば良ければ詳しくご相談ください。他のエリアの場合も、お話はしっかり聞かせていただきます。
  良い不動産購入ができますよう、応援しています。頑張ってください！

  回答者：-   2013/02/06

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• 会社の横版だけで契約者になったのですが、どうすれば？

  悩める経営者  /  カテゴリ：賃貸  /  2012/11/14

  会社の横版だけで契約者に。契約意思確認や必要書類の提出も不要？
  
  賃貸契約書の契約者は法人。出入りの業者が会社の横版を使い賃貸物件の契約を行ってしまいました。関係の無い法人が契約者となり連帯保証人は実質住む個人になった。契約書やカギなどは当然法人には届かず個人が管理していた。重要事項説明書などのサインも個人。法人が提出した物は何もありません。法人名義で不動産会社やマンションの所有者と金銭のやり取りも一切ありませんでした。契約の１年後に、家賃の遅れ連絡が入り、契約が発覚しました。その際に不動産会社は契約の不備を認め「連帯保証人（実際の賃借人）から家賃の請求を行い穏便に済まします」との話を貰った。この場合、法人に家賃の支払い義務はありますか？契約自体が不備だらけで無効だと思うのですが・・・？

  

  はじめまして。
  遅れた回答ですが、ご容赦ください。
  まず、はじめに難解な言葉を用いて話してから、噛み砕いて説明します。
  今回のケースは、「無権代理行為」で貸主側に「過失」があり、放置すると「追認」となる可能性があります。
  
  まず、当事者でない、出入り業者。まったく本人と関係ない人が、賃貸借契約を締結してしまった。悩める経営者様によっぽどの過失がない限り、本来無効です（出入り業者は刑事上の責任を負う可能性も大きいです。もちろん民事もですが）。
  貸主側は、契約者の本人確認を怠っていると言わざるを得ない状況です（最悪の場合、出入り業者と結託している可能性もあります。この場合も第三者がいない場合、無効になるのが主です）。ただ、強く突っぱねず、賃料を払うとか、保証を認めるとか、そのような行為をすると、その契約を　悩める経営者様が認めたことになり、契約が有効なものとなる可能性があるということです。
  
  悩める経営者様のお話のままですとこのようなお答えとなりますが、話が大きくなると、細かいところで立証責任が生じたりして煩わしいと思いますので、無効を強く訴え、相手側が折れない場合、不動産業者でも構いませんが、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。
  
  ご指摘のケースでイレギュラーな事情が無ければ無効を主張していきましょう。

  回答者：-   2013/02/02

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• 中古住宅の購入契約を結びましたが、こういった事ってあるの？

  せっちゃん  /  カテゴリ：売買  /  2013/01/27

  中古住宅の購入契約を結びましたが、測量が遅れているとの理由で、残金の支払いが（引渡し日）１ヶ月も伸びました。契約時に余裕を持って２ヶ月後に引渡し日が決められたにもかかわらず、さらに１ヶ月延びるって・・・・買う立場なので不安です。このようなことはよくあることなんですか？書面ではなく電話での連絡も気になります。延期の理由等を書面で請求できますか？

  

  遅れた回答ですみません。ご相談内容が気になりましたので、遅ればせながら回答させていただきます。
  
  通常、中古住宅であれば、測量に2か月はかかりません。確定測量をいれても、1か月の決済期限で十分間に合うと思います。
  遅延の理由が他の事情によるものではないか？と　せっちゃん様　は思っているのですよね？
  私もそんな雰囲気を感じて回答させていただきましたが、残代金の支払いの遅延は「債務不履行」にあたります。
  処理するのに妥当な期間を決めて催告して、解決できないと、売主さんの違約という　不動産業界では「大事故」になります。仲介業者、入ってますか？仲介業者が入っていれば、このようなことはきわめて少ないと思いますが、売主さんと　直接、売買されたとなると厄介ですね（法的問題の結論は変わらないのですが、エージェント（代理人）がいるかいないかでは、対応も大分違うはずです。
  仲介業者が入ってこれだと、？？？という感じです（余裕をみて2か月の決済期限で1ヶ月さらに経過は弊社では考えられません。買い替えがある場合ならわかりますが）。
  上で述べましたように、「大事故」になりますと　せっちゃん様も気分がよろしくないと思いますので、お怒りはごもっともですが、少し心を落ち着けたうえで、１～２週間の猶予を与えたうえで書面での遅延の理由を売り主（仲介会社がある場合は仲介会社ともに）に求め、期間内に引渡が受けられないのなら、解約したい　と言ってみるのも方法論のひとつです。お住まいになるのを心待ちにしているので、本意ではないのは私も承知していますが、それで　さらに遅延したり、解約なんて話がでたら、やっぱり「何か」あると思います。
  
  解決できない場合も、弊社にご相談ください。無事、お引き渡しが受けられるようアドバイスできればと思います。
  
  

  回答者：-   2013/02/02

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• マンションの１階を賃貸しているのですが、困っています。

  きみちゃん７３６０  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2013/01/23

  マンションの１階を整形外科に賃貸しております。
  ２０年契約で賃料９４５,０００円で締結したにもかかわらず、２年後には値下げ交渉があり８４０,０００円に値下げしました。
  ４年目の昨年１２月に、「体調不良」との理由で、自分の友達が出したらしい診断書を持って３ヵ月後に解約したいとの申し入れがありました。
  
  次の借り手も見つかりホッとしていましたが、その借り手から、薬局を取り壊して欲しいとの連絡がありました。
  
  この薬局は、今の整形外科の希望により、７００万円もの借金をして、整形外科の駐車場の一部に私共が建てた物件です。
  ２０年と言う契約の元に建てた物であり、借入金がまだ１７０万円残っております。
  
  整形の医師は「大家さんが喜んで建ててくれた物だから、私には何も関係ない。」という言葉を聞き憤慨しています。
  何とか、この金額を、預かり金より差引で返して貰えるようには出来ないものかとおもっている次第です。
  
  この対処法は、何かありませんでしょうか。宜しくお願い致します。

  

  はじめまして。
  お話を拝見しまして、詳細な部分はわかりかねますが、中途解約の際の違約金に関する文言が、賃貸借契約書や重要事項説明書に記載されていませんか？
  また、賃貸借契約は事業用賃貸借だったり定期賃貸借だったりしますか？
  これらの事情などにより、お答えの方向がかわるかもしれませんが、貸主様の安全弁のような働きが施されていれば、金銭的な問題もポジティブな方向に進むと思います。
  もし、紹介した仲介業者がいればその業者に、いなければ、弊社でも構いませんが、またはお近くの不動産業者に相談し、高度な法律問題に発展する場合は弁護士にご相談しましょう。
  
  無事、お話が進むよう、願っております。
  
  

  回答者：-   2013/02/02

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• 頭金をいくら貯めれば無理のないローンになるのでしょうか？

  カモミ  /  カテゴリ：売買  /  2013/01/31

  はじめまして。カモミと申します。
  夫25 私23 共働きで年収450万です。
  子どもはいません。
  
  社宅に住んでいますが、これからの将来を見据えて
  マイホーム資金を貯めています。
  まだ100万ちょっとですが...
  
  大きな買い物なので、頭金をいくら貯めれば無理のないローンになるのか？
  私達の収入ではいくらの物件価格まで買えるのか？
  この2点のご教授お願いします。
  
  職場の先輩は3年でマイホーム頭金1100万貯めたらしく
  やり方を教えてほしいと頼みこんで教えてもらいました。
  http://20dai-myhome.com/
  
  この人達のように共働き夫婦は片方の給料は全額貯金して
  貯金していく方法が理想ですが、給料前はいつもピンチで
  もやしうどんばかりたべてます（苦笑）

  

  はじめまして。
  カモミ様は、今現在、社宅暮らしなのですね。
  お子様もまだいらっしゃらないということで、お金は一般に賃貸で借りている方よりも貯まりやすいのかな？と想像したうえで、ご回答していきますと、
  まず、借り入れられる上限額ですが、銀行によりますが、お二人合わせて450万円であれば2,700万円から3,200万円が上限額ではと思います。
  ただし、あくまでも借入上限額ですので、目一杯　借り入れを起こすのはお勧めしません。
  お給料日前に　もやしうどん　を食べているという所から推測しますと、貯蓄もしながら、趣味や外食も楽しまれているのかな？と思いますが、貯蓄のためにきりつめて、まだお若い健全な時を、爪に火をともすような生活でしていくのも良し、謳歌するのも良し　ですが、毎年50～100万円貯められ、ご無理が無い生活であれば今のご時世　不安は少ないのでは？と思います。
  余談ですが、私の奥様はきつねうどんばかり食べています（キツネか！とよく突っ込みます…）。
  
  お子様ができると、奥様は育児期間ができますので、その期間の貯蓄はあるほうが良いです。
  また、お若いので、ご実家にお子様の世話を頼める環境が理想ですね♪
  ※ご主人には悪いですが、母方のご家族と近いほうが色々うまくいきやすいですよ（不動産売買10年の私の経験上）
  
  ちなみに、大体ですが、100万円のお借入で毎月3,000円程度とお考えいただいて（2,500万円であれば毎月7,500円を35年払い）、上記のような生計が立てられれば、お若いですがご購入もありです（年金の支給が遅れる今、住宅ローンを早期完済！なプランです）。
  また、お若いので、ご両親などにお話しして、反対が無いか聞くことからお勧めします（うまくいくと資金援助が受けられる場合もあります）。ここが最初の関門です。
  
  頭金は多ければ多いほど良いですが、ローン審査に問題が無ければ弊社の商品であればご購入はできます。
  後はご無理がない、資金計画が成り立つかどうかですね。
  自己資金100万円については、弊社では仲介手数料最大無料でご紹介しておりますので、そのような物件をご購入いただければ、50～60万円で諸費用を抑えるプランもあります。
  ※戸建であれば流通している8～9割は手数料無料です♫
  
  注意点は、住宅ローンを組む際、お二人の収入を併せて450万円の場合、それぞれの割合によっては審査が難航する場合があります（収入合算というローンの組み方です）。後、金利のサービスを大きく受けるためのポイントがあったりしますが、長くなってしまいましたので、ここでは割愛しますね。
  
  お住まいがどこかはわかりかねますが、一都三県であれば是非、詳しくご相談ください。
  遠方地でもご相談には親身にアドバイスできればと思っております。
  
  マイホーム購入、応援します！頑張ってください♫
  
  

  回答者：高戸 義和   2013/02/02

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  ものすごく丁寧に教えてくださりありがとうございました。 m(_ _)m 主人にも見せてこれからの計画に役立てたいと思います。

  コメント：カモミ   /  2013/02/02 11:45:19

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